Ante el desorbitado incremento de los precios del alquiler de viviendas en determinadas localizaciones de España, ya han comenzado a surgir voces que hablan de una posible burbuja inmobiliaria en ciernes y piden medidas correctoras, antes de que sea demasiado tarde. Otros quitan hierro al asunto y tan sólo hablan de una recuperación del sector hacia posiciones perdidas. La aparición de las estadísticas del año 2017 y los datos de los primeros meses del año han acrecentado los rumores y las declaraciones.

Con los datos del cuarto trimestre del 2017 en la mano, los notarios advierten que el precio de la vivienda ha subido más del 10%. Y no sólo lo hace el precio, sino que también las operaciones de compraventa crecen en algunas zonas, por encima del 30% durante ese mismo periodo. Así, la compraventa de vivienda registró un crecimiento medio del 10,9% interanual, manteniendo incrementos de dos dígitos por cuarto trimestre consecutivo. Pero algunas comunidades superaron ampliamente esta media, como Castilla-La Mancha (39,2%), Madrid (33,6%) y Cantabria (31,7%).

También las grandes tasadoras avisan de sobrevaloración de las viviendas en Madrid y Barcelona, ciudades en las que el precio ya sube por encima del PIB, los salarios y los tipos de interés. Es cierto que Barcelona se ha deshinchado, pero ha sido la situación política la culpable. En Madrid, que ahora avanza en vanguardia, el precio de la vivienda ha crecido más de un 20% en el último año, habiendo recuperado ya en algunos distritos el 85% del precio alcanzado en el 2007. Y en consonancia con ésta situación, se incrementa el esfuerzo financiero de las familias para adquirir o alquilar vivienda y se está ya superando el límite aconsejable, con cifras que oscilan entre el 24,5% de media en Madrid y el 25,4% en Barcelona.

La burbuja, si es que se está produciendo, tiene grandes diferencias con la que nos llevó a la ruina en el 2007. Aquella tuvo un componente financiero trascendental, que en este caso brilla por su ausencia y ha sido sustituido por el alza especulativa de los alquileres que está llevando al mercado inmobiliario al sobrecalentamiento. Además, está muy localizada en  áreas de interés turístico y en l almendra central de las grandes ciudades.

Es la mezcla de la llegada de fondos de inversión, socimis, leyes favorables y de particulares que ponen su vivienda en alquiler vacacional, a través de las conocidas plataformas Airbnb o,Windu, la que están propiciando este cambio brusco de mercado que estamos sufriendo. La compra masiva de grandes paquetes de viviendas por parte de los fondos y socimis para ponerlas en alquiler, junto al mantenimiento especulativo fuera del mercado, de importantes volúmenes de viviendas en manos de los bancos, no intenta lograr otra cosa que el control de precios por parte de los especuladores y grandes tenedores de vivienda.

Las subidas ya se van extendiendo a otras capitales de provincia con tirón turístico, como Sevilla o Valencia, que muestran crecimientos del 8,8% y del 8,5%, respectivamente, en el último año.

Junto con los especuladores e intrínsecamente ligada a ellos, está el marco legal de la vivienda y los arrendamientos, que desde la anterior modificación de la LAU en 2013,  que rebajó de cinco a tres años el periodo prórroga obligatoria del contrato,  sólo favorece a los grandes propietarios de vivienda, que precisan de una alta rotación de inquilinos, para exprimir el máximo dinero posible a su inversión. Aunque ello sea a costa de echar a las personas a la calle a golpe de burofax, como marca la Ley del PP.

Y los que pueden cambiar las Leyes no van a hacer nada para hacerlo, ya que su propósito es favorecer a inversores, bancos y demás actores del sector, amigos, patronos y compañeros, sin importarles el bienestar de un pueblo que ni les interesa ni les vota.

Ya lo ha dicho el ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, que ha descartado la posibilidad de fijar precios máximos, pero que afirma estudiar otras medidas de las que “es prematuro avanzar nada”, soslayando con vaguedades las preguntas de los periodistas al respecto. “Ramillete de medidas”, “análisis del ámbito normativo”, “códigos técnicos de edificación”…mucha farfolla y poca claridad. Lo que quiere decir que ni está ni se le espera y que pretenden dejar que el mercado siga su devenir. Es decir, que deje de subir cuando ya los inquilinos no puedan pagar más y hayan dejado sus sacrificios en forma de beneficios ,en las cuentas de resultados de los de siempre.

Es cierto que muchos, además de bancos y fondos de inversión, estarán satisfechos con lo que está sucediendo, propietarios de vivienda que ven subir sus ingresos por alquiler y el valor de su propiedad, intermediadores inmobiliarios que ven ascender sus comisiones, constructores que ven como el incremento del precio de la vivienda les permite volver a esponjar los márgenes…

Son todo visiones demasiado cortoplacistas y que parecen haber olvidado ya lo que sucedió. La anterior burbuja inmobiliaria propició que algunos, los listos que dejaron que otro ganara el último euro, se enriquecieran, que los bancos fueran rescatados con el dinero que se detrajo de nuestra sanidad, educación, servicios sociales, pensiones, sueldos…y que el “pobre pollo” de siempre pagara el pato…Y no sólo afectó al propietario de vivienda, que perdió de media un 50% de su valor patrimonial, sino que el 2007 se llevó por delante miles de pequeños empresarios y centenares de miles de puestos de trabajo, tanto en la construcción como en la intermediación inmobiliaria.

Si la situación vuelve a salirse de madre todos perderemos, salvo los que hayan sacado ya sus beneficios y los tengan en alguno de esos paraísos fiscales con los que evitan pagar impuestos. Es mejor un mercado sostenible, con márgenes ajustados y que permita vivir a todos en base a su trabajo, que un mercado enloquecido, en el que hay demasiado ventajista con información privilegiada, de pelotazos y escandaleras, con incremento de desahucios.

En todo caso parece difícil que la situación se generalice; está demasiado localizada en puntos geográficos. Junto con Madrid en Palma de Mallorca el incremento ha rozado el 15%, por delante de Barcelona (11%). Y no sólo son los precios que también las ventas siguen al alza. En febrero crecieron el 16,2% con respecto a 2017, hasta las 41.480 transacciones de viviendas. En enero la subida había sido del 23%. Pero en el lado contrario, también hay que saber que hasta 23 capitales españolas muestran en el primer trimestre valores inferiores a los de hace un año. Los descensos más acusados se han dado en Ciudad Real (-11,9%), Cáceres (-9,2%) y Guadalajara (-6,3%).

Las cabezas de la hidra alcista surgen entre los ladrillos de lugares muy localizados, Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca, incluso Canarias, hincando el diente en beneficios imposibles y devorando la vida y la cartera de mileuristas y pensionistas de escasos recursos. Parece evidente que debe controlarse el crecimiento del animalito, porque de seguir alimentándolo, crecerá, multiplicará sus cabezas y necesitaremos un Hércules, que no tenemos, para poder someterlo.

 

 

Eduardo Lizarraga

WWW.AQUIMICASA.NET