En términos nominales, el precio medio de la vivienda nueva y usada en España se sitúa ya solo un 3,8% por debajo de los máximos de 2007. La distancia se estrecha mes a mes. Si se descuenta la inflación acumulada desde entonces, la brecha es mayor, pero ese ajuste no le dice nada a quien tiene que firmar una hipoteca o un contrato de arrendamiento hoy.
La caída más llamativa por territorios corresponde a la Comunidad de Madrid, donde las compraventas por extranjeros cayeron un 20,3%, pasando de 5.490 operaciones en el segundo semestre de 2024 a 4.378 en el mismo periodo de 2025. Es un descenso que contrasta con el dinamismo general del mercado madrileño y que merece seguimiento.
Alquiler Seguro puede solicitar la suspensión cautelar de la ejecución mientras litiga, aportando garantías suficientes. El proceso puede durar meses o años. Mientras tanto, los inquilinos que abonaron cantidades cobradas de forma ilegal tienen derecho a reclamar su devolución.
Tanto la Comunidad de Madrid como el Ayuntamiento han optado recientemente por elevar los umbrales de renta que permiten acceder a vivienda de protección oficial, ampliando el paraguas de la vivienda pública hacia las clases medias y medias-altas. El resultado práctico es que las rentas más bajas quedan progresivamente fuera del sistema, sin capacidad de acceder al mercado libre ni a las escasas alternativas protegidas que aún estaban diseñadas para ellas.
El comprador que hoy firma ante notario no es el mismo que dominaba el mercado hace tres o cuatro años: necesita financiación, compra para residir y está dispuesto a asumir una hipoteca porque no tiene alternativa habitacional razonable. Eso explica que la ratio entre hipotecas constituidas y viviendas compradas haya alcanzado niveles históricamente elevados, superando el 75% según señalan los propios Registradores.
La instrucción determinó que Alquiler Seguro había cometido seis infracciones muy graves y una infracción grave, aprovechando, según la resolución, su posición de predominio en el mercado para imponer condiciones que la ley prohíbe expresamente.
A pesar del ajuste a la baja del interés medio de contratación, que ha caído 0,36 puntos porcentuales hasta el 3,02 %, y del ligero alargamiento del plazo medio hasta los 25,4 años, los indicadores de accesibilidad han empeorado. La cuota hipotecaria mensual media de 2025 ha sido de 769 €, un 4,2 % más que el año anterior, y supone el 32,67 % del coste salarial, alejándose del mínimo histórico del 27,5 % registrado en 2016.
Con una oferta de obra nueva que sigue siendo claramente incapaz de absorber la demanda existente, y sin señales de que las políticas de vivienda vayan a revertir esa tendencia a corto plazo, el escenario de máximos simultáneos en compra y alquiler tiene visos de repetirse a lo largo de 2026.
El análisis por ciudades revela un país partido en dos. En el cuarto trimestre de 2025, Palma lidera el esfuerzo para la compra con una tasa del 50,6%, seguida de Donostia-San Sebastián con un 42,7%. Madrid presenta una tasa del 37,3%, y Barcelona del 34,3%. En el extremo opuesto, Zaragoza es la única ciudad donde la tasa de esfuerzo para la compra cae por debajo del 20%, con un 19,9%, seguida de Sevilla (23,8%) y Valencia (27,9%).
Solvia señala que en todos los distritos de Madrid y Barcelona la rentabilidad bruta del alquiler supera el 4% para un piso tipo de 90 metros cuadrados. En algunos casos va mucho más allá: el distrito madrileño de Puente de Vallecas ofrece una rentabilidad del 9,4%, y el de Salamanca, del 6,7%. En Barcelona destacan Nou Barris con un 6,3% y Ciutat Vella con un 6,2%.
