En esto del inmobiliario no salimos de un problema para meternos en otro. Al lío del Supremo con el Impuesto de los Actos Jurídicos Documentados le sigue el barullo de los alquileres, con un decreto ley publicado el 18 de diciembre de 2018 en el Boletín Oficial del Estado (BOE), con los nuevos cambios legales en materia de alquiler y que decae tras 35 días, al no ponerse de acuerdo el PSOE y Podemos sobre su total idoneidad, por no incluirse una limitación en el precio del alquiler y la incorporación del IPC para las subidas.

Fueron 243 votos en contra, PP, C’s, Podemos, Bildu y ERC, frente a 103 favorables, PSOE, Coalición Canaria, Compromís, PDeCAT y PNV, los que derrotaron la iniciativa de Pedro Sánchez y obligarán al Consejo de Ministros a intentar aprobar otro decreto lo antes posible. De momento la derogación del real decreto devolverá la situación de los alquileres al 18 de diciembre, una vez que se publique en el BOE el acuerdo de derogación, eso sí, sin efectos retroactivos.

Todo comenzó cuando el pasado mes de octubre Pedro Sánchez y Pablo Iglesias firmaron un acuerdo que recogía en su punto 3.2 la modificación de la normativa del mercado del alquiler inmobiliario para poner techo a las subidas abusivas de los precios del alquiler en determinadas zonas. Se contemplaba  habilitar «a los ayuntamientos para la elaboración de un índice de precios de alquiler de referencia de acuerdo a una metodología objetiva y sujetos a revisión periódica”. Los ayuntamientos podrían declarar como “zonas calientes” aquellas en las que se hubiera producido un incremento abusivo de las rentas de alquiler de vivienda habitual, que estuviera imposibilitando el derecho constitucional a la vivienda.

Pero en el camino, ya sea por la opinión de algunos expertos, que consideran que este intervencionismo en el mercado pudiera no ser muy constitucional, además de dudar de su eficacia, ya por la presión ejercida desde fondos de inversión y sector financiero que ven peligrar unos beneficios que ya están comenzando a percibir, el PSOE se echó atrás. Y donde dijo digo, llegó el diego. A la ministra de Economía, Nadia Calviño,  más cercana a los intereses bancarios que Ábalos, se le atribuye el chasco que la votación del martes ha supuesto para los inquilinos.

Y el caso es que el preámbulo del real decreto hacía un diagnóstico acertado de la realidad del mercado inmobiliario, ya que partía del reconocimiento del Derecho a la Vivienda como un derecho fundamental, de reconocer también la insignificancia del Parque Público de Vivienda Social, de admitir la obligación de cumplir el Pacto Internacional por los Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC)…

Y para lograr subvertir la situación, con la intención de facilitar el alquiler y proteger a los inquilinos, el real decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda, ahora decaído,  ampliaba de tres a cinco años los contratos de alquiler y hasta siete si el arrendador era una persona jurídica. La prórroga tácita del contrato pasaba también de uno a tres años y limitaba a dos mensualidades la fianza que se podría exigir a los arrendatarios, así como la obligación de que el arrendador, en el caso de ser una persona jurídica, asumiera los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.

La norma mejoraba además la coordinación de los servicios sociales y los tribunales en casos de desahucios. Para ello, contemplaba cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil en los casos que afectaran a personas o familias vulnerables para que se paralizaran los procedimientos, hasta que se encontrara por parte de las administraciones implicadas una alternativa habitacional.

El decreto también intentaba intervenir en la vivienda turística, modificando la ley de propiedad horizontal para permitir que fueran necesarios tres quintos de los vecinos para aprobar la actividad turística en sus edificios, así como que dichos apartamentos deberían aportar más a los gastos comunitarios por las molestias y la mayor utilización de zonas y equipamiento común.

Sin embargo, a pesar de todo este aparente buenismo, el real decreto se quedaba muy corto, ya que no proponía ninguna medida tendente a forzar la salida al mercado de los 3,4 millones de casas deshabitadas que señala el INE, y aunque reconocía la existencia de una burbuja en relación con los precios de los alquileres, no adoptaba ninguna medida para abaratarlos. De igual manera no intentaba limitar los incrementos de renta vinculándolos al IPC,  que parece lo más lógico. El PIDESC, se viola y se seguirá violando cada vez que se produzca un desalojo forzoso a familias vulnerables sin alternativa habitacional. Y a pesar de reconocer como fundamental el Derecho a la Vivienda adecuada, el acceso a la misma sigue vinculado exclusivamente al nivel de renta de cada persona o familia, sin que se garantice el derecho de acceso a las gentes sin renta o con rentas insuficientes. Y, para terminar, no permite a los ayuntamientos intervenir en las denominadas zonas tensionadas al no incluir la elaboración de índices de referencia de los precios del alquiler.

Con estas carencias Unidos Podemos vota en su contra y  ahora todo ha vuelto a la casilla de salida y tan sólo los contratos firmados entre el 19 de diciembre y la fecha en que se publique en el BOE el acuerdo de derogación, estarán sujetos a las nuevas medidas, ya que han sido firmados conforme a las normas vigentes durante el último mes. Por ello,  la duración mínima de estos contrato será de cinco años, más tres de prórroga tácita (siete años iniciales si el arrendador es una persona jurídica), la limitación del aval adicional al mes de fianza a dos mensualidades y el pago de los gastos inmobiliarios por parte del arrendador si es una persona jurídica.

Para los siguientes acuerdos de arrendamiento se tomará como referencia la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que hizo el Gobierno del PP en 2013. Volvemos a que la duración mínima del contrato sea de tres años más uno de prórroga tácita. El arrendador podrá solicitar los avales adicionales al mes de fianza que estime oportunos, sin ningún tipo de límite y también que sea el inquilino quien pague la comisión, si en la operación de arrendamiento ha intervenido alguna agencia inmobiliaria.

También queda anulada la exclusión explícita de la LAU de los contratos de alquiler turístico y la prerrogativa de que las comunidades de vecinos puedan prohibir nuevos alquileres turísticos con un acuerdo de tres quintas partes de los propietarios o la obligatoriedad de ampliar el fondo de reserva al 10%.

Y con los desahucios ocurre lo mismo, ya que el decreto modificó el procedimiento que debían seguir los juzgados ante desahucios a través de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Permitiendo que el inquilino alegase vulnerabilidad social, lo que obligaba al juez a pedir un informe a los servicios sociales. En caso de que el informe ratificase esa situación, el desahucio se paralizaba un mes (dos si el propietario era una persona jurídica.

Otra de las normas que se suprimen es la exención del pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en los alquileres de vivienda para uso estable, un tributo que de facto tenía poca incidencia porque muchas veces no se pagaba. Por último, quedarán suprimidas las modificaciones de la Ley de Haciendas Locales que habilitaban a los Ayuntamientos para no repercutir el IBI en alquileres sociales, cuando el arrendador fuera una agencia o entidad pública, para bonificar el 95% de ese impuesto en alquileres de rentas limitadas o para recargar un extra a los propietarios de inmuebles desocupados.

El revés puede suponer un importante toque de atención a un PSOE que, como siempre le sucede, había prometido algunas cosas que ahora se le hace difícil cumplir. Y es que en esto de la vivienda hay muchos implicados y mucha pasta en juego, sobre todo por parte de fondos buitre, socimis y entidades financieras, que han aprovechado los bajos precios de la crisis para hacerse con un parque inmobiliario que ahora quieren rentabilizar.

Las excusas del Gobierno de Sánchez, asegurando que no es ni jurídica ni constitucionalmente fácil intervenir en los precios de los alquileres a los particulares, combinadas con sus lamentos por los seis millones de personas que viven de alquiler en nuestro país y que ven truncadas sus expectativas, son poco convincentes.  Ahora tiene otra oportunidad para hablar con Podemos e intentar acordar el próximo real decreto que impulsará el Consejo de Ministros – se habla de algunas semanas- y que deberá ser votado en la Cámara en el plazo de un mes. Las exigencias de Podemos continúan siendo las mismas y Fomento parece enrocado  en su negativa a incorporarlas.

La yenka inmobiliaria vuelve a sonar y el pasito atrás, después de pasar por la izquierda y la derecha, parece que se va haciendo norma. El problema continúa siendo siempre el mismo, la vivienda no es un derecho constitucional sino un bien de inversión. De esta forma tropezaremos siempre con los mismos intereses. Cambios en la fiscalidad y mayor presión sobre las viviendas desocupadas para ponerlas en el mercado, parecen la única salida.

Eduardo Lizarraga

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