Las operaciones de compraventa de viviendas siguen aumentando mes a mes y no parece ya que el movimiento positivo del sector inmobiliario vaya a debilitarse. Tanto la primera como la segunda residencia, incrementan las compras y tan solo la vivienda nueva sigue renqueante y a la baja. Otra cosa muy distinta son los precios, que continúan sin recuperarse, al menos al ritmo que desearían los propietarios, esos que han perdido una parte importante de su patrimonio tras los 26 trimestres consecutivos de bajadas acaecidos desde el 2008.

De acuerdo a los datos del Ministerio de Fomento, el precio medio del m2 de la vivienda libre se situó en 1.530 euros en el segundo trimestre de 2017, lo que supone una variación trimestral del 0,3% e interanual del 1,6%. Y el  dato supone el noveno trimestre consecutivo de subida nominal de los precios. No obstante, la subida del segundo trimestre es más moderada que la registrada en el primero, cuando el precio subió un 2,2%.  Y aquí viene un dato a tener muy en cuenta, en términos reales, es decir, descontando la inflación, el precio de la vivienda libre ha sufrido una caída del 0,4% este trimestre. Y otra cuestión, que también es trascedente, son unas cuantas comunidades las que tiran de los precios y en el resto continúa la caída.

Viendo la estadística de Fomento por Comunidades Autónomas, observamos que los precios suben en 7 de ellas,  destacando Cataluña (4,3%), Madrid (3,5%), Canarias (3,5%), Baleares (3,3%) y Navarra (1,1%), además de Ceuta y Melilla (7,1%). Por el contrario, 11 comunidades autónomas muestran caídas interanuales, siendo las más destacables, Aragón (-3,0%), Extremadura (-2,0%), Castilla y León (-1,7%) y Cantabria (-1,3%).

En términos reales (teniendo en cuenta la variación del IPC) el precio actual de la vivienda refleja una caída desde máximos del 35,5%.

Estos son los datos que aporta Fomento, y podemos compararlos con los que han publicado los notarios, de un mes después, y que comparten su precepción en cuanto al incremento de las operaciones de compraventa, pero no son tan positivos en cuanto a la evolución de los precios, a los que un exceso de oferta comparada con la demanda que existe, no deja crecer. Y anotan rebajas ya en julio.

La estadística del Consejo General del  Notariado muestra que, en términos de precio promedio en todo el territorio nacional, el metro cuadrado de los pisos y chalets comprados en julio costó 1.333 euros, cantidad que refleja así un ligero abaratamiento del 0,5% interanual.  Este retroceso del precio del metro cuadrado de las viviendas se debe, exclusivamente, a la caída del precio del metro cuadrado de los pisos (-0,4%), ya que el metro cuadrado de las viviendas unifamiliares ha cambiado de tendencia y aumenta un 0,3% interanual. Por su parte, el metro cuadrado de los pisos de precio libre, también se reduce, en concreto un 0,4%. Dentro de estos pisos, el precio del m2 de los de segunda mano se situó en los 1.487 euros, lo que supone un aumento del 0,9% interanual, y vuelve a descender y mucho, el de los pisos nuevos, hasta quedarse en 1.795 euros, lo que es un -7,9% interanual.

El problema se reconoce desde el inicio de la recuperación del sector: existe un amplio stock de vivienda nueva sin vender y una inmensa oferta de viviendas de segunda mano que buscan comprador. Y este exceso de oferta, es ley de mercado, no permite un incremento sustancial de los precios, salvo en las zonas en que la demanda es mayor y apenas existe oferta de vivienda nueva. La entrada de nuevos  inversores también tiene mucho que ver, al igual que los excesos cometidos por determinados responsables políticos que dejaron sus provincias –Castellón por ejemplo- arrasadas.

En todo caso, no se ven cambios de la situación en lo inmediato ni en un futuro cercano. Las operaciones continuarán con paso firme hasta superar, posiblemente el año próximo, las 580.000 unidades vendidas, pero los precios se mantendrán deprimidos, salvo en las zonas ya conocidas de Madrid, Barcelona, Baleares, Canarias y puntos de la Costa Mediterránea. Precios que aplicándoles la inflación van a tardar muchos años en volver a estar al nivel alcanzado en el 2008. Es decir, que los propietarios deben entender que al son de las campanas de la recuperación no pueden volver a incurrir en errores antiguos y subir los precios de forma inconsciente, porque el mercado se encargará de volverles a la realidad. Y más vale una venta hoy que una amarga espera de dos años.

Cuestión diferente, y vamos a hablar de ello porque es imposible no hacerlo, puede suceder en Cataluña si el movimiento iniciado sigue adelante. Y eso que de momento los mercados no se lo creen, ni que el proceso soberanista continúe ni que se vaya a celebrar el referéndum del 1 de Octubre. Por eso las bolsas no están castigando en exceso a los valores del Ibex que resultarían más perjudicados: Banco Sabadell y La Caixa. Ambos valores han liderado las pérdidas de éste miércoles con caídas del 3,78% y del 1,91% respectivamente. Muy poco si los inversores creyeran que esto va en serio, pero reflejo de lo sucedido la víspera con enfrentamientos en las calles y la detención de 14 miembros de la Generalitat. Pero no lo olvidemos, el dinero ni tiene patria ni valentía.

En todo caso, y ciñéndonos al inmobiliario, recuerdo lo sucedido en 1978 en muchos de los pueblos turísticos del País Vasco, cuando la ofensiva terrorista de ETA causó la desbandada de los veraneantes tradicionales, la venta de sus casas y la caída general de precios en el sector, que tardaron unos años en recuperarse. En Cataluña existe mucha segunda residencia y es lugar de veraneo de centenares de miles de turistas nacionales que adoran sus playas, sus pueblos, su gastronomía y sus gentes. Pero que podrían pensarse cambiar su lugar de descanso, y por lo tanto de la ubicación de su segunda casa, si la situación política continúa derivando. Espero de verdad que no sea así y que todos recobremos la cordura, sobre todo esos líderes políticos, de uno y otro lado, elegidos democráticamente por el pueblo y que no dan la talla. Lo que es más que evidente en los momentos que estamos viviendo.

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Eduardo Lizarraga

www.aquimicasa.net