El sector inmobiliario comenzó a despegar en 2015 y sin haber alcanzado aún la velocidad de crucero, ya no hay dudas de que la recuperación es un hecho y que ha llegado para quedarse, aunque con problemas de precios y altibajos en las operaciones.
Pero la situación está lejos de ser color de rosa, no sólo porque muchas zonas aún están inmersas de lleno en la crisis, con unas ventas muy contenidas y precios aún a la baja, sino porque en las zonas “calientes” están surgiendo algunos problemas. Situación que ya se auguró cuando se liberalizó el sector.
El RDL 4/2000 y la posterior Ley 10/ 2003 de liberalización del sector inmobiliario permitió que cualquier persona física o jurídica sin título, inscripción registral ni pertenencia a un colegio profesional pudiera intervenir como mediador en las compraventas y arrendamientos de inmuebles. Y la nueva situación, como el mítico grito de ¡oro, oro! en California, atrajo multitud de personas que vieron una gran posibilidad laboral y dinero fácil. Casi el 70% de las agencias, existentes a comienzos del 2007, no existía antes de la liberalización. Tuvo que llegar la crisis, en septiembre de ese año, a la que esta liberalización contribuyó sin duda en su faceta inmobiliaria, para que toda se aletargase y quedara “en espera”.
Situación que debiera haberse aprovechado por la administración para intentar «volver a la casilla de salida sin pasar por la cárcel» y poner un poco de orden en un sector que lo está demandando a gritos. Y es que en estos momentos, al calor de los primeros dineros en juego, no es un sector liberalizado, sino un sector salvaje. Nadie confía en nadie y además, como si hubiéramos pasado al oeste del Pecos, no hay ley que proteja a los consumidores, ni proporcione garantías al sector.
El particular, que tiene alguna propiedad en venta, suele desconfiar de las agencias inmobiliarias que se le acercan– ha habido demasiados casos de abusos – que, a su vez, también desconfían del vendedor y lo intentan amarrar lo más posible –los casos a la inversa también son numerosos- y si el propietario cede la gestión de su venta a alguna de ellas, o a varias, lo hace con reticencias. Por su parte, con toda esta desconfianza, las agencias inmobiliarias, en algunos casos y zonas, están faltas de material para venta o alquiler y para conseguirlo se lanzan insistentemente en su busca. A veces demasiado. La consecuencia la vemos en los portales inmobiliarios de compraventa más conocidos: propiedades que están registradas hasta más de diez veces por diferentes agencias –y si entran en esa guerra, venderá el que más invierta en posicionamiento dentro del portal-, y particulares, que decididos a vender por su cuenta y su riesgo, enarbolan la bandera del: “Agencias abstenerse” en su fachada más visible. El resultado es que las expectativas de venta para los particulares dentro de esos portales son muy escasas o nulas y que las agencias se desangrarán para conseguir ventas. ¿Quién gana?
Y la situación, a pesar de esa conocida e interesada frase de “El mercado se regula a sí mismo” está lejos de ir mejorando, sino todo lo contrario. Y es que todos los días se arroja gasolina al fuego. Gasolina en forma de informaciones sobre la recuperación y el auge de compraventas y precios, que –volvemos a errores anteriores- hacen que los propietarios piensen que ha llegado la hora de recuperar su dinero perdido y sobrevaloren su inmueble.
Además, todas las mañanas, una legión de “asesores inmobiliarios, agentes, consultores, comerciales» o como se les quiera llamar, que captados por empresas la semana antes y sin apenas preparación, pero con un gorro muy exigente, se lanzan al tablero y al teléfono, a conseguir la presa o morir en el intento. Se está hablando de más de 100.000 jugadores de todos los tipos, de los que apenas 5.600 son APIs y sólo 30.000 llevan más de 5 años en el sector.
Muchos no duran demasiado en el puesto, aunque otros les sustituirán. Pero malean el sector. Le dicen al propietario lo que quiere escuchar en cuanto al precio de su propiedad –la realidad le hará bajar, piensan- pero contribuyen a un alza ficticia y a que cuando llegue el verdadero profesional con su valoración real, no se le tenga en cuenta. Y además pululan y presionan, llaman y vuelven a llamar… necesitan conseguir las cifras que les exigen para mantener su empleo sin sueldo, pero causan hartazgo y rechazo. La realidad es que no hay sitio en el tablero para tanto jugador.
En la actualidad, España es el único país de la Unión Europea que carece de una normativa reguladora de la intermediación inmobiliaria, por lo que no se ofrece seguridad, ni garantía pre-contractual, a las partes de una compraventa o un arrendamiento. Desde diferentes ámbitos se pide un decreto que regule y establezca los requisitos de capacitación profesional, localización y solvencia de los agentes, además de la creación de un registro de profesionales. Porque lo que se está consiguiendo de ésta forma es desconfianza mutua e inseguridad jurídica en la intermediación, además de un auge de “francotiradores” sin oficina ni fiscalidad, ni garantías para los que caen en su oferta y que compiten tramposamente con profesionales asentados y legales. Tampoco estaría de más disponer de un baremo de tarifas, como tienen otros sectores, de los diferentes servicios que ofrece una agencia inmobiliaria.
Y éste es otro de los puntos que genera más controversia, el de la pasta. El propietario, que ve que el valor de su inmueble se ha reducido hasta en un 50% según zonas, intenta que el dinero que va a recibir por su venta no se le vaya, como el agua entre los mimbres de un cesto.
Y es que a la hora de vender nuestro piso o pisito, se abre la ventanilla de pagos y todos trincan…Montoro, que a pesar de lo que diga no somos todos, el notario, la gestoría, el impuesto municipal, gastos registrales de cancelación de hipoteca…todos ellos son ineludibles. Y por toda la retahíla de pagos y por la considerable depreciación en el valor de las propiedades, frente al valor que tenía en el 2007, el ahorro de entre el 3 y el 7% del intermediador inmobiliario es muy tentador. Porque llega a parecer que de la venta de la casa, pagada con nuestros mil sudores y esfuerzos, todos ganan menos nosotros.
Lo que el vendedor no suele saber, por falta de experiencia, es la ardua, desagradable y complicada tarea con la que se enfrenta al encarar por cuenta propia la venta de su propiedad. Y sólo, cuando ya está metido en el proceso y está sufriendo los sinsabores propios de una venta difícil, percibe que el agente inmobiliario se gana duramente su sueldo.
Está claro que el intermediador, que cobra por su trabajo e invierte una media de 85 horas en la venta de un inmueble, también gana menos, no solo porque las compraventas han bajado- de momento apenas superan a la mitad de las del 2006- sino porque al bajar el precio de la propiedad , también baja la comisión. Y vuelve el pensamiento anterior “tal vez haya demasiados jugadores en ésta partida”. Porque si hay 100.000 actores y se venden 500.000 viviendas al año… la división a “grosso modo” está clara, cinco viviendas de media por comercial. ¿Eso da para vivir y pagar los gastos? Demasiados jugadores al Monopoly y unos costes fijos a los que se debería aplicar el concepto low cost, ausente antes de la crisis.
Eduardo Lizarraga
WWW.AQUIMICASA.NET
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