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Llega un “annus horribilis” para la banca: ahora los gastos

Primero ha sido la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea contra las cláusulas suelo, en la que Bruselas ha dado un buen revolcón judicial a nuestro Tribunal Supremo; ahora toca el turno a los gastos cobrados de forma abusiva a la hora de formalizar la hipoteca. Pero en este caso no veremos a nuestro Supremo en ridículo, porque el pasado mes de diciembre de 2015, ya consideraron abusivo que el cliente pagara todos los gastos de la escritura hipotecaria. Con la cláusula suelo ya hay preparadas demandas colectivas y con la devolución de los gastos hipotecarios se están comenzando a preparar por parte de las asociaciones de consumidores. Y es que son otra vez unos cuantos miles de euros con los que los bancos, en complicidad con Gobiernos y Banco de España, han vuelto a quedarse, metiendo la mano en nuestros ya magros bolsillos.

El Ejecutivo del PP no quiere que la situación le vuelva a pillar desprevenido y está preparando un decreto ley que de forma previsible se aprobará este próximo viernes. No ha contado para nada con las asociaciones de consumidores, ni con la mayoría de los partidos políticos de la cámara, por lo que resulta previsible que las condiciones impuestas por el lobby bancario se hagan sentir.

La mayor parte del sector se está preparando para la que se avecina y bancos importantes como Santander, Bankia, Ibercaja y Sabadell ya han cambiado sus contratos hipotecarios asumiendo parte de los gastos que hasta ahora pagaba el cliente. Sin embargo, BBVA y Popular, afectados por la sentencia del Supremo, que consideró las cláusulas abusivas, están dispuestos a dar la batalla a sus clientes.

La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo declaró abusiva la cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario.
El juez, en su sentencia, asegura que es abusiva la cláusula en la que se afirma que “son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

Además, en la cláusula del BBVA, objeto de la sentencia, el prestatario autorizaba al Banco, para que este último le cargue en su cuenta las cantidades necesarias hasta la total inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, añadiendo los gastos, también a cargo del prestatario, y en caso de impago, por la reclamación judicial o extrajudicial de la deuda, incluidos honorarios de Abogado y Procurador, y ello aunque su intervención no sea obligatoria. Dichas cantidades quedarán incluso garantizadas con la propia hipoteca o garantía real, que no es otra que la vivienda.

De forma parecida, y en algún caso idéntica, se encuentra redactada dicha cláusula en la totalidad de los contratos de préstamo hipotecario. Porque, a diferencia de la cláusula suelo, que afecta a dos millones de hipotecas, esta otra cláusula abusiva afecta a todo el conjunto de las mismas. Y tenemos batalla para largo, porque la sentencia del Supremo no es muy esclarecedora en algunos aspectos; los impuestos serán lo más difícil de determinar en todas las demandas. Y después del revolcón económico que ha supuesto la cláusula suelo, la banca no va a ceder “gratis et amore”, por lo que el paso por los tribunales parece casi imprescindible para que nos devuelvan lo nuestro. La banca teme que si no dificulta la devolución, millones de clientes harán cola para recobrar su dinero y millones de euros volarán de las cuentas de resultados, a los bolsillos de los consumidores.

De forma similar a lo ocurrido con las cláusulas suelo, redactadas en los contratos hipotecarios de diferentes formas, estas cláusulas que endosan al consumidor quiera o no, todos los gastos derivados de la concertación y desarrollo del contrato, serán nulas; pero para ello será necesario que el prestatario o deudor realice la oportuna reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco y, si como se espera, la respuesta es negativa, proceda a demandar a la entidad bancaria ante los Juzgados. Esto es así, porque la nulidad declarada por el Tribunal Supremo, lo es en base a la falta de concreción en el propio contrato de préstamo, de los gastos, comisiones y tributos, quedando establecidos de manera genérica.

Los pasos a seguir por el usuario, si quiere recuperar los entre 3000 y 6000 euros de media, son hacer una reclamación, en primer lugar, ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco o Entidad con quien se contrató el préstamo hipotecario, o en su caso, de la nueva Entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca.

A los dos meses de dicha reclamación, haya contestado o no el Servicio de Atención al Cliente, y siempre que la respuesta, en caso de haberla, haya sido negativa, se podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social del Banco, indistintamente. En la demanda se solicitará la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto, los que deberán de ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas. Por el tipo de procedimiento que se ha de interponer, será necesaria la intervención de abogado y procurador.

El Tribunal Supremo dice en su sentencia que, “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas, tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”.

Al no permitirse una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, haciendo recaer su totalidad sobre el deudor, se genera un desequilibrio al consumidor, por lo que la cláusula es abusiva.

Además, el Tribunal Supremo entiende que en referencia al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el sujeto pasivo, es el Banco o Entidad prestamista. Es decir, el obligado al pago de dicho impuesto, tanto en lo que se refiere a su cuota fija –timbre del papel notarial-, como en su cuota gradual, es precisamente el Banco y no el prestatario o deudor hipotecario; por lo que es un tributo a incluir en la reclamación.

Importante es conocer también el plazo que tenemos para reclamar que, para aquéllas hipotecas que se encuentran todavía vigentes, es el de cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019; y para aquéllas que hayan sido totalmente abonadas, se podrá proceder a la reclamación, si su total pago se hizo dentro del plazo de los 4 años anteriores al 23 de Diciembre de 2015.

Este nuevo abuso bancario no es el último que encontraremos en los contratos hipotecarios, y es que hasta veinte cláusulas abusivas pueden intercalar las entidades financieras para hacerse con nuestro dinero y su beneficio. Y mientras todos esto ha venido sucediendo en las últimas décadas, ni lo grandes partidos PP y PSOE, ni en Banco de España, han hecho nada para defendernos. Ahora viene todo junto y puede ser un “annus horribilis” para la banca. Ellos se lo han buscado.

Eduardo Lizarraga
WWW.AQUIMICASA.NET

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Eduardo Lizarraga
Periodista Económico CEO en www.aquimicasa.net
https://www.aquimicasa.net/

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