Con los recientes informes de registradores y notarios encima de la mesa comienza a percibirse una cierta ralentización en las ventas de vivienda. Ralentización que podría amortiguarse este trimestre, por la tendencia a realizar las operaciones de adquisición de vivienda en los últimos meses del año. Pero luego llegará enero y con los malos datos también llegará la incertidumbre sobre lo que nos traerá el 2017.

Todos conocíamos la existencia de una cierta demanda embalsada tras los largos años de crisis inmobiliaria; demanda que comenzó a salir en el 2015 y ha tenido su mejor momento este 2016. La incógnita es si una vez satisfecha –si es que lo está- el mercado podrá seguir funcionando como este año de “recuperación”.

Los registradores aseguran que se han inscrito 103.055 operaciones de compraventa de viviendas en los registros de la propiedad, lo que ha supuesto el resultado más elevado de los últimos 22 trimestres. Sin embargo, respecto al trimestre anterior, las compraventas de viviendas se han reducido un 4,4%.

Y también han descendido las compras de viviendas realizadas por extranjeros, que se han estabilizado en términos relativos en el tercer trimestre, con una tasa del 13,3% sobre el total de compraventas inscritas, que está próxima a los máximos históricos. Sin embargo, en términos absolutos se ha alcanzado el 13,4% de la compra por parte de extranjeros, lo que supone el máximo histórico de resultados interanuales. Este porcentaje supone que los extranjeros han comprado casi 53.000 viviendas en el último año. Ingleses, alemanes y belgas son las nacionalidades que encabezan la lista. Y entre las emergentes, los compradores chinos han tenido un incremento en sus adquisiciones de más de un 100%, suponiendo ya sus compras el 5,3% de las adquisiciones realizadas por extranjeros.

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Y si la visión del número de operaciones realizadas y su evolución presenta alguna preocupación, la de los precios es para echarse a llorar. Y es que según los registradores, tras unos datos positivos entre el final del 2105 y el primer semestre del a2016, el precio de la vivienda ha dejado de subir, cambiando la tendencia que estábamos observando y se marca un descenso del 1,4%. Los notarios, nos aportan un dato más preocupante y es que según su informe, el precio de la vivienda descendió un 3,5% de media en septiembre. Estos malos datos contrastan con el observado el año pasado en que el precio de la vivienda presentó un incremento del 3,3%.

Cuestión aparte es entender que la recuperación del sector inmobiliario que, poco a poco, va ganando posiciones perdidas, no está alcanzando ni a todas las regiones ni tampoco a la construcción y venta de vivienda nueva. Es sobre todo la construcción residencial, el verdadero motor económico, el que está mostrando mayor debilidad. Son las zonas costeras, junto con Baleares y Canarias, donde más está tirando el sector, con ocho provincias situadas entre las diez primeras.

Un dato a tener en cuenta cuando hablamos de vivienda nueva, es que los precios por primera vez han marchado al unísono con los precios de segunda mano y han bajado, dejando el precio del m2 en los 1.607 euros, con un descenso interanual del 4,7%. De esta forma no han continuado ahondando el diferencial con los pisos de segunda mano, que han bajado hasta los 1.389 euros/m2, lo que significa un descenso del 1,5% interanual.

Casi todos los expertos continúan sin percibir mejoría en los precios de la vivienda residencial, salvo excepciones en zonas privilegiadas de las grandes ciudades, Madrid y Barcelona principalmente y poblaciones muy exclusivas de la costa mediterránea e islas. A lo que parece, la subida de precios del 5% registrado en los seis primeros meses del año no va a consolidarse y vamos hacia un mercado débil, con incrementos de precios, en el mejor de los casos, en línea con el PIB, que se situará alrededor del 2% anual.

Está claro que la oferta aún supera muy ampliamente a la demanda, y que la absorción de la demanda embalsada ya se está realizando, sin que una política bancaria menos exigente con las hipotecas y un euríbor muy favorecedor pueda darle mucho más recorrido. A lo que parece, fue la resolución de esta amplia demanda embalsada la que pudo causar el incremento de precios de estos primeros meses, con un efecto que no va mucho más allá.

Pero la razón fundamental de esta situación de debilidad en los precios de venta, con estancamiento y descensos, hay que buscarla en los resultados de la larga crisis que padecemos, con una gran incertidumbre laboral, un descenso de salarios que en los casos de nuevos contratos puede llegar hasta el 50% en los mismos empleos y un ajuste general en los sueldos de contratos antiguos que se sitúa cercano al 20%. Está claro que la situación laboral actual es más favorable para los empresarios que pueden contratar y ser más competitivos basados en salarios bajos y no en otras mejoras estructurales. Pero como contrapartida tenemos un país que ya no puede comprar vivienda con la alegría de los años anteriores a la crisis, eso cuando puede plantearse comprarla.

En los próximos años el incremento de precios en la vivienda, si la situación económica mejora, se va a mover paralelo al crecimiento del PIB anual, que se situará alrededor del 2%. Está claro que existirán zonas en las que el incremento de precios será mayor, pero serán las que hemos comentado anteriormente. Y también existirán otras zonas, en que los descensos de precios continuarán por un tiempo, debido a un exceso de oferta y a una mala situación laboral en su entorno. Es el mercado a dos o tres velocidades al que nos tendremos que ir acostumbrando.

Eduardo Lizarraga
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