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Nubecillas en lontananza…

En datos globales y macroeconómicos el sector inmobiliario va estabilizándose y se nota una más que ligera recuperación en determinadas zonas. Los mercados de Madrid, Barcelona, Baleares y Canarias marchan destacados, con varias cabezas sobre los seguidores, en tanto que amplias zonas del interior, junto con provincias mediterráneas de turismo nacional, van a la zaga de la recuperación. Las comunidades cantábricas, sobre todo sus zonas interiores, también marchas distanciadas de la cabeza señalada.

El calentamiento que se produce por la afluencia de inversores, el boom del alquiler y la falta de suelo finalista deberá ir calando e impulsando la estabilización y crecimiento, como si de un contagio se tratara, de las regiones aledañas. Todo parece bien definido y el proceso debiera ir incrementándose conforme la coyuntura económica de mejoría va llegando a las familias. Pero como siempre sucede, surgen nubes en el horizonte.

El primero de ellos es el crédito bancario. Mes a mes han ido aumentando el número de hipotecas para vivienda y también el montante del crédito concedido por el banco. Febrero marcó un incremento en número de hipotecas del 2,6% para la adquisición de pisos o chalets. También creció el capital medio formalizado en los préstamos hipotecarios, que alcanzó la cifra de 125.445 euros, suponiendo un ligero incremento del 0,6% interanual.

Tras varios años de penas, mejoran los préstamos destinados a la construcción de pisos y chalets, llegando hasta los 381.631 euros, con un incremento del 34,8%.

Pero, como no podía ser menos tras la serie de varapalos, única en la historia, que ha recibido la banca española de manos del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea (TSJUE), llegan las rebajas. Ya avisaba la Asociación Española de Banca, AEB, en boca de su presidente, José María Roldán, cuando las sentencias europeas contra las prácticas bancarias en España llegaban un día sí y otro también…todo esto se reflejará en el coste de las hipotecas… Ahora es el Banco de España quien vuelve a incidir en la situación y asegura que en este trimestre, ya empezado, la banca está endureciendo “un poquito” las condiciones crediticias para la compra de viviendas y también hacia los promotores. Y la nueva situación puede ser un aviso a navegantes, ya que las peticiones de financiación también están aumentando.

Otra de las cuestiones que podría cambiar es el precio del dinero. Y es que el BBVA ya adelanta que el euríbor va a empezar a cambiar de signo. No sólo por la puesta en marcha del nuevo índice, que se esperaba para junio, sino también porque la política del BCE en cuanto a compra de deuda puede cambiar y eso traerá a medio plazo una subida del euríbor, que abandonará el negativo para marchar con decisión por la zona positiva de los intereses el próximo año 2018. Eso si no ocurre ninguna nueva catástrofe y si a Donald Trump no se le cruza ningún norcoreano por su camino.

La acción del BCE traerá un coste financiero más alto de la deuda, que el BBVA Research cifra entre 50 y 70 puntos básicos. Este incremento tendrá un impacto en el precio del endeudamiento del sector público y el empresarial que acceden al mercado de la deuda. El sector inmobiliario, asegura el BBVA, debe estar preparado para incrementar el coste del endeudamiento a medio y largo plazo.

Y en cuanto al tan traído y llevado riesgo de una nueva burbuja inmobiliaria, el centro de estudios de la entidad financiera lo desestima, afirmando que la situación actual está muy lejos aún de la existente en el momento de la crisis. De esta forma, el incremento de precios de pisos y chalets tiene que verse como un factor más de la normalización del sector.

Otra cuestión muy importante para el BBVA y que destaca, es la disminución del stock de viviendas nuevas sin vender, tanto pisos como chalets, junto a la revalorización de estos activos por el progresivo encarecimiento en el precio del inmobiliario. Situación que debe incrementar la actividad del sector. Tal vez por eso, el BBVA ha revisado al alza sus perspectivas de crecimiento en inversión residencial, llevándola al 4,3% para el 2017 y al 5,8% para el 2018.

La mejoría que se está experimentando lleva implícito un riesgo que podría estar empezando a mostrarse. Y es que los bancos quieren terminar de liquidar, ahora con mejores precios, el amplio stock de vivienda y suelo de todo tipo del que disponen. Y no lo harían sólo por eliminarlos ya de sus balances, aunque sea con pérdidas, sino porque el propio BCE les está animando a que hagan ya una limpieza fondo. El quid de la cuestión es el de siempre, saber hasta dónde llega la rentabilidad y los riesgos de estas entidades.

Son decenas de miles de millones de euros en activos tóxicos o no tan tóxicos, los que aún permanecen en sus cuentas. Bankia, Ibercaja y BBVA marchan en cabeza, en lo que a limpieza de tóxicos se refiere, pero todo el resto tiene que seguir sus pasos. Y ahí están los fondos, dispuestos a comprar estas carteras de activos tóxicos que se les ofrecen y de los que aún pueden extraer rentabilidades muy interesantes. Y el mercado inmobiliario puede resentirse si la limpieza, como quiere el BCE, se finaliza de forma rápida, poniendo a disposición de los fondos de inversión todo lo que queda. Blackstone, Apollo, Cerberus…todos se aprestan a extraer los últimos beneficios del mercado inmobiliario español. Y es que aún quedan 34.000 millones en activos problemáticos en manos de los grandes bancos, sin contar el suelo que serían otros 10.000 millones. Por poner un ejemplo, el Banco Popular debe deshacerse de 16.000 millones Y los bancos más pequeños, como Unicaja o Liverbank, también están bien surtidos.

A la vez, las entidades inmobiliarias de los principales bancos, Solvia, Altamira, Servihabitat…están sacando miles de pisos, chalets, locales, con agresivos descuentos y la hipoteca, al 100%, incluida. Mal momento para quienes, particulares o profesionales, tengan que competir con ellos. Siempre hay alguna nube en el horizonte…

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Eduardo Lizarraga

www.aquimicasa.net

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Eduardo Lizarraga
Periodista Económico CEO en www.aquimicasa.net
https://www.aquimicasa.net/

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