Los precios residenciales superaron el 12% de crecimiento interanual al cierre de 2025. La vivienda usada subió un 13,08% y la nueva un 12,8%. El informe califica esta evolución como una "anomalía estadística" que podría prolongarse durante todo 2026, ya que el incremento no responde a los fundamentos económicos tradicionales
Por tipología, los pisos encajaron la caída más pronunciada, con un descenso del 5,8% hasta las 49.751 unidades, mientras que las viviendas unifamiliares aguantaron algo mejor el golpe, bajando solo un 1,1% hasta las 15.974. En precios, los pisos volaron un 9,7% interanual hasta los 2.332 €/m², frente al comportamiento más contenido de los unifamiliares, que promediaron 1.454 €/m² con un alza del 2,2%. Quien todavía crea que comprar un piso en España es una operación asequible tiene una cita pendiente con la realidad.
Mientras los precios baten récords, las operaciones de compraventa muestran una clara desaceleración. Según los datos del Consejo General del Notariado, en marzo las compraventas cayeron cerca de un 5% y acumulan ya seis meses consecutivos de descensos desde octubre de 2025. Por territorios, trece comunidades autónomas registraron retrocesos en las operaciones. El desplome más llamativo se produjo en Navarra, con una caída superior al 33%, seguida de Baleares, con un retroceso cercano al 18%, y Cantabria, donde el recorte fue del 14%.
Conviene recordar de dónde venimos. Durante años, desde ciertos sectores del negocio inmobiliario y desde las propias plataformas de alquiler vacacional, se ha sostenido que la expansión de los pisos turísticos no tenía un impacto significativo sobre el mercado residencial. Que era un problema menor. Que la solución estaba en construir más, no en regular. Pues bien, Bruselas ha llegado a una conclusión diferente, respaldada por datos: el crecimiento descontrolado del alquiler vacacional sí afecta a la disponibilidad y al precio de la vivienda para los residentes, especialmente en los destinos más demandados.
El Ministerio ha vinculado explícitamente este impulso inversor al objetivo de acercar España a los estándares europeos en materia de vivienda asequible. Es una aspiración legítima y necesaria, pero que exige ser honesto sobre las dimensiones del reto. Para llegar a niveles similares a los de los países del norte de Europa harían falta decenas de miles de viviendas públicas adicionales cada año durante al menos dos décadas. Los 465 millones licitados en el primer trimestre son un avance notable, pero la escala del problema sigue siendo muy superior a la de la respuesta.
Más allá de la fotografía trimestral, la perspectiva anual despeja cualquier duda sobre la dirección del mercado. El IRAI creció un 7,1 % en el primer trimestre respecto al mismo periodo del año anterior, acelerando ligeramente frente al 6,8 % registrado en el cuarto trimestre de 2024. No hay señales de ruptura de la tendencia; al contrario, el indicador consolida su senda alcista con paso firme.
La deducción por compra de vivienda habitual fue durante años una de las ventajas fiscales más utilizadas por los propietarios en España. La ayuda permitía deducirse un 15% de las cantidades destinadas a la adquisición de la vivienda habitual sobre una base máxima de 9.040 euros anuales, lo que suponía un ahorro de hasta 1.356 euros en el IRPF.
El mercado del arrendamiento lleva creciendo al 10% anual desde 2023 y no da señales de moderarse. El 78% de los expertos internos y la totalidad de los externos coinciden en que los alquileres en Madrid y Barcelona han alcanzado —o se acercan peligrosamente— al límite de la capacidad de pago de los hogares. España ya registra el mayor nivel de sobreesfuerzo residencial entre las grandes economías europeas, según el Banco de España.
El porfolio de Testa Residencial no está repartido por toda la geografía española sino concentrado de forma muy deliberada en los mercados donde el alquiler residencial tiene mayor demanda y, por tanto, mayor capacidad de generar rentas altas. La Comunidad de Madrid acapara la parte más sustancial de los activos, pero la socimi tiene también presencia en San Sebastián, Barcelona, Palma de Mallorca, Valencia y Las Palmas de Gran Canaria, todas ellas plazas donde la tensión del mercado del alquiler es estructural y donde los precios han seguido subiendo con independencia del ciclo económico general.
La producción residencial sigue siendo insuficiente para corregir el déficit acumulado, y no hay señales de que vaya a acelerarse de forma significativa a corto plazo. No basta con producir más vivienda, hay que construirla donde hace falta, para quien la necesita y con un modelo urbano que funcione, concluye Sousa. Una observación impecable que, sin embargo, choca con la realidad de un sector que construye donde le resulta rentable y para quien puede pagar.
