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Luces y sombras en un sector que se despereza

Todos los datos que continúan llegando, confirman el buen momento general que ha vivido el sector de la vivienda de segunda mano este verano. Y es que las cifras de agosto, en cuanto a precios se refiere,  no sólo no se salen del guión marcado por el mes de julio, sino que hasta lo mejoran. En concreto, la subida de precios de agosto, con un 4,9% en tasa interanual, podría ser la mayor desde el inicio de la crisis inmobiliaria, hace ya diez años.

Por supuesto que estamos hablando de precios medios y hay Comunidades Autónomas que superan éste listón del 4,9% y otras que no llegan. Entre las primeras y muy destacadas, encontramos a Baleares y Cataluña, que superan el 10% interanual en subidas, seguidas de lejos por Canarias, Andalucía, Castilla La Mancha y Madrid, con incrementos que están entre el 4 y el 5%.

Así y todo, con estos incrementos ya reflejados en la estadística, encontramos que el precio medio de la vivienda de segunda mano aún refleja una caída superior al 42% respecto a los máximos alcanzados en el año 2007.  Y otra vez tenemos que ver que hay un buen número de Comunidades Autónomas que superan estas cifras y aún acumulan caídas superiores al 50%.  Entre ellas, encabeza el listado La Rioja, con más de un 56%, seguida de Navarra, con el 53,9%, Aragón, Castilla La Mancha, Asturias y Murcia, superando todas el 50%. Lo que nos dice que esta recuperación tiene un largo camino por delante.

Y esto hablando de precios, porque las operaciones de compraventa también siguen incrementándose. Con datos de julio, publicados por el INE, vemos que subieron un 16,8% en tasa interanual, hasta alcanzar las 38.841 transacciones. Si nos centramos en la vivienda usada el dato es aún mejor, llegando al 17,7% en julio respecto al mismo mes del pasado año.

Con estos datos en la mano, el barco inmobiliario debiera ir a toda marcha con el viento por la aleta y sin escora. Pero no es así, al menos para todos.  Los particulares que venden sus viviendas aún siguen con arduas negociaciones y descuentos,  que de entrada rondan el 20% sobre el precio solicitado. Precio, que en estos momentos está situado en el año 2003, con lo que aún hay unos cuantos años de pérdida en la venta si compraron después de ese año y antes del 2013.

En el caso de las inmobiliarias la situación se vuelve aún más compleja, porque incluso en zonas, como Canarias, en donde las ventas han ido bien y los precios están al alza, se encuentran con varios problemas. Derivados sobre todo del exceso de sensación optimista que tienen muchos propietarios y de un cierto rumor de que en un nuevo Plan de Ordenación se iban a ampliar los terrenos urbanizables.

Y es que la abundancia de buenas noticias sobre la recuperación del sector, está llevando a muchos vendedores de propiedades a querer subir los precios rápidamente, para enjugar sus pérdidas e intentar recuperar los valores alcanzados antes de la crisis. Y con ello inflan de forma artificial unos precios que luego la realidad se encargará de ajustar, sobre todo en zonas lejanas a los tirones producidos por Baleares, Cataluña o Madrid.

El papelón viene para las agencias inmobiliarias de muchas de esas comunidades, en las que los precios no se mueven y que tienen que decirles a sus clientes –con el enfado de éstos-, que no pueden subir el precio porque se colocan fuera del mercado y que las subidas de las que hablan los periódicos son reales, pero en su comunidad no se aplican. Y si se lo dicen pueden perder el cliente y si no se lo dicen, tendrán que ajustarlo luego o no vender y generar desconfianza.

Y aquí juega un papel importante la profesionalidad del agente inmobiliario, que si tiene una larga trayectoria, con la crisis vivida a sus espaldas, intentará negociar la situación y llevar a realidad a su cliente, con el riesgo de perderlo que eso significa. Porque puede llegar otro agente inmobiliario o trabajador del sector, de nuevo cuño y acuciado por los problemas de captación, que le diga al cliente todo lo que este quiere escuchar y llevárselo a su redil. Luego llegará eso de “donde dije digo, digo Diego” y con ello el enfado del vendedor y una nueva piedra contra la profesionalidad del sector, que no sale del riesgo de ser lapidado.

Otro problema importante, que sigue estando presente en la mayoría de las inmobiliarias, es la captación. No hay apenas materia prima disponible y sin ella es imposible poder obtener resultados, por muy bien que marche el sector.  Y son tres las causas principales de esta situación. Por un lado y como primera causa destacada, está la desconfianza de muchos particulares a poner la venta de su propiedad en manos de un profesional. Y es que son muchos los casos –seguro que menos que los que se comentan- en que esta relación ha terminado mal, con abusos o malentendidos por no dejar las cosas claras desde el principio. Y claro, gato escaldado del agua fría huye y los torpes manejos de unos cuantos perjudican a todo el sector.

Curiosamente de lo que apenas se habla es de las veces que los vendedores intentan escamotear las comisiones a los profesionales, que también son bastantes.

Como segunda causa podríamos citar el exceso de intermediarios en juego, que con los datos de la recuperación del sector en todos los medios, han surgido de nuevo en cada esquina. Unos legalmente constituidos y otros actuando como francotiradores, disparando a todo lo que se menea. Aunque también es cierto, y hay que decirlo, que muchas de estas iniciativas, surgidas al albur del buen momento que se espera, están desapareciendo al no encontrar un lugar bajo el sol para ellos. O se sumergen y esto es mucho peor.

A cierta distancia existe otro condicionante que también está teniendo su repercusión en dificultar la captación. Y es que muchos vendedores, pensando que la situación ya está fácil y hay un comprador para todos y cada uno de ellos, se lanzan a la aventura por su cuenta, pensando que se ventilarán el piso en un par de meses a lo sumo. Desconocen que el tiempo medio de venta de un inmueble se sitúa en estos momentos en los 9,51 meses y tampoco tienen muy claro la cantidad de papeleo, dificultades, negociaciones y visiteo que origina la venta de un inmueble, si se quieren hacer bien las cosas.

Y dicho todo esto volvemos a lo de siempre. La desregulación del sector realizada por Aznar está teniendo más malas consecuencias que buenas y no estaría mal que los APIs y las otras asociaciones de profesionales que existen, insistieran en reclamar una regulación, para traer la suficiente seguridad jurídica y tarifaria que proporcione confianza a las partes implicadas. Es preciso coger de una vez al toro por los cuernos, antes de que coja velocidad y de nuevo ya no se pueda hacer nada.

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Eduardo Lizarraga

WWW.AQUIMICASA.NET

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Eduardo Lizarraga
Periodista Económico CEO en www.aquimicasa.net
https://www.aquimicasa.net/

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