El fin del año 2019 ha sido también el final del tirón inmobiliario que comenzó en el año 2014 y que tras unos primeros balbuceos, no había roto su línea ascendente hasta el pasado último trimestre del año. El descenso en las compraventas, que desde la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias estiman en un 7,7% en las operaciones sobre viviendas de segunda mano, ha traído también un descenso de precios, el primero en cuatro años, cuya media anual podría estar cercana al -1,3%.

Está todavía demasiado cerca el 2008 para que muchos propietarios, a los que ha cogido este enfriamiento del mercado en el momento de venta de su casa, no se muestren intranquilos ante las noticias de los medios y la ausencia de llamadas. La alegría ha desaparecido y llegan los descuentos. Los compradores, que se saben de nuevo con el poder, piden de entrada un 20%, y los propietarios, que ya perciben que si quieren vender van a tener que negociar, aflojan el precio y conceden hasta un 15% de media sobre el precio que comenzaron pidiendo.

Es cierto que las viviendas, sobre todo las vendidas directamente por sus propietarios sin la asistencia de ningún intermediario, están altas de precio y por eso los descuentos parecen mayores. La vieja costumbre ibérica de pedir un precio alto y tener amplio margen para negociar es nefasta, tan solo se ahuyenta a los compradores. Todavía hay muchos a la búsqueda del mirlo blanco, pareciendo no enterarse que la especie desapareció y es inútil buscarla, tan sólo se retrasará lo inevitable y además, corremos el riesgo de quemar la propiedad y tener que tirar el precio más de lo debido.  Nadie quiere quedarse con la propiedad en las manos en una coyuntura de caídas –ya hemos aprendido lo que sucedió- y por eso prefieren bajar un poco más y vender antes, porque los plazos de venta están subiendo y bastante.

Mucho peor que los propietarios particulares lo tienen los promotores de vivienda nueva, que han construido hipotecados, pagando unos precios excesivos por el suelo y con una mano de obra que intenta reverdecer viejos laureles. Así, lo que se pide por la obra nueva comienza a distanciarse aún más de la vivienda usada y eso tendrá consecuencias.

Pero en esto del mercado inmobiliario, como en todo, también hay clases. Y ya se puede comprobar que los primeros que han comenzado a aflojar sus pretensiones, a pesar de su mala fama con el vil metal, han sido los catalanes. Cataluña fue la primera Comunidad Autónoma en la que los precios comenzaron a subir y en la que más lo hicieron, ahora sucede en sentido inverso y también es donde los ajustes son mayores.

No son los únicos, Castilla La Mancha, Castilla León, Galicia y Asturias también tuvieron que reducir sus precios antes de que finalizara el año.

Y con la carrerilla cogida, el 2020 no ha empezado mejor. Y así, en enero han bajado los precios un 1,9% en tasa interanual, de lo que un 0,3% corresponde al propio mes de enero. Con una lista de comunidades en negativo que comienza a ser larga. Nada menos que diez, con Baleares en cabeza bajando sus precios en enero un 1,5%. Para no desanimarse, también hay comunidades que suben sus precios de venta, con Canarias destacada con un 1%, seguida por Madrid, Castilla La Mancha y Cantabria; todas en una media del 0,7%.

Teniendo en cuenta los datos por provincias, la situación está más igualada, subiendo la vivienda en la mitad de ellas, con Guadalajara, Jaén y Huesca en primeras posiciones. En el lado contrario Teruel, Cáceres y Cuenca ocupan los últimos lugares de la tabla de la desgracia.

De momento, Madrid se mantiene muy bien, con subidas en 17 de sus 21 distritos y con Chamberi, Moratalaz y Arganzuela en primera posición.

Una vez más con la desaceleración, enfriamiento, estabilidad o como diantre quiera llamársele, se han puesto de manifiesto las grandes diferencias territoriales del mercado de la vivienda en nuestro país. Tras años de bonanza, en los que el mercado inmobiliario tiró con mayor o menor fuerza en todas las regiones, sobre todo en algunas zonas con dinámicas de población elevadas y potente oferta de empleo, los precios medios se han colocado en un 83% de lo que estuvieron en el momento álgido de la burbuja, con 9 provincias con incrementos superiores a esa media, sobre todo Baleares y Málaga que rozan el 95%, y el resto, es decir 43, por debajo. Y vista la situación actual no se esperan cambios. No es ya un mercado a dos velocidades, sino dos mercados claramente diferenciados, con provincias y ciudades que van a quedar irremediablemente atrás, porque sus estructuras económicas y demográficas no pueden competir.

La ya conocida como España vaciada, con provincias y ciudades en pérdida de población constante y con una oferta de empleo escasa y poco atractiva, sobre todo para los jóvenes, es la España que no va a recuperar los precios que tuvo la vivienda y que hasta podría seguir ahondando sus diferencias con este momento de estabilidad, que ahora hemos iniciado. Y no es sólo en Soria o Teruel, que son las que nos vienen en mente pero no las más afectadas. Estamos hablando de amplias zonas de Castilla y León, con Burgos y Ávila en cabeza y con una recuperación que no llega al 62% de sus precios máximos. Lo mismo sucede en Castilla La Mancha y Extremadura, con precios que en determinadas zonas no alcanzan el 55% de lo que tuvieron. En mejor situación, aunque con precios que no suben del 67% de lo alcanzado en 2008, están Aragón, Rioja y Asturias, comunidad esta última que podría empeorar, ya que pierde población y sus expectativas laborales, tras el progresivo desmantelamiento de la industria, son bastante flojas.

Valencia, a excepción de Alicante, también ha perdido población, y tras los años del jolgorio, tampoco tiene un mercado laboral fuerte, con zonas de raigambre industrial muy deprimidas y lo demuestra el que la vivienda se encuentre a un 68% del precio máximo.

En el lado opuesto, además de las ya mencionadas Baleares y Málaga, están Canarias, Madrid, Cataluña y País Vasco. En todas ellas la recuperación ha sido considerable y tienen trazas de que van a seguir incrementando precios y operaciones, aunque sea de forma puntual y localizada, a pesar del momento de retraimiento casi general.

Son por lo tanto las situaciones estructurales de cada región, más que las generales de legislaciones, estrangulamiento hipotecario o cambios de gobierno que afectan a todo el territorio, las que más inciden en el mercado inmobiliario. Cuanto mayores son las expectativas de empleo, mayor es el crecimiento demográfico, lo que trae un incremento en la cantidad de operaciones de compraventa y por lo general una subida de los precios.

Pero partiendo de diferentes realidades, la tónica general va a ser común: menos operaciones y contención o descenso de precios, en un sube y baja al que habrá que estar atento. Los propietarios deben dejar de buscar el mirlo blanco, el que les va a llegar –si tienen suerte- es un cuervo negro y con espolones; conoce el mercado, sabe de internet, realiza sus búsquedas en Google y tiene muy clara su posición de poder. El 20% en la boca nada más entrar por la puerta está garantizado. Y eso si no se le ha espantado previamente con un precio fuera de la realidad.

La vivienda de segunda mano, vista la forzada huida hacia delante de la nueva, volverá a consolidar posiciones. Con precios de alrededor de los 150.000 euros, construida a partir del 2000, con 3 habitaciones y garaje,  situada en los barrios periféricos, bien dotados de servicios y bien comunicados, de ciudades con expectativas económicas y laborales. Si tiene ese tipo de propiedad en venta y alguien le llama, alguien que habrá visto por internet una infinidad de pisos antes de llamar a su teléfono,  no lo descuide. Presente el piso ordenado, ventilado, limpio, en lo posible sin objetos personales a la vista, intente concertar la visita a la hora de la luz y que los ruidos de radios, televisores o músicas no interfieran. Y de esta forma y con talante negociador para bajar el precio, tal vez, sólo tal vez, consiga vender.

Y a la agencias les queda el peor papelón, convencer al propietario que deberá bajar el precio por debajo del de mercado si quiere vender, que los mirlos blancos ya no existen, que los cuervos negros abundan y que no se impaciente porque la operación se demore más meses de los previstos. ¡Casi nada!

Eduardo Lizarraga

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