El acceso a la vivienda no deja de empeorar en todo el mundo y ha pasado a ser uno de los mayores quebraderos de cabeza de los gobernantes en los países occidentales. Y no hay que darle muchas vueltas para entender el origen del problema, que se remonta al momento en que dejó de ser un bien de primera necesidad, accesible para todos, y pasó a ser un producto de inversión sujeto a las leyes del mercado.  Y en este mercado, con centenares de miles de millones procedentes de pequeños inversores, operan los fondos de inversión.

En muchos de los países afectados por operaciones especulativas de muchos pequeños inversores, o algunos grandes, los Gobiernos están comenzando a tomar decisiones para proteger a los ciudadanos más vulnerables que necesitan la vivienda no para ganar dinero, sino para vivir y formar una familia, que es la base del estado.

Es el caso de Canadá, donde su gobierno ha introducido una legislación que prohíbe que los extranjeros sin residencia permanente en el país puedan comprar casas. La impone durante los próximos dos años, para disuadir a inversionistas que consideran las casas como una mercancía de la que obtener beneficios y cuyas acciones especulativas por parte de corporaciones o pequeños inversores extranjeros, han generado un problema de falta de vivienda y precios inasumibles.

No es el único país o ciudad que se enfrenta al problema y se ve obligado a tomar decisiones extremas para abaratar el precio de la vivienda. De forma reciente, el pasado mes de diciembre, el Gobierno de Países Bajos anunció que impondrá límites a los alquileres de más de 300.000 viviendas a partir de 2024. El objetivo de la medida es proporcionar viviendas asequibles ante la escasez de las mismas, un problema que, como España, arrastra el país desde hace tiempo. Los precios del alquiler se habían disparado y por ellos, las propiedades tendrán un alquiler mensual máximo de 1.100 euros aproximadamente. Los propietarios que no cumplan con las rentas máximas podrán ser multados.

También en Europa, Francia ha anunciado un conjunto de medidas  para acabar con el problema de las viviendas vacías y bajar los precios. El plan busca incentivar a los propietarios de los inmuebles a alquilar esos hogares contemplando, como último recurso, la expropiación a bancos o aseguradoras en caso de que se precise un alojamiento de urgencia.

La situación del alquiler se  complica en España

En nuestro país, el Govern Balear ha comenzado los trabajos para estudiar la prohibición de compra de viviendas a los no residentes en las islas. Puede ser la región de España en la que el problema se muestra de forma más acuciante. En el pasado 2021, el volumen de compra de inmuebles por parte de extranjeros supuso casi el 40 % de todas las operaciones que se registraron en la comunidad, con más de 6.600 millones de euros de valor y con casi 60.000 extranjeros que han comprado vivienda en los últimos diez años.

Algunas entidades y partidos políticos culpan a este movimiento de compra del desmesurado aumento del precio de la vivienda en las cuatro islas del archipiélago. Este incremento, muy por encima de las posibilidades salariales, está imposibilitando el acceso a la vivienda a muchos naturales de las islas.

El objeto de estudio quiere analizar la posibilidad de prohibir la compra de vivienda a quien no lleve al menos cinco años residiendo en Baleares. Y no se circunscribe únicamente a los extranjeros, sino que ya se está hablando de limitaciones para los no residentes, lo que incluye también a ciudadanos españoles. Se busca que el parque inmobiliario, un bien escaso en la comunidad, se destine a vivienda habitual y no a segunda residencia.

Un ciudadano de Baleares tiene que dedicar 16,6 años de su sueldo íntegro a la compra de un piso, con un precio medio del metro cuadrado de 3.082 euros, el segundo más caro por detrás de la comunidad de Madrid y con una mínima parte de la oferta disponible por debajo de los 200.000 euros la unidad.

En el fondo del problema se encuentra el extraordinario crecimiento demográfico de Baleares, que ha pasado de una población de 817.3131 personas en 2000 a 1.223.961 en 2021, un aumento del 50 %, en su mayor parte extranjeros, incremento que no se ha trasladado a la construcción de pisos a un ritmo equivalente.

El posicionamiento del Govern Balear choca de lleno con la realidad jurídica de libertad de movimientos en el entorno europeo y también, por supuesto, con nuestra Constitución, pareciendo poco probable que pueda llevarse adelante.

Pero el problema del precio de la vivienda y por tanto de los alquileres no es sólo de Baleares, el problema del alquiler en España se remonta años atrás, aunque la pandemia ha agravado la situación y ha dejado al descubierto los desequilibrios de este mercado, en el que la oferta es reducida y los precios se están volviendo inasumibles. Y la situación va a empeorar y mucho este 2023.

Proteger a los inquilinos del incremento de alquileres

Las limitaciones en las rentas del alquiler y el fortalecimiento de los precios en las ventas, han llevado a muchos propietarios a vender sus viviendas y a olvidarse del complicado arrendamiento, sus riesgos y limitaciones. Si a ello le sumamos que el alto precio de la financiación ha logrado que mucho interesado en la compra dejen la opción para mejor ocasión y se vuelvan al mercado del alquiler, encontramos un exceso de demanda y una oferta menguante que está dando un impulso incontenible a los precios.

A cierre de 2022, el precio medio de la vivienda en alquiler se ha incrementado un 8,4% interanual en España hasta los 11,4 euros/m2 al mes, con incrementos en el precio de los alquileres que en 32 capitales españolas han superado la inflación del 5,7% producida en diciembre, con subidas que pasan del 20%.

Según datos de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) -de 2018-, los hogares en alquiler en España destinan uno de cada cuatro euros que ingresan a pagar la renta, un dato que se eleva hasta casi el 40 % en el caso de las familias con menos recursos. En el caso de los 700.000 con menores ingresos el porcentaje se eleva hasta el 40% y subiendo porque la situación empeora mes a mes.

Ante este panorama el Gobierno ha decidido extender las medidas aplicables a contratos de alquiler de vivienda, dada la persistencia de una inflación elevada. Unas medidas se aplicarán durante todo el año 2023 y otras se prevén hasta el 30 de junio, con la idea de revisarlas llegado el momento. En contratos vigentes la actualización anual de la renta aplicable en todo 2023 queda limitada en la práctica al 2%. Los contratos con pequeños arrendadores podrán pactar otra actualización distinta, pero si no hay acuerdo, la subida máxima anual será del 2%.

No es la única medida para proteger a los inquilinos, los contratos de alquiler de vivienda habitual que lleguen a término entre el 28 de diciembre de 2022 y el 30 de junio de 2023 se prorrogarán -a petición del inquilino- durante otros seis meses desde la fecha de finalización, manteniendo todas sus condiciones. La renta durante esos meses podrá actualizarse con el máximo del 2%.

Además, se amplía hasta el 30 de junio de 2023 la suspensión de procedimientos y de lanzamientos en los casos de desahucios de inquilinos considerados vulnerables. Se aplica a procedimientos por impago de rentas o cantidades debidas por el inquilino, y a casos de expiración del plazo de duración del contrato, en los que el arrendador pretenda recuperar la posesión del inmueble.

Claramente son unas medidas para proteger a los más vulnerables de una situación de subida incontenible de los alquileres, pero no tienen nada que ver con una actuación tendente a solucionar el problema de la vivienda de alquiler en España. Deberemos esperar a esa tan traída y llevada Ley de Vivienda, que parece ya estar pactada, para ver una estrategia clara, o al menos eso esperamos.

Las consecuencias y la necesaria estrategia

En todo caso no hay que esperar milagros ni magia. La vivienda en España adolece de un mal planteamiento desde los tiempos de Arrese, empeorado por la consideración del inmobiliario como producto de inversión y la adquisición masiva en ciertas zonas como segunda residencia. Tenemos una cartera de vivienda social en alquiler que no llega al 1,3% y eso no se soluciona en una legislatura ni en dos tampoco. Hace falta una estrategia y un pacto de Estado, que con el actual panorama político se antoja imposible.

Las lógicas medidas que ha tomado el Gobierno para proteger a los más vulnerables e impedir la cascada de desahucios de la época de Rajoy, están obteniendo también una reducción de la cartera de viviendas en alquiler, de alrededor de un 35% desde el inicio de la pandemia, lo  que se une al aumento de la demanda por los que no consiguen acceder a ella por la vía de la adquisición. El incremento de los precios en hasta un 5% será la consecuencia lógica de este desajuste entre oferta y demanda, que ha convertido la opción de alquilar un piso, en una verdadera oposición de méritos entre los candidatos, con exigencias cada vez más disparatadas por parte de los propietarios.

La situación es un desastre de difícil arreglo, no solo por el incremento de la distancia entre salarios y alquileres, sino también porque tiene impacto en la tasa de emancipación, en la tasa de fertilidad y, en el envejecimiento de las poblaciones, con todos los problemas que ello acarrea.

Por si fueran pocas las dificultades a la hora de adoptar soluciones, la dispersión de competencias entre el estado, las comunidades autónomas y los ayuntamientos, convierte a la posible Ley de Vivienda en una fuente de conflictos con el Constitucional al fondo y con una carrera entre todos los políticos afectados por ofrecer las mejores condiciones a los inversores, con el respeto a la propiedad privada como motivo. Otra vez las diferencias entre los españoles por su lugar de residencia, como en sanidad, educación, transportes, servicios sociales…

Cualquier opción para ampliar la oferta de alquiler debe contar con la colaboración de los propietarios, pequeños en un 95% de los casos, porque los 3 millones de viviendas en alquiler que se necesitan son el trabajo de varias décadas y no hay que olvidar que desde que se inicia un proyecto de construcción hasta que se termina pasan, en el mejor de los casos, dos años. Pero el problema está aquí, en 2023 y la papeleta de solucionarlo en las manos de un gobierno que, como todos, carece de soluciones mágicas que contenten a la mayoría de los implicados.

Periodista económico

Eduardo Lizarraga

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