El importe medio de las hipotecas sobre viviendas se situó en 157.018 euros 💶

Febrero de 2025 ha confirmado lo que muchos analistas del sector inmobiliario ya venían anticipando: el crédito hipotecario empieza a mostrar señales de recuperación. Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hipotecas constituidas sobre viviendas aumentó un 4,3% respecto al mismo mes de 2024, alcanzando un total de 39.084 operaciones. Se trata de una cifra esperanzadora que consolida la tendencia ascendente iniciada a finales del año pasado.

Aun más revelador resulta el dato del importe medio, que creció un 16,2% hasta situarse en 157.018 euros. Este incremento no sólo refleja una mejora en las condiciones de acceso al crédito, sino también un mayor apetito por viviendas de mayor calidad y superficie. En un contexto de tipos de interés que empiezan a estabilizarse, muchos compradores están optando por dar el paso hacia una vivienda definitiva, aprovechando las nuevas ofertas del mercado bancario.

Hipotecas por comunidades autónomas: un mapa desigual 🌍

El comportamiento del mercado hipotecario varía considerablemente en función del territorio. Mientras Cantabria (+55,6%), La Rioja (+53,3%) y el País Vasco (+39,7%) lideran las tasas de crecimiento anual, otras regiones como Canarias (-38,7%) o Navarra (-34,3%) registran fuertes caídas. Esta divergencia se explica en gran parte por la evolución local del mercado laboral, los precios de la vivienda y la disponibilidad de nuevas promociones residenciales.

En Madrid y Baleares, por ejemplo, la presión sobre los precios ha generado un efecto disuasorio para muchos compradores, lo que se ha traducido en caídas del 20% en el número de hipotecas firmadas. Por el contrario, zonas con menor tensión en precios están viendo crecer su atractivo ante una demanda que busca alternativas más asequibles.

El tipo de interés medio en las nuevas hipotecas sobre viviendas se situó en el 2,96% 🔢

Una de las claves que explican esta recuperación es la mayor competitividad de las condiciones financieras. El tipo de interés medio para las nuevas hipotecas sobre viviendas se situó en el 2,96%, con un plazo medio de 25 años. De estas operaciones, el 64,6% se contrató a tipo fijo, frente al 35,4% a tipo variable.

En un entorno de tipos estabilizados, el producto a tipo fijo sigue siendo la opción preferida, especialmente por su previsibilidad y seguridad. Aun así, algunos compradores están empezando a considerar hipotecas variables, cuyo tipo inicial (2,73%) es inferior al de las fijas (3,10%).

Este cambio de tendencia se debe, en parte, a la contención del Euríbor, que en febrero se situó en torno al 2,4%, una cifra significativamente inferior a la de hace un año. Las entidades financieras, adaptadas ya al nuevo contexto monetario, están lanzando ofertas más atractivas para captar clientela.

Cambios registrales: las subrogaciones al deudor se disparan 🚀

El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones también aumentó en febrero, en este caso un 4,5% interanual. Aunque las novaciones (cambios con la misma entidad) cayeron un 12,9%, y las subrogaciones al acreedor (cambio de banco) un 44,8%, las subrogaciones al deudor (cambio de titular) crecieron un impresionante 677,1%.

Este dato, que puede parecer anecdótico, es en realidad muy significativo: indica una mayor flexibilidad en las operaciones de compraventa, donde los compradores asumen hipotecas preexistentes como parte de la transacción. También refleja un escenario en el que muchas personas, incapaces de acceder a nuevas hipotecas durante los peores meses de 2023 y 2024, están ahora volviendo al mercado.

Previsiones para el resto del año 🌎️

Todo apunta a que 2025 podría consolidarse como un año de reactivación hipotecaria. La reciente bajada de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo —que acumula un recorte de 1,25 puntos en menos de ocho meses— ha mejorado el acceso al crédito y reactivado la demanda.

Sin embargo, este escenario optimista tiene una doble cara. Si bien las hipotecas son ahora más asequibles, los precios de la vivienda siguen subiendo, con un incremento del 10,2% interanual en marzo. Esto podría limitar el efecto positivo de la relajación monetaria, ya que una hipoteca más barata no compensa del todo una vivienda más cara.

El mercado, no obstante, parece dividirse en dos perfiles:

  • Compradores solventes, con menor dependencia del crédito, que buscan refugio financiero en el ladrillo.
  • Jóvenes compradores, que están aprovechando las nuevas condiciones para acceder a su primera vivienda, tras años de exclusión.

En este contexto, el 35% de los compradores actuales no necesita financiación y el 21% de los potenciales compradores espera nuevas bajadas de tipos para dar el paso. La banca, por su parte, ya se mueve para ofrecer condiciones más competitivas y atraer a ambos segmentos.

Estamos ante un mercado en transición ⚖️

El panorama hipotecario de febrero de 2025 nos deja una lectura clara: el mercado está despertando. Las cifras, tanto de volumen como de condiciones, muestran una recuperación progresiva tras la tormenta monetaria que se vivió en 2023 y parte de 2024. El reto ahora está en equilibrar esta recuperación con una oferta suficiente de vivienda asequible.

Mientras tanto, las hipotecas siguen ganando terreno, y con ellas, la esperanza de un acceso más justo a la vivienda. El futuro inmediato dependerá, en gran medida, de la capacidad del sistema para acompañar esta nueva etapa con políticas que faciliten la compra a los colectivos más vulnerables. Porque si algo ha demostrado el mercado en estos últimos meses es que, con condiciones justas, la demanda está lista para volver a confiar 🏡