El cierre forzoso del trabajo comercial de las agencias inmobiliarias, obligadas a mantener la actividad que puedan y quieran por el teletrabajo, ha dejado al sector inmobiliario sumido en la hibernación. Un sector atomizado, con una gran mayoría de pequeñas empresas, familiares o no, plagadas todas ellas de autónomos y que ha visto cómo se paralizaban casi el 70% de las operaciones pendientes.

El sector está patas arriba, los agentes no pueden realizar visitas comerciales ni enseñar pisos; las notarías, aunque permanecen abiertas por su condición de servicios públicos, tan sólo atienden urgencias; los contratos únicamente se pueden firmar por procedimientos electrónicos y ante la situación de alerta los plazos administrativos y procesales han quedado interrumpidos, aunque hay algunas dudas en algunos procedimientos entre particulares como el contrato de arras.

Ante la situación general y a la espera de acontecimientos, muchas de estas empresas han optado por la realización de un ERTE, ya que su trabajo no puede desarrollarse por causa de fuerza mayor. Deberá ser el juez de lo laboral, quien a la vista del expediente presentado, autorice la regulación temporal de empleo por esa causa. Aunque en caso de no ser así, podría enfocarse por causas económicas derivadas de la caída de la actividad. En todo caso, el aluvión de ERTEs presentados, con ya más de 200.000, que afectan a más de 1,5 millones de trabajadores  – las previsiones optimistas esperan llegar a los 2 millones- puede hace imposible cumplir con el plazo de 5 días que marca el decreto aprobado por el Gobierno, sería silencio administrativo y saldrían adelante por causa de fuerza mayor o caída de la actividad económica.

Y esa es la realidad más preocupante, una caída de la actividad que se percibe en todos los rincones del sector, desde las visitas a los portales inmobiliarios, que han disminuido en estos días un 30% y habría que comprobar la concreción e interés real de ese 70% restante, que podría seguir buscando con más margen de tiempo, hasta la actividad de las notarías, que ya se acerca al 10% de la habitual. Y entre ambos extremos del proceso, el trabajo de los agentes comerciales, fotógrafos de interiores, abogados, empresas de reformas…y otros servicios, que han descendido hasta el mínimo posible en una situación nunca vista antes, ni en la crisis del 2008.

Cierto es que determinadas actividades pueden soslayarse por medio de las nuevas herramientas electrónicas y que las empresas que no tengan una buena web y no hayan hecho esfuerzos de posicionamiento por SEM o SEO, lo van a pasar peor que las otras, sobre todo si la alerta se prorroga más allá de mediados de abril.

Para muchos está siendo el momento de descubrir el teletrabajo y, sobre todo, los webinar formativos, que están teniendo una amplia difusión en aquellas empresas que han optado por mantener una cierta actividad. Las MLS, las grandes franquicias y los pequeños grupos están haciendo un loable esfuerzo en ese sentido. Dicen muchos gerentes y directivos que con tanta actividad «on line» no tienen tiempo para nada.

Cualquier agencia tiene ejemplos de operaciones caídas estos días, especialmente en segundas residencias y algún problema con los contratos de arras. Y es que aunque la promulgación de la situación de alarma en su Disposición Adicional 4, obligue a suspender todos los plazos procesales y administrativos en cualquier jurisdicción, no sucede lo mismo con los contratos de arras, ya que de las relaciones contractuales entre particulares no se hace ninguna mención en el Real Decreto Ley. Por ello, quedan sujetas tan sólo a criterios interpretativos en el marco jurídico de las relaciones privadas y los afectados podrían perder la señal. Por lo que antes de posteriores conflictos, sería bueno que las partes implicadas aumentaran de manera consensuada los plazos de las obligaciones contractuales o los interrumpieran el tiempo que se mantenga la situación de alarma. Y todo ello de forma telemática ante la imposibilidad de poder mantener ninguna reunión.

Problema aparte y que está generando muchas preguntas, es la reducción temporal de las mensualidades en los alquileres de vivienda, algo que no está contemplado en la Ley de Arrendamiento Urbanos y a lo que el propietario se puede negar. Realidad que puede ser algo más discutible en los alquileres de locales, ya que la situación de caída de actividad económica puede justificar la petición de una reducción en el pago del alquiler.

Ante todos estos problemas que se plantean, con las notarías casi cerradas, las agencias inmobiliarias en teletrabajo y los inmuebles no pudiendo ser enseñados,  la mayor parte de los buscadores de vivienda, ya sea en compra o alquiler, han interrumpido su actividad hasta que todo vuelva a la normalidad, que esperemos sea pronto.

Mucho peor ha sido el destrozo que la pérdida de la Semana Santa y todo lo que implica de vacaciones con desplazamientos, ha tenido para el sector dedicado al alquiler vacacional. Anulación de reservas, petición de devolución de señales, desencuentros entre las partes…es lo cotidiano desde hace dos semanas. Y lo peor es que a diferencia de la compra o venta de una vivienda, que tan sólo se retrasará en el tiempo, aquí la pérdida es irremediable.

Con todo, siendo terrible la pérdida de la Semana Santa, todo el sector turístico, y el inmobiliario es parte importante en determinadas zonas, hace rogativas para que el verano se afecte lo menos posible, pero la triste realidad se va a abriendo paso y muestra unas expectativas nefastas. No va a dar tiempo a recobrar la normalidad este año. Muchos países en los que el virus ha entrado más tarde o cuyos líderes se muestran despreciativos ante su difusión y letalidad, van a estar afectados en los meses próximos, condicionando los desplazamientos el resto del año. El turismo, si es que lo hay, será nacional y a él deberán dedicar sus esfuerzos de captación las empresas del sector turístico.

La compraventa de vivienda se recuperará a lo largo de este año, conforme la declaración de alarma en nuestro territorio vaya quedando atrás. Y las agencias inmobiliarias deberán hacer todo lo posible para salvar el año en lo económico y que el futuro no se vea condicionado al extremo por la debacle. Y aplicar lo aprendido en esta crisis es algo que deberán tener en cuenta. El usuario ya buscaba vivienda en Google desde su casa, pero con el confinamiento se está acostumbrando a hacerlo aún más y la presencia y actividad «on line» de las empresas marcará la diferencia. Las visitas virtuales, las webs ágiles, amigables y bien diseñadas, el posicionamiento frente a la competencia, el SEO y el SEM, la importancia del blog actualizado…todo eso que se lleva escuchando machaconamente desde hace unos años, se ha puesto de dramática actualidad y ahora se entiende su verdadera importancia.

Junto a la demanda de vivienda, tanto en venta como alquiler, los precios de la misma son el otro componente que preocupará al sector una vez comencemos a caminar de nuevo.  Y teniendo como única referencia de ambos aspectos lo sucedido en enero, antes de que el coronavirus entrara en nuestras vidas, las perspectivas son poco halagüeñas. La compraventa de viviendas comenzó el año con una bajada del 2,6% en enero, respecto al mismo mes de 2019, por su parte, el precio medio de la vivienda nueva y usada continuaba la senda de crecimiento moderado, al registrar un aumento interanual del 1,6 % en enero. Todas las previsiones ya no valen; en diciembre se aventuraba que el 2020 podía ser un año de transición hacia un buen 2021, con unas 500.000 unidades vendidas en el mejor de los casos y unos incrementos de precios débiles, que en algunas zonas irían a la baja.

Ahora nos enfrentamos a la incertidumbre, aunque con algunas certezas. En el corto plazo la demanda se va a debilitar aún más y los precios, ante un exceso de oferta con muchos inversores cogidos con el pie cambiado y vivienda nueva en marcha, volverán a caer de forma general, sobre todo en la segunda residencia.  Los propietarios que quieran vender deberán asumirlo y las agencias tendrán que aconsejarles en consonancia.

Los apoyos económicos para la recuperación están tomándose, también los que protegerán a inquilinos e hipotecados con medidas que no siempre gustarán al sector, pero que son necesarias en el momento económico que nos espera. Es lo que tiene este año, mantenerse en lo posible, apoyarse cada vez más en internet, con webs potentes y acondicionadas para el posicionamiento, continuar con las estrategias de SEM y SEO, blogs actualizados y capaces, chats atendidos, herramientas tecnológicas… y esperar a la recuperación que llegará y será fuerte.

Eduardo Lizarraga

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