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La otra vida de los locales que no ven los ayuntamientos

Los precios del alquiler han tenido unas subidas muy empinadas desde el año 2015, con un 30%  entre 2017 y 2018. La situación hoy ya no es la misma, pero aún y todo los precios siguen subiendo. Y como ni sueldos ni pensiones lo hace en la misma proporción, ya nos encontramos con muchas zonas en la que se destinan más del 40% de los ingresos a la vivienda. Es un problema de poca oferta y exceso de demanda a lo que hay que añadir el incremento desmedido de los pisos turísticos.

Y ante la necesidad surge la imaginación. La compra de locales para convertirlos en vivienda es una tendencia que no deja de crecer. Ya sea por un usuario que lo utilizará directamente como vivienda, ya por un inversor que lo comprará, legalizará y reformará como inversión. La necesidad de vivienda asequible está detrás de este movimiento y también la existencia de más de 260.000 locales vacíos sin uso en todo el país. Por ello se han multiplicado las peticiones de cambio de uso a los ayuntamientos, algo que ya existía desde el año 2000, pero que en estos momentos vive un auge desconocido.

La desaparición del comercio minorista en pueblos y ciudades, que comenzó a producirse en el año 2011 con la crisis económica, se fue viendo acrecentada por el auge del comercio online. Google, las posibilidades de Internet y Amazon, se están mostrando más letales para el comercio a pie de calle que la pasada crisis económica. La vida está cambiando a pasos agigantados, menos liquidez en las familias que hace diez años, trabajos más precarios, mal pagados y con jornadas interminables y la ventana comercial que supone Google, han alterado los hábitos de compra de los españoles. Hasta los centros comerciales notan la competencia de esa nueva forma de comprar, en la que hay que invertir menos tiempo y los precios son competitivos. El acceso de las nuevas generaciones, nacidos con internet y llevándolo en el bolsillo con dispositivos móviles cada vez más rápidos y sofisticados, no hace sino acelerar el proceso.

Pero el obligado papeleo para realizar el cambio de uso es largo y complejo. Por eso, por poner un ejemplo de ciudad, aunque en ocho años han desaparecido más de 6.000 comercios en Madrid, que nunca volverán a abrir sus puertas, tan sólo se ha pedido a lo largo del 2018 el cambio de uso para 368 de ellos. Es una cifra pequeña, pero el crecimiento ha sido exponencial si tenemos en cuenta que en 2015 tan solo se cursaron nueve solicitudes. Por supuesto no hay datos de todos los locales que sin haberse realizado el cambio de uso, estarán sirviendo como vivienda.

Y es que en la mayoría de los casos, detrás de esas 368 peticiones de cambio de uso se encuentran inversores o contratistas, que han comprobado que el retorno de la inversión es mucho más favorable comprando suelo comercial para convertirlo en vivienda, que una vivienda en sí, cuyos precios no paran de crecer en los últimos tres años. Ambos gremios, inversores y contratistas, comprarán el local, lo legalizarán como vivienda y realizarán las reformas pertinentes para ponerlo en el mercado, ya sea vendiéndolo o poniéndolo en alquiler en el mercado residencial.

Como dato a tener en cuenta, según la Estadística Registral de España, el precio del suelo comercial alcanzó en la segunda mitad del 2018 su mínimo histórico desde 2003 y en estos momentos son un 39,64%  menores que en el 2008.

La opción resulta tentadora para un gran número de personas que están buscando vivienda, pero entienden que los precios les son poco asequibles. Aunque convertir un antiguo comercio de barrio en un maravilloso loft, requiere una inversión que aleja la posibilidad a los miles de jóvenes que buscan vivienda. Sin contar con el farragoso proceso de reconversión que imponen los ayuntamientos y que hace desistir a más de uno y de dos.

En primer lugar es preciso adquirir un local que permita la reconversión, y es que hay unas condiciones mínimas, entre ellas una superficie habitable mínima de 25m2 y una fachada de al menos 3m de largo. A su vez, la altura tiene que situarse entre los 2,40 y 2,60 m y la ventilación de las cocinas tiene que estar garantizada con una salida de humos a cubierta. Tener las escrituras es obligado ya que el cambio de uso se concede al propietario del mismo. A partir de ahí un arquitecto tiene que elaborar un proyecto de cambio de uso que posteriormente tiene que ser visado por el Colegio de Arquitectos. La aprobación de la comunidad de vecinos es necesaria antes de llevar el proyecto al ayuntamiento, que pasará una inspección y si todo es correcto autorizará el cambio de uso, que con las cuotas existentes, en Madrid y otros municipios, puede quedar para el año siguiente.

Y aunque parezca raro, la opción del local a vivienda puede favorecer a un autónomo, ya que si se destina un porcentaje del local a realizar su actividad económica no es necesario el complicado trámite del cambio de uso, lo que también implica que fiscalmente esa parte de uso profesional pueda deducirse como gasto. ¡Por fin algo en lo que un autónomo sale beneficiado! ¡Apuntadlo!

En Cataluña ya han hecho números y son muy preocupantes; más de 60.000 locales comerciales están vacíos y sin esperanzas. A la huida del comprador hacia los centros ciudadanos, que también está dañando los hasta hace poco todopoderosos centros comerciales situados en el extrarradio, que ya notan una cierta bajada de clientes,  hay que sumar el comercio electrónico, que ha terminado por noquear al pequeño comercio de barrio, que no volverá a abrir más la persiana.

Y por eso desde distintos ámbitos se piden cambios normativos que faciliten  la transformación de todos esos locales, huérfanos de negocio, en viviendas. No fue suficiente la resolución de  la Sala Primera del Tribunal Supremo  respecto del derecho de todo propietario de piso o local a utilizarlos como considere más adecuado, salvo que el cambio de uso esté expresamente prohibido o que el cambio de destino aparezca limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. Y no lo fue, porque al depender los requisitos de cada ayuntamiento, muchos de ellos entorpecen el procedimiento, con la salida de humos como barrera estrella.

El problema es común a todas las ciudades y comunidades autónomas, al igual que la posible solución. Esas “viviendas resultantes “son de media  un 30% más baratas que la vivienda piso y, además, pueden ser muy útiles para atender las necesidades de jóvenes y personas mayores. Sin olvidar que la ausencia de obra nueva en muchas zonas puede darles un valor añadido muy interesante, solucionando la situación de carestía de vivienda que se vive en muchas zonas y dándole una mirada inteligente, de vivienda social.

Las ciudades tienen que ser repensadas y ordenadas, los viejos usos desaparecen ante las nuevas tecnologías y la mejoría de las comunicaciones. Y no podemos permitirnos un país que desaprovecha más de 260.000 locales cerrados, sin perspectivas, con costes para sus propietarios y riesgo social por acumulación de basuras o malos usos. Antes de que las administraciones pongan los medios, ya los inversores han visto sus posibilidades y están adquiriendo locales con posibilidades de convertirse en vivienda, para hacer el cambio de uso, reformarlo y alquilarlo en menos de una semana, con profesionales que les ayudan en la tarea. El coste estimado por metro para toda la operación está entre 400 y 700 euros y la rentabilidad muy superior a la de un piso tradicional. El piso de alquiler turístico, que en zonas como Madrid exige una entrada independiente, también es un claro objetivo.

Pero se está olvidando que seguimos necesitando vivienda social, que estamos a la cola de Europa en este equipamiento necesario y  que mientras sufrimos esas carencias, somos el país europeo con más viviendas vacías. Y ahora también con miles de locales comerciales en desuso y habitados por ratas.

Eduardo Lizarraga

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Eduardo Lizarraga
Periodista Económico CEO en www.aquimicasa.net
https://www.aquimicasa.net/

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