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Llega un año de transición algo más pobre

Es el mantenimiento del crecimiento económico mundial la pieza clave que deberá tirar del mercado económico español y por lo tanto del sector inmobiliario. Es lo que ha estado sucediendo durante el primer semestre del año y se ha notado con fuerte incremento de operaciones de compraventa y ligera subida en los precios. Pero la situación no pinta tan bien para el próximo 2017, desde diversos sectores se habla de moderar las expectativas y es que diversos factores han cambiado el panorama.

Durante este primer semestre del 2016 la compraventa de viviendas de segunda mano y la iniciación de nuevas viviendas experimentó un auge soportado en tres pilares. Por un lado la creciente evolución positiva del empleo y la renta de las familias, que está fortaleciendo el consumo; una política monetaria expansiva con una oferta de crédito “in crescendo” y unos tipos de interés muy bajos y que se pueden mantener en el tiempo. A estas buenas condiciones es preciso añadir la creciente inversión extranjera en inmobiliario, atraída por unos precios bajos y unas rentabilidades elevadas. Esta rentabilidad bruta por alquiler ha aumentado hasta alcanzar el 4,58%, superando el umbral del 10% si se tiene en cuenta la plusvalía media obtenida por la revalorización del inmueble. En el lado contrario encontramos la rentabilidad nula, o incluso negativa, en depósitos y renta fija a medio y corto plazo.

En los próximos meses la evolución de la demanda seguirá marchando en terreno positivo –no hay que olvidar que ya llevamos diez trimestres de crecimientos interanuales- aunque se espera un retraimiento que quite algo de alegría al sector. Esta buena marcha de la demanda ha sacado las grúas de los almacenes y la petición de visados es ya un 50% superior a los registrados en 2013, cuando se alcanzó el mínimo desde el inicio de la crisis. En todo caso, se espera que la construcción residencial vuelva a aportar crecimiento al PIB por segundo año consecutivo y se alcancen las 100.000 viviendas iniciadas. Distinta es la situación de la construcción no residencial, que está dolorida por una fuerte carga impositiva y una concentración del ajuste presupuestario.

Pero diversos nubarrones han aparecido en el horizonte; entre ellos el brexit, el incremento del precio del petróleo, el alza del valor del euro, las medidas fiscales iniciadas por el gobierno y la creciente incertidumbre sobre la política económica, que el tripartito que nos gobierna será capaz de llevar adelante. Todo ello nos habla de un 2017 moderado, con un mantenimiento en el crecimiento del empleo y una recuperación que no superará el 2,2% del PIB, muy inferior al que hemos alcanzado en el 2016, que se situará en el 3,1%. También hace falta saber dónde va a incidir la política de recortes que Bruselas impone al gobierno para el 2017 y que de cumplirse las políticas anunciadas, se ajustaría en el segundo semestre del año y lastraría el crecimiento de la demanda interna. En España, aunque el nuevo objetivo de déficit acordado para 2016 es creíble, su cumplimiento en 2017 requerirá la implementación de medidas en torno al 0,5% del PIB.

El mercado inmobiliario va a continuar marcado por las diferentes velocidades que impulsan la mayor actividad económica y el turismo. Madrid, Barcelona, el corredor mediterráneo y las comunidades insulares seguirán en cabeza de operaciones de compraventa y fortalecimiento de precios. Estas compraventas alcanzarán un incremento del 6,5% anual llegando casi a las 490.000 operaciones y una subida de precio medio cercana al 3,5%, pero que puede superar el 6% en zonas selectas de ambas ciudades en donde la ausencia de obra nueva presiona los precios al alza, sobre todo en barrios como Salamanca y Chamartín. Con todo, la cifra de ventas está aún muy lejos de las 900.000 viviendas que se vendieron en el 2006 y que en un entorno de crisis económica y reducción de población parece casi inalcanzable.

Junto con estas regiones otras comienzan a emerger, configurando un área de crecimiento más homogénea y en la que se alcanzará un precio medio de entre 1560 y 1590 euros/m2, es decir los precio del año 2004. Entre ellas vemos primeros incrementos de precio en Valencia, Málaga y Bilbao. Pero esta subida de precios puede verse frenada porque el porcentaje de la renta familiar destinada a la adquisición de vivienda, aunque se ha reducido, continúa siendo elevada, exigiendo dedicar 6,4 años de la renta familiar, un porcentaje superior al de países de nuestro entorno. Sin olvidar los activos inmobiliarios con descuento de los bancos, que presionan a la baja los precios y que en el caso de Sareb superan los 105.000 viviendas.

La disminución de la demanda embalsada en estos años de escasas compras y también la del stock existente, en casi 500.000 viviendas, añaden componentes dispares al desarrollo del 2017. Un año de transición, que debe terminar bien para encarrilar la recuperación de forma definitiva.

Eduardo Lizarraga
WWW.AQUIMICASA.NET

 

A todos aquellos que han sufrido y han apretado los dientes para seguir adelante, con la esperanza de que el 2017 traiga la paz, la ilusión de mejores días, la oportunidad de hacer realidad sus sueños, la posibilidad de vivir una vida digna y recuperar las ganas de sonreír. A todas esas personas y también al resto ¡Feliz Año Nuevo!.

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Eduardo Lizarraga
Periodista Económico CEO en www.aquimicasa.net
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