El mercado inmobiliario cierra 2016 creciendo a buen ritmo, alcanzando las 403.000 operaciones de compraventa, según datos del INE. Esta cifra representa un incremento del 13,6% anual y es el mayor aumento desde el 2007. Junto con las ventas suben también los precios, aunque de forma muy desigual en todo el estado. Así, mientras que Barcelona y Madrid lideran las subidas con incrementos del 12,6 y 6,9% respectivamente, otras ciudades como Zaragoza, Valencia o Sevilla tienen crecimientos inferiores al 1,7%.

La situación está formada por realidades distintas en el territorio, tanto en operaciones de compraventa, como en precios. Y de fondo una vivienda nueva que continúa aletargada, con decrementos en las operaciones realizadas y una distancia cada vez mayor en los precios. El amplio stock de viviendas de difícil venta en el interior y en áreas cercanas a las grandes ciudades, junto a una fuerte inversión en zonas del corredor mediterráneo, Madrid y Barcelona, conforman un panorama que debiera ser continuista, con mejoría durante este año.

La demanda de vivienda residencial va a seguir creciendo este año y se espera que alcance las 500.000 unidades en 2018, gracias al ciclo expansivo de la economía, la mejora del mercado laboral, los bajos costes de financiación y a una consolidación de la población tras unos años de caída. Y con el aumento de las operaciones, también llegará un nuevo aumento de los precios, cercano al 5%, aunque tan sólo en las zonas más consolidadas.

La Comunidad Valenciana, Cataluña y la Comunidad de Madrid son las zonas en donde la vivienda ha incrementado más sus precios durante el año 2016, ya que han experimentado una variación en la tasa interanual del precio del 10%, 7,3 % y el 7,2 % respectivamente, mientras que Andalucía, Cantabria y Galicia son las comunidades que han experimentado mínimas variaciones en la evolución de los precios. La previsión es que las zonas donde más ha subido el pasado año, moderen un tanto su crecimiento, ya que se están alcanzando los niveles óptimos de rentabilidad y el resto de las regiones retrasadas vaya acortando distancias. Pero, como sucede siempre, es preciso matizar.

Y es que aún sigue existiendo un amplio stock de viviendas que debe ir disminuyendo, aunque muchas de las promociones de obra nueva aún sin vender, están situadas en patatales precrisis que van a seguir estando alejados del objetivo de los compradores. Juntos a estas “viviendas nuevas” en promociones viejas, existe una amplia oferta de segunda mano, que es la que está tirando del mercado, por su precio frente a la obra nueva y por la “cintura” de sus propietarios que pueden efectuar las rebajas necesarias para cerrar la operación.

El objetivo de máximo interés para los compradores -70% de las operaciones realizadas-se trata de una vivienda de tres dormitorios, bien comunicada, cercana a sus entornos laborales y cuyo precio no supere los 150.000 euros, con un máximo de 1.500 euros m2, que es el techo que se pueden permitir, por su nivel de renta inferior al de hace unos años. Y todo ello si las condiciones bancarias no se endurecen demasiado, que lo van a hacer.

Y en este sentido es preciso tener en cuenta las declaraciones de la Asociación Hipotecaria Española que estima que los recientes varapalos a las condiciones hipotecarias –cláusulas suelo, gastos hipotecarios, cláusula de vencimiento anticipado…-tendrán su consecuencia en un aumento de los intereses tanto en las hipotecas variables como en las fijas. Ello sin perder la perspectiva de la llegada del Euríbor Plus, y el posible abandono del terreno negativo para éste índice a finales del 2017.

En las subidas de precios, es preciso tener en cuenta a los inversores extranjeros, que continúan muy insistentes en las islas, zonas de la Costa del Sol, Alicante, Madrid y Barcelona. Sol y playa con calidad por un lado y buenas comunicaciones, junto a una amplia oferta sociocultural por el otro, son las claves del crecimiento. Su insistencia aumenta las operaciones de compraventa y hace subir los precios, aunque es necesario no confundir esta demanda con la local, que se ve perjudicada por unos incrementos de valor que no puede afrontar, como en el caso de Málaga y la Costa del Sol.

Son los inversores los que están protagonizando esta salida de la crisis, y es que las compraventas realizadas por este colectivo alcanzan ya el 28% del total y creciendo. Hay que tener en cuenta que en el año 2015 llegaron al 24%. Y mientras la situación de baja rentabilidad de los activos financieros se mantenga, el inmobiliario será el refugio de los inversores, grandes y pequeños, ya que se pueden alcanzar rentabilidades cercanas al 7%.

Una de las constantes de la salida de la crisis es el hundimiento de la venta de viviendas nuevas frente a las de segunda mano. Situación motivada en la estadística, por la diferencia de número de viviendas ofertadas y en lo concreto, por su distanciamiento en los precios. Le resulta muy difícil al promotor/vendedor de vivienda nueva poder competir en precio con los propietarios de vivienda de segunda mano en venta. Y es que, a diferencia del propietario particular, que vende su vivienda usada, no disponen de margen para poder bajar sus precios y ni la calidad, ni lo atractivo de lo nuevo, consiguen compensar la balanza en un mercado tan mediatizado por el coste final. Impuestos, precio del suelo, coste de intermediarios…todo suma y les deja fuera de juego.

Durante el año 2016 se realizaron 328.248 transacciones de vivienda de segunda mano, es decir un 81,3% del total. Frente a ellas, y con un nuevo descenso frente al año anterior del 1,7%, -y ya van seis años bajando- se realizaron 75.618 operaciones con viviendas nuevas, el 18,7% restante.

La situación irá cambiando con la progresiva eliminación del stock en venta y buena muestra de ello es el aumento de la concesión de visados para construcción. Según Fomento, la cifra de visados para construir nuevas viviendas se situó en 59.129 unidades entre los meses de enero y noviembre de 2016. Esta cifra proporciona un aumento del 32,5% en comparación con el mismo periodo del año anterior, cuando se alcanzaron las 44.621 unidades. Son ya dos años consecutivos de incrementos desde el año 2013 en que se marcó el mínimo histórico, con 34.288 unidades, cifra que desde el máximo alcanzado en 2006, con 865.561 visados, supone un desplome del 96%.

Otro buen dato que apuntala las perspectivas de crecimiento, es el incremento de las tasaciones hipotecarias. Según la AEV, Asociación Española de Valor, en los tres primeros trimestres del 2016, se realizaron un 20% más de tasaciones inmobiliarias que en los mismos meses del año anterior del año anterior. En concreto, durante los nueve primeros meses del año, las 23 tasadoras integradas en la AEV, llevaron a cabo 745.000 valoraciones de inmueble, por un valor de 248.000 millones de euros. Esta cantidad representa un incremento del 14% sobre el mismo periodo del año anterior. Las tasaciones hipotecarias, que supusieron el 51% de las valoraciones realizadas, crecieron un 13% en número y un 7% en facturación.

Pero los datos de la asociación de tasadoras inmobiliarias muestran que también suben las tasaciones de obras en construcción, tanto para primera como segunda vivienda. Y aquí encontramos un gran dato y es que las tasaciones de segunda vivienda representan ya el 168% de incremento frente al 34% de crecimiento de las de primera residencia, en comparación a los datos del 2015.

La necesidad de vivienda nueva, teniendo en cuenta el excedente existente, se situará en España en casi 125.000 viviendas anuales en los próximos cinco ejercicios y se espera que se eleve un 25% entre 2022 y 2026, hasta alcanzar las 155.000 viviendas. Y esta sería la cifra de la demanda sostenible, teniendo en cuenta que se incrementarán los flujos migratorios y que descenderá el número de personas por hogar, con lo que se crearán más hogares a pesar de la caída de la población, que el INE espera se estabilice hacia el 2015 en los 41 millones de habitantes.

Para la próxima década la mayor necesidad de vivienda se registrará en Andalucía, Comunidad Valenciana; Madrid; Cataluña y Canarias. Por su parte, la menor demanda de vivienda se concentrará en La Rioja, Cantabria, Asturias y Navarra.

El mercado se va recuperando, aunque sin estridencias. Es preciso controlar los precios del suelo, que en algunas zonas vuelven a estar muy por encima de su valor, imposibilitando la viabilidad de la obra nueva y estar atentos a las fluctuaciones del mercado hipotecario, que podría empezar a cambiar a finales de año.

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Eduardo Lizarraga
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