En estos momentos muchas familias españolas tienen severas dudas sobre si lo que más interesa es comprar o alquilar la vivienda. La situación de crisis económica con un mercado laboral incierto y la restricción absoluta del crédito hipotecario condicionan mucho y parece que llevan a alquilar, pero también hay otras consideraciones a tener en cuenta. En Madrid si la vivienda supera los 100 metros cuadrados, sale mejor alquilar que comprar, en condiciones normales de financiación y a los precios de oferta que han recogido en diferentes portales. Para pisos de menor tamaño, hay algunos distritos en los que la opción más interesante hoy por hoy es comprar por encima de alquilar.

También depende de nuestra capacidad de negociación y de la necesidad de vender que tenga el ofertante. Así en el caso del barrio de Salamanca pasaría a ser de compra si se consigue negociar una rebaja del 25% del precio de oferta. Aunque esta situación no es muy común ya que en éste barrio y durante los últimos años el descuento máximo que se ha podido obtener a la hora de adquirir una vivienda de segunda mano no supera el 16%.

Para que la recomendación de alquilar pase a ser opción de compra los descuentos en el precio original tendrían que ir desde el 4% en la zona de San Blas hasta el 22% en Ciudad Lineal. Todo ello para pisos de menos de 100 metros cuadrados. En el caso de los inmuebles de mayor tamaño, el descuento que tendría que obtener el potencial comprador parte de unos mínimos del 7% en Usera y del 12% en Centro y llega hasta el 42% de Villaverde o el 39% de Fuencarral-El Pardo.

Otra situación diferente en el mercado inmobiliario es la de los inversores que van a comprar para arrendar. En la situación actual, con una cada vez mayor oferta en el mercado, la rentabilidad se ha reducido por la necesidad de retener a los inquilinos y a enero de 2014 oscila entre el 3% y el 6%. La rentabilidad aumenta cuando lo hace el riesgo de impago y por eso las menores rentabilidades están en distritos como Chamartín o Salamanca, en donde se llega al 4.5% aumentando en distritos como Villaverde o Vallecas donde puede alcanzar el 8,5%. Para el año 2014 se estima un descenso de entre el 0,3% y el 1,7%.

Y para alcanzar la exigida por el inversor —a igualdad de renta—, los precios tendrían que bajar todavía más en los pisos de más de 100 metros cuadrados y en la mayor parte de los de menor superficie, salvo en Centro, Latina, Moratalaz, Vicálvaro y Usera, donde están ya más bajos que en los años anteriores, o se han equiparado como sucede en el distrito de Villaverde.