Ni teniendo una bola mágica pueden hacerse previsiones fiables de lo que sucederá en el mercado inmobiliario este año, pero tampoco en el de las naranjas o los mecanismos de chupete. Cada día surge una nueva información que da un vuelco a la situación y lo que parecía encauzado y previsto vuelve a la incertidumbre. La crisis financiera amenaza un mundo salido de una pandemia y en plena guerra. Nos falta la llegada de los extraterrestres, pero mejor no decirlo muy alto.

Hoy día 16 de marzo tiene reunión el BCE y las palabras de Lagarde hace menos de un mes eran claras y contundentes, asegurando otro medio punto más para tortura de los hipotecados y alegría bancaria. Pero tras el desastre del Silicon Valley Bank y el de Credit Suisse, el miedo al contagio es alto y la debilidad de los mercados manifiesta. Y como muestra la huida general de la Bolsa y el retroceso de casi un 4,4% registrado ayer en el IBEX, con caídas como en el resto de parqués europeos.

Ahora son cada vez más numerosas las peticiones de contención en la subida de tipos y ya se habla de un 0,25% este mes y que ya se verá en mayo. No lo creo, y muy mal tiene que ver la situación Lagarde para dar su brazo a torcer y retrasar su mesiánico cometido de bajada de la inflación… ¿Qué por qué tiene que ser al 2% y no al 3%?, pues no lo debe saber ni ella.

Previa a las malas noticias bancarias conocíamos que, a pesar de todo lo dicho estos últimos meses sobre los beneficios extraordinarios de las grandes empresas, energéticas, financieras y también de la alimentación, es el Banco Central Europeo (BCE), poco sospechoso de comunista, quien ha confirmado en una reunión privada, que en el origen de la inflación que padecemos los beneficios empresariales tienen su parte de culpa. Oído lo cual, no parece tan disparatado penalizar con impuestos estos beneficios extraordinarios para que colaboren con el país.

Según Reuters, que cita a fuentes presentes en dicho encuentro, las cifras demuestran que el incremento de los márgenes de beneficios de las empresas ha aumentado, en lugar de reducirse, que sería lo más lógico en un escenario como el actual. Por tanto, una parte importante de la inflación está provocada, precisamente, por la codicia corporativa que ha aumentado de manera artificial los precios de la energía, los alimentos y otros productos básicos. El BCE ha señalado con claridad que las empresas han estado elevando los precios por encima de sus costos a expensas de los consumidores y las clases medias y trabajadoras.

Pero en este disparatado mundo en el que vivimos, en lugar de advertir a las empresas por estos beneficios extraordinarios, el vicepresidente del BCE, nuestro conocido Luis de Guindos – Lehman Broters y recortes Rajoy- ha advertido sobre las reivindicaciones salariales de las clases medias y trabajadoras. En concreto, afirmó que el supervisor de la Eurozona debía tener mucho cuidado por si los sindicatos exigen subidas salariales, que con un efecto llamado de segunda vuelta, obligaría a incrementar aún más el precio del dinero. Como siempre sucede el culpable de las goteras  es el del bajo.

Está claro que les va a resultar más sencillo actuar en contra de los trabajadores que de sus socios, amigos y compañeros de pupitre en finanzas y empresas, que llevan dos meses repartiéndose bonus y beneficios extraordinarios.

Así las cosas y en medio de este panorama, cuando menos revuelto, la vivienda vuelve a llevar la contraria y a pesar de los negros vaticinios cierra unos meses de enero y febrero que, ralentización aparte, podrían considerarse casi buenos en cifra de operaciones y ¡oh sorpresa!, con unos precios todavía al alza. En concreto, este pasado mes de febrero el precio medio ha subido un 9,9% con respecto al mismo mes del año pasado y un 1,2% con respecto a enero. Casi todos los prescriptores del sector aseguran que estos aumentos son temporales, que es cuestión de tiempo que el precio empiece a dar indicios de moderación y que comience a caer, sobre todo teniendo en cuenta el ritmo de encarecimiento hipotecario provocado por el euríbor. Pero la demanda se mantiene y ya iremos viendo.

Encauzado ya el primer trimestre, lo que vaya a suceder tanto en precios como en operaciones hasta junio va a depender -era la previsión más común salvo catástrofe- de la evolución del euríbor, sujeto a las veleidades de Lagarde y el BCE y también de la adaptación de compradores y vendedores a las nuevas condiciones. Se hablaba de entre un 4% y un 4,5% en el precio del dinero, pero ya nada es seguro.

Está claro, que con las nuevas cuotas hipotecarias el comprador va a intentar rascar lo que pueda en el precio que se le pide, para poder enfrentarse a la situación; se calcula que el descenso que se tendría que producir en los precios de la vivienda para compensar las cuotas de un préstamo hipotecario, al 1,09% en diciembre de 2021, frente a una hipoteca al 5% tras las subidas esperadas en los tipos, debería ser superior al 30%.  Y por eso, escuchado el rumor de la caída de precios en el inmobiliario, ya se están pidiendo descuentos de hasta el 20%. Pero las agencias inmobiliarias se están encontrando con unos vendedores que de momento prefieren esperar antes que rebajar el precio, tirando así por la borda numerosas operaciones.

Que los precios van a bajar es algo en lo que todos están de acuerdo; se calcula que un aumento de un 1% en el tipo hipotecario conduce, en igualdad de condiciones, a un descenso de los precios de la vivienda de alrededor del 5% al cabo de unos dos años. Pero no se estaba contando con que una crisis financiera podría seguir trayendo inversores al ladrillo, al menos hasta que el precio de la financiación supere a la inflación.

Y la afluencia de estos inversores, al menos en España, que es el objetivo de muchos de ellos, pueden contrarrestar en gran parte la bajada de precios. La prueba es que aquí los mantenemos en tanto que en el resto del mundo la caída de los precios de las casas es general, con descensos de hasta dos cifras en mercados como Estocolmo, Londres o algunas ciudades de Estados Unidos y Canadá. Por el contrario, lo más probable para España es la estabilidad de los precios nominales con movimiento de entre un -2,5% y un 2,3% en positivo. Eso sí, con distorsiones locales que pueden estar por encima o debajo de esas medias. Y con una mayor estabilidad en positivo en las grandes ciudades y zonas de costa. Las zonas muy sobrevaloradas, como Madrid capital, podrían tener un mayor ajuste.

Sin nuevos sustos y reconduciendo la situación financiera, sigue existiendo una relativa demanda que podría llevar las operaciones a unas 525.000/550.000 unidades, lo que mantendría al sector sin grandes problemas. Tal vez sea necesario resaltar, porque normalmente suelen hacer unas previsiones realistas y acertadas, las de Bankinter, que habla de un descenso del 13% en 2023 y el 5% en el 24, con un ajuste de precios del 5% en esos dos años, con mayor incidencia en el presente; y siempre teniendo en cuenta diferencias de ubicación y tipología.

El propietario que quiera vender en tiempo, deberá realizar algún pequeño ajuste en la negociación que se le pedirá sin duda, de lo contrario su operación podría quedarse “ad calendas graecas” y tener que bajar aún más de lo solicitado. Esto sucederá en un entorno que parecía bien definido. Pero ya estamos viendo que las previsiones están hechas para no cumplirse y que la situación podría derivar hacia un lado u otro con extrema facilidad. Hay demasiados cabos sueltos y Putin no es el único delincuente en el panorama de actualidad, que en el sector financiero hay unos cuantos y peligrosos como estamos viendo.

Si todo se desarrolla según el plan previsto y el mercado laboral aguanta como hasta ahora, podremos tener un año inmobiliario sin las alegrías del pasado, pero con una demanda mantenida, una oferta contenida y unos precios con pequeños ajustes muy inferiores a nuestro entorno europeo. O al menos eso sería lo deseable, porque siempre puede saltar un loco al escenario a darnos el susto.

Eduardo Lizarraga

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