A finales del 2013, 2.838 propietarios de viviendas en San Sebastián recibieron un recargo del 50% del IBI por considerar el Ayuntamiento donostiarra que estaban vacías. La penalización se ha ejecutado de manera separada del cobro de la llamada contribución de su vivienda habitual y aportará cerca de 600.000 euros a las arcas municipales.

Aunque pueda parecer lo contrario la intención de este recargo del IBI no es recaudar más, sino poner en el mercado el mayor número posible de viviendas, por eso los afectados tienen un mes para presentar alegaciones. Además, con esta intención, el ayuntamiento ofrece bonificaciones a los propietarios, ayudas a fondo perdido a la rehabilitación, asesoramiento…

San Sebastián no es el único municipio que toma este tipo de medidas de penalización de viviendas vacías. Con la Ley Catalana del Derecho a la Vivienda en la mano, el Consistorio de Tarrasa ya ha sancionado a tres entidades financieras con 5.000 euros cada una por tener pisos vacíos, y ha abierto más de 500 expedientes que se resolverán en los próximos meses. Este camino, ya marcado por Tarrasa, va a ser seguido por otros municipios de la región. Por su parte, Andalucía, aprobó el pasado octubre una legislación que contempla multas de hasta 9.000 euros a personas jurídicas —léase bancos e inmobiliarias— que no alquilen las viviendas desocupadas, así como medidas de fomento del arrendamiento para los propietarios particulares.

El acceso a la vivienda es un derecho amparado por la Constitución —artículo 47— que se ha materializado siempre muy mal y al que no se ha prestado la debida atención. Pero desde el estallido de la crisis, se ha convertido en un problema social de magnitudes alarmantes. El paro aboca a muchas familias a no poder pagar sus hipotecas y a perder sus casas y además quedarse, en muchos casos, deudores del banco de por vida; la sequía de crédito dificulta la compra de una vivienda y el mercado del alquiler no solo es escaso —en torno al 13% frente al 33% de media en países de nuestro entorno— sino también caro y muy garantista. Y todo, y he aquí la paradoja, en un momento en el que no hay forma de que el mercado absorba el stock de vivienda nueva construida durante los años del crecimiento desmedido. La penalización de las viviendas vacías, por parte de las Administraciones que invocan la función social de este bien imprescindible, derecho Constitucional, parece un camino adecuado para la resolución del problema .

La nueva ley de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda de Andalucía asegura que
«la vivienda es un elemento determinante en la planificación de las infraestructuras y servicios públicos. La no ocupación de viviendas contraviene la función social de esa propiedad y la utilización adecuada del espacio urbano, perjudicando el interés general».

En España existen 3,44 millones de casas vacías sobre un parque de 25,2 millones de viviendas. O lo que es lo mismo, el 13,7% del total, según el último censo elaborado por el INE en 2011 y publicado el pasado año. Desde el censo anterior, en 2001, el número de viviendas vacías ha crecido en 336.943. Tampoco sorprende que el 21,4% del total se encuentre en edificios construidos en la última década. Así, se dan casos como el de Yebes (Guadalajara), donde la especulación inmobiliaria al calor del AVE se ha traducido en que hoy es el municipio de 2.000 habitantes con el mayor porcentaje de viviendas vacías: un 60%. No merece la pena mencionar Seseña que puede ser el paradigma de la desocupación.

Ante este fenómeno el primer escollo es delimitar la lucha entre derechos, el derecho Constitucional a una vivienda digna y a que la Administración vele por ese derecho y el derecho a la propiedad privada, que puede no ser un derecho total e inalienable..

El segundo reto es qué se entiende por una vivienda vacía. Así, la legislación vasca de 2012, la define como aquella que no es habitual, en la que no figure nadie empadronado y que, además, no esté alquilada ni cedida. En Cataluña, la Ley de la Vivienda de 2007 califica como vacía a la que queda desocupada permanentemente, sin causa justificada, por un plazo de más de dos años. Y la legislación andaluza presume que no está habitada cuando «no se destina al uso residencial previsto durante más de seis meses consecutivos en el curso de un año desde el último día de efectiva habitación. Y cuando la misma no cuenta con contrato de suministro de agua o electricidad o presenta un nulo o escaso consumo».

La decisión de muchos municipios de incrementar el IBI choca con la opinión de expertos que dicen que es un impuesto ya elevado y que en lugar de gravar más la vivienda, que es la medida fácil, debe favorecerse el alquiler y eliminar las barreras que aún tiene, lo que requiere más estudio e imaginación.

El último caballo de batalla sobre la mesa es la capacidad de la Administración para forzar a un particular a alquilar.