Que el mercado inmobiliario, después de pasar unos años en la UVI está muy vivito y coleando, nadie lo pone en duda.  Los pareceres difieren en lo que esta situación significa para la economía en general, los distintos sectores e intereses implicados y sus consecuencias.

A golpe de estadísticas, ya sean del INE o los Registradores y aderezadas con las informaciones de espectaculares crecimientos y subidas de precio que dan muchos medios, sin especificar que son de zonas muy concretas, ya estamos de nuevo en la situación de construir más vivienda de la que se vende. No del total, que se superaron las 550.000 viviendas vendidas el pasado año, sino de pisos y casas nuevos, que apenas superaron la cifra de los 90.000. Lo que contrasta con los visados de obra entregados, que ya superan las 100.000 viviendas.

De esta forma cambiamos la tendencia mantenida durante estos ocho últimos años, en que se vendía más vivienda nueva de la que se construía, con lo que se iba disminuyendo la amplia cartera de viviendas que había sin vender, mucha de ella en manos de bancos que no veían el momento de que subieran los precios y creciera la demanda.

El dato no es aún preocupante, ya que la parte más importante de las operaciones de compraventa, con más del 80%,  es la vivienda de segunda mano, pero muestra la posibilidad de que si las previsiones de bonanza en el sector inmobiliario fallan, el stock de vivienda comience de nuevo a crecer.

Resulta evidente que las expectativas son buenas, o al menos lo eran hasta hace dos o tres meses, antes de que tanto Mario Draghi como Christine Lagarde nos avisaran de que la máquina se estaba parando y que era mejor comenzar a prepararse por si acaso.

Pero resulta difícil parar un sector cuando después de ocho años comienza a andar y a generar riqueza y puestos de trabajo de nuevo. Todo el engranaje está ya en marcha, el visible y el invisible pero perceptible. Las grúas asoman de nuevo entre los tejados, las ladrilleras echan humo por las chimeneas, los carteles anunciando promociones se asoman a las carreteras y los obreros vuelven a subirse a los andamios. El dinero comienza a fluir, atemperado por un crédito que aún no ayuda lo suficiente para comprar la primera vivienda y es a todas luces insuficiente para la segunda. Tampoco la subida de los intereses hipotecarios promovida por los bancos, a los que el dinero barato obliga a vaciarnos los bolsillos con comisiones crecientes, ayuda demasiado. Y es que, como todos ya sabíamos, los costes de la hipoteca se están repercutiendo en los intereses a pagar.

Otra cosa es que se vuelva a las antiguas mañas, se desempolven viejos proyectos, sobre todo en zonas turístico costeras y se intente de nuevo vender el progreso y el desarrollo de los pueblos con ladrillos sostenibles, que no lo son, amenazando con los males del infierno progresista a todos los que intentan ralentizar el proceso. Sobre todo, cuando esos viejos proyectos intentan seguir cementando nuestras costas, pasando por encima de espacios naturales y del interés creciente por un entorno más natural.

Y si el engranaje visible está ya en marcha es de suponer que el invisible vaya en paralelo, aunque ya los maletines se hayan quedado en desuso, los billetes de 500 estén en decadencia y el bitcoin sea menos rastreable que el despacho de Mosaik en Panamá. Seguro que mucho  se ha aprendido de los grandes caídos, residentes en Soto del Real, que son unos cuantos, pero menos de los que debieran.

Una cuestión que aporta una cierta tranquilidad al sistema es la aún poca relevancia que la vivienda nueva tiene en el conjunto de la economía inmobiliaria. Y es que de momento no hay un exceso de oferta, son viviendas bastante más caras que sus semejantes de segunda mano y mes a mes se sigue abriendo las brecha. El precio del suelo al alza, la incorporación de mucha domótica y tecnologías y la ya mencionada escasa oferta, incrementan el precio final del producto, haciéndolo menos atractivo para un comprador que no va precisamente sobrado de economía y tiene un sueldo comparativamente más bajo del que se tenía en la década gloriosa del ladrillo.

En todo caso y sin querer meter el dedo en el ojo al que compró su casa en el 2005 y no ve aún el día de venderla sin pérdidas, hay que tener en cuenta las advertencias de FMI sobre los incrementos de precio de la vivienda que se estás propiciando en muchos países, generando tiranteces al dejar fuera del mercado a una parte de la población que no ve subir su sueldo en la misma relación que el coste de la vivienda. Y no sólo es  el problema de la población desfavorecida y con techo precario,  que al FMI le importa una higa, sino que desde su entorno ven con una cierta preocupación la posibilidad de que se produzcan caídas coordinadas en el precio de la vivienda,  si la economía continúa la tendencia ya iniciada al enfriamiento.

Y así lo van a decir en el Informe de Estabilidad Financiera Global, que será presentado la semana que viene en Washington, alertando sobre la posibilidad de un descenso de precios y sus consecuencias, sobre todo si volvemos al excesivo apalancamiento.

Y cuando Lagarde habla de “regulación macroprudencial”, para inteconectar aún más las entidades financieras y los mercados, asegurando a la vez, que no hay riesgo de crisis económica, es cuando me entra miedito y corro a esconder mi cerdito-hucha en lugar seguro. En este sentido, el FMI pone especial énfasis en imponer medidas encaminadas a incrementar la resiliencia de los prestatarios, entre ellas aquellas que limitan la relación entre el importe del préstamo y el valor de la vivienda, así como el volumen de la deuda contraída en comparación con los ingresos previstos.

En el lado contrario de la calle, en la “acera de peseta”, están los afectados por la subida del precio de la vivienda y los alquileres en las ciudades españolas, que contemplan esta situación como el reflejo de un problema a escala continental. Precios que suben más que los salarios, desahucios, vivienda social insuficiente, mercado regulado por el dinero…la música y la letra son las mismas en todas partes. Y en este contexto de necesidad europea, plataformas ciudadanas de 19 países quieren llevar a la Comisión Europea una Iniciativa Ciudadana llamada “Housin for all” que exige un nuevo marco jurídico para aumentar y proteger la vivienda pública.

Ya han comenzado a recoger firmas –necesitan un millón en el plazo de un año-  para que la Iniciativa Ciudadana sea aceptada y plantean a la ciudadanía europea cinco demandas principales: que no haya límite en gasto público de cada nación para vivienda; que las ayudas no sean solo para las familias con rentas más bajas; imponer financiación pública para hacer pisos sociales; regular la duración de los contratos de alquiler; y que la vivienda, pública o privada, figure en las estadísticas europeas con metodologías homogéneas.

Para lograr que los diferentes países comunitarios incorporen esta normativa común es necesario modificar el texto del tratado fundacional de Maastricht y transformar la retórica actual del derecho a la vivienda en marco jurídico regulado.

A  pesar de los distintos intentos para silenciar la situación, los datos en España son buena muestra de la magnitud de la crisis del concepto vivienda en el que estamos. Los alquileres no han parado de subir desde 2013 mientras los salarios se mantienen. En cinco años, las rentas han subido un 51% en Palma de Mallorca, un 45% en Barcelona y un 28% en Valencia y Madrid. De media, los españoles destinan el 34% de su salario al alquiler, aunque el porcentaje se dispara en comunidades como Cataluña, donde asciende al 51% de los ingresos (en la Comunidad de Madrid y el País Vasco es del 44%). También Cataluña lidera los desahucios por alquiler: el año pasado hubo 8.877, una cuarta parte del total de 37.285 en España.

El problema del precio de la vivienda y del coste de los alquileres afecta a todo el continente y tiene que ver  con la mercantilización del sector al transformar la vivienda en un producto financiero afectado por los movimientos de la economía. De ahí la implicación del FMI y los bancos para controlar lo que debiera ser un derecho y hemos convertido en bien de inversión y por lo tanto sujeto a las crisis económicas y al libre mercado.

Eduardo Lizarraga

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