Que el mercado inmobiliario está mejorando resulta una afirmación obvia, a la vista de la cascada de datos que cada día lo aseveran. El 2015 cerró con mejores cifras que el 2014, y que el 2016 seguirá en la misma línea, parece evidente. Sin embargo surgen dudas de la profundidad y duración de este cambio, dudas razonables. Y es que la estabilización del mercado, que no la recuperación que se observa, no está exenta de altibajos y riesgos. Y uno de ellos es que ya hay empresas y personas desempolvando las antiguas mañas y buscando las grúas en los almacenes.
Se han acabado ya los tiempos de los chollos deslumbrantes en la vivienda, incluidos los bancarios, si es que alguna vez los hubo en verdad. Se han acabado también los anuncios insultantes, que en los portales inmobiliarios pretendían comprar pisos en 8 ó 10.000 euros, aprovechándose de la mala situación en que la burbuja, los bancos y el Gobierno habían dejado a muchos hipotecados. Eran, decían sus anuncios, matrimonios sin recursos, estudiantes necesitados, jubilados sin pensión, ONG con proyecto humanitario, abuelitas desvalidas…. Y detrás de los anuncios, inversores privados o empresas sin escrúpulos –como casi todas en este negocio de la carroña- que pretendían sacar tajada del mal ajeno. Esos anuncios aún siguen, por inercia, pero ya la situación no es la de hace cinco años.
El panorama ha cambiado en muchos aspectos, en ese y en el de que los compradores tengan la sartén por el mago y hagan ofertas con descuentos del 40 ó 50%. Ahora ya no se puede intentar más del 20%, a menos que queramos que nuestro interlocutor se levante de la mesa con imprecaciones diversas. Y es que hay compradores en el mercado y cada vez más. Sobre todo para la vivienda de segunda mano, que es la estrella, porque la nueva sigue sin levantar cabeza y empeorando de mes en mes.
Pasado ya el momento de los pequeños carroñeros y de los fondos buitre, que hicieron su agosto con diferentes administraciones, como la del Partido Popular en Madrid, quedan todavía presentes muchos de los indeseables efectos de aquella burbuja inmobiliaria que cambió la faz de España. Y uno de ellos, con el que vamos a tener que convivir aún muchos años, es el de la digestión de todo lo que quedó por vender.
Durante el decenio 1998-2007 se construyeron unos 6 millones de viviendas. A todas luces un exceso paranoico, ya que con menos de la mitad hubiera sido suficiente para cubrir las necesidades demográficas de alojamiento.
Y aquí está el quid de la cuestión, se ha tratado a la construcción de la vivienda no como una medida social con el objetivo de garantizar el derecho de los españoles a un bien básico, como consagra la Constitución. La construcción de la vivienda se ha orientado como un negocio, generador de grandes plusvalías, impulsor de un desarrollo fácil y rápido, en el que los municipios compiten entre sí por llevarse los vecinos. Pero además, generador de corrupción e insostenible desde el punto de vista económico y territorial.
Se calcula que hay 500.000 viviendas nuevas excedentarias por vender, muchas de las cuáles, que algunas fuentes cifran en 150.000, no se venderán jamás. Situadas en lugares inverosímiles, lejos de los centros urbanos, en zonas en las que la demanda de vivienda es inexistente, sin mercado laboral… componen un panorama del que nos va a costar mucho tiempo desembarazarnos…hasta diez años según las zonas.
A esas viviendas, que surgieron al calor de un boom inmobiliario auspiciado por pelotazos varios, empresarios sin escrúpulos, dinero fácil y políticos necesarios, es preciso añadir el casi millón y medio de viviendas de segunda mano, cuyos propietarios han puesto a la venta. Este excedente está situado en distintas proporciones entre las zonas metropolitanas –casi 600.000- la costa -300.000- y las 600.000 restantes distribuidas por todo el Estado. Y el panorama que surge ante este stock desmedido no es precisamente halagüeño y tendría que manejarse con inteligencia y control. Algunos dicen que el mercado regula y pudiera ser que fuera así, si no hubiera intereses espurios que lo prostituyen, porque estamos en la situación en la que estamos, propiciada por un “mercado libre” y descontrolado.
El ritmo de absorción de este inmenso stock de casas en venta está subiendo de forma considerable y se espera que este año superemos las 400.000 operaciones de compraventa. El incremento en la concesión de créditos hipotecarios está detrás de este auge que continúa algo lastrado por el descenso de los salarios, el paro y la inestabilidad laboral.
Los tantos por ciento de crecimiento son muy llamativos, pero como sucede con la estadística, también son muy engañosos; y es que partiendo de la cifra de ventas de que se salía un año atrás, cualquier incremento parece excelente.
Teniendo en cuenta la evolución de las operaciones de enero a junio, encontramos que el crecimiento de ventas de viviendas es del 16,4% con respecto al primer semestre del 2015. En total, en la primera mitad del año se realizaron 207.593 transacciones. Con estos datos del INE podemos afirmar que es el mejor semestre que vive el sector desde la segunda mitad de 2010, cuando se vendieron 213.969 casas. Todavía estamos muy lejos de alcanzar las cifras de los años precedentes a la crisis, que tal vez no se volverán a alcanzar jamás, visto sobre todo lo que trajeron; en concreto y para refrescar la memoria, en el primer semestre de 2007 se cerraron 432.608 operaciones. Como buen dato para guardar, hay que señalar que el ritmo se ha acelerado mucho y se venden ya cerca de 60.000 viviendas más que en el peor momento de la crisis, ocurrido en el segundo trimestre de 2013.
El crecimiento, tanto en ventas como en precios, está siendo muy irregular y va por zonas. Podemos buscar las razones en varias circunstancias, como son la presencia de una demanda sostenida, propiciada por una recuperación del crédito y del empleo, la baja oferta en vivienda nueva o insatisfactoria en la segunda mano, la ausencia de excesos de la burbuja inmobiliaria y la presencia de compradores extranjeros. Madrid, Barcelona, Costa del Sol y las islas, son las regiones en las que está no solo estabilizándose el mercado sino incrementándose las ventas y los precios. En el resto del estado la coyuntura aún es indecisa y muy irregular, no se venden viviendas porque no se necesitan.
Y en esta última constatación radica una gran parte del problema mental que padecemos. Porque a pesar de saber hasta la saciedad que no necesitamos más viviendas, parece que todos los esfuerzos y declaraciones de próceres diversos, van dirigidas a recuperar la capacidad del sector para construir nuevas viviendas y vender las existentes. “Reactivar el sector” se comenta una y otra vez, reactivarlo para impulsar la economía y el empleo. Está bien como objetivo, pero la idea de tratar a la vivienda como un objeto de consumo es insostenible porque la demanda es limitada.
Pero hay otra cuestión importante que no se está teniendo en cuenta y que podría estar desvirtuando la estadística. Y son los centenares de miles de familias que en estos cinco años pasados no han podido comprar su casa soñada por falta de crédito, o no han querido hacerlo, asustadas por lo que estaba pasando y esperando encontrar mejores precios al mes siguiente. Conforman una demanda embalsada de compradores, de entre 35 y 45 años –cambio generacional- que se irá digiriendo en estos dos años. Y que está saliendo al mercado desde hace un año.
¿Y luego?, es decir, a partir del 2017, cuando la demanda embalsada actual esté agotándose ¿qué va a pasar? Hay varias incertidumbres y otras certezas a tener en cuenta. El equilibrio nacional entre oferta y demanda neta de vivienda se prevé se alcance a finales de 2016, pero a partir de ese momento, en una situación algo más estabilizada, la demanda será insuficiente para disolver todo el excedente almacenado en un tiempo razonable, ya que las condiciones demográficas a la baja, creación de nuevos hogares en descenso, empleo aún precario y esfuerzo financiero en aumento, no pronostican una mayor fuerza de la demanda en el mercado. La situación de la promoción inmobiliaria en algunas zonas, que está aumentando, pudiendo volver en algunos casos a pecados anteriores, presionará los precios hacia el estancamiento. La recuperación del mercado se consolidará de forma distinta dependiendo de las zonas, el excedente y la demanda existente en las mismas.
España está perdiendo población. La natalidad está entre las más bajas de Europa, los inmigrantes marcharon y lo siguen haciendo, a sus lugares de origen, machacados por un país que no les ofrece empleo. Nuestros jóvenes se van por la misma razón. Y menos población necesita menos vivienda. Las expectativas laborales y de salarios, en un país que ha perdido gran parte de su industria, no son buenas. Este oscuro futuro condiciona también el crédito que no está por volver a asumir riesgos. Por demografía España perderá medio millón de personas hasta el 2021, por las otras variables es menos predecible y tendrá mucho que ver con la situación económica y con el fortalecimiento del mercado laboral.
Durante el periodo 2011-2015 el número total de hogares creados entre los menores de 40 años, a consecuencia, casi siempre, de la emancipación, ha superado los 1,35 millones, mientras que los que van a desaparecer en los grupos de mayores de 75 años suman una cifra próxima a los 850.000. En el grupo intermedio de adultos se produce un decrecimiento de cerca de 65.000 hogares. El saldo neto equivalente al crecimiento del número de hogares durante los cinco años será de 450.000, es decir unos 90.000 al año.
Para el segundo quinquenio de la década, la previsión del crecimiento total de hogares será notablemente inferior, situándose en el entorno de los 260.000. Y esto se producirá porque desciende la creación de hogares en los segmentos en edad de emancipación (1,23 millones) y se incrementan los de desaparición forzosa entre las edades avanzadas (900.000).
Con estos datos puede afirmarse que en España se crearán una media de unos 275.000 hogares al año hasta 2016, si bien desaparecerán también anualmente unos 185.000. Después, hasta 2021, el flujo medio anual de hogares creados estará en el entorno de los 246.000 con una cantidad media de desapariciones de 195.000. El incremento medio anual de hogares, por lo tanto, será respectivamente de 90.000 y algo más de 50.000.
Si cómo se piensa, hasta 2021 se va a producir un aumento de poco más de setecientos mil hogares, y el Censo de 2001 informó que existían 3,3 millones de viviendas vacías, que será otro millón más en la actualidad, (500.000 sin vender, en manos de las promotoras o los bancos), parecería que en España no se necesita construir ni una sola vivienda más en los próximo diez años. Pero esto no es así ya que el mercado de la vivienda es bastante cerrado y su incidencia se refleja por zonas geográficas pequeñas. Por poner un ejemplo, el patatal de Seseña, con más de 5.000 viviendas construidas y 13,500 previstas, no tiene apenas incidencia en el actual mercado de la vivienda de Madrid capital, que está a 38 kms de distancia.
El problema de España es que su desindustrialización, incentivada desde los primeros gobiernos de Felipe González, llevó al país a una situación que convirtió a la vivienda en una industria indispensable. Una industria nacional, con una incidencia sobre el PIB que no tienen otros países europeos y también sobre la fiscalidad y el empleo, como descubrió el tándem “tanto monta, monta tanto Aznar como Rato”. Esta industria, auspiciada desde el poder político, ha generado grandes plusvalías y beneficios para promotores, constructores, bancos, municipios…y corruptos diversos. Y ha sido percibida por la sociedad española como impulsora del desarrollo económico. Esta es la razón por la que de forma equivocada, la sociedad en su conjunto se empecine en hacer cuántas más viviendas mejor, como si fueran un bien de consumo más, sin entender que este esfuerzo es contrario a un desarrollo urbano equilibrado y coherente con un uso racional y sostenible del territorio. No teniendo nada que ver, además, con las necesidades de vivienda digna y adecuada a las necesidades que genera el crecimiento demográfico. Es la gran equivocación nacional que nos ha llevado a la actual situación, fomentada por los intereses de unos pocos, que dejaron de lado la cordura y la necesidad real del país a cambio de los beneficios inmediatos, aunque se haya sacrificado el futuro en ello.
Los intereses del entramado políticos/promotores/constructores en cada municipio, desarrollaron dinámicas de construcción de viviendas muy superiores a las necesidades municipales y con la clara intención de quitarle los clientes al municipio vecino. Una estrategia imposible de soportar en un ámbito nacional y que además del despilfarro económico producido, trayendo miles de millones de euros del futuro, que ahora estamos pagando, propició la paradoja de ser un país con millones de viviendas vacías y centenares de miles de españoles viviendo en precario o en la calle.
Con la estabilización del mercado inmobiliario ya se están buscando las grúas para empezar de nuevo “el afán constructor”, pero antes de que se levanten sería conveniente conocer la demanda real y en qué zonas se produce. La dinámica demográfica advierte que en los próximos años se va a producir en España una importante reducción de creación de nuevos hogares por emancipación, un progresivo crecimiento de la cifra de desaparición de hogares por extinción y, en consecuencia, una reducción de los crecimientos anuales de las necesidades de vivienda… con el consiguiente debilitamiento de la demanda demográfica.
En España ya están construidas y sin uso muchas más viviendas de las que se van a demandar en los próximos diez años, pero la ausencia de una adecuada vertebración territorial hace que puedan existir ámbitos con enormes excedentes y otros con escasez de vivienda, así como segmentos de demanda insatisfecha. Una vez más se echa en falta la ordenación del territorio y la necesaria sostenibilidad y buen uso de todos sus recursos. Volver a enterrar ladrillos y dinero en patatales será de burros o de políticos.
Eduardo Lizarraga
WWWW.AQUIMICASA.NET
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