Los datos de la Estadística Registral Inmobiliaria de compraventa de viviendas e hipotecas de enero, marcan un cambio de tendencia en el sector inmobiliario. Y aunque aún tenemos retrocesos y sólo algún tímido avance en la estadística del primer mes del año, la sensación actual en el sector es de mucho movimiento y reactivación de la demanda que, por otro lado, tampoco es que hubiera desaparecido.

La bajada del precio del dinero animará la demanda

Aún resuenan las palabras de Lagarde tras la última reunión del BCE el pasado jueves, asegurando que, aunque aún es pronto para bajar los tipos y los mantiene en el 4,5%, el primer recorte podría producirse en junio.  Pero ya están los bancos reduciendo los tipos de interés de las hipotecas y  también desciende el euríbor diario, que baja 10 milésimas hasta 3.702%, marcando hoy día 13 su valor mínimo de marzo. Con el índice de esfuerzo a la baja, por disminución de la cuota hipotecaria, las entidades financieras pueden comenzar a prestar algo más de capital a los demandantes de hipoteca. El quid de la cuestión es que la inflación continúe acercándose al 2%.

Con esta situación parece muy plausible que, a partir de finales de abril, con bajadas más consolidadas del euríbor -esperamos- se incremente la demanda y tengamos un segundo semestre con muchas operaciones. Eso sí, los precios no van a bajar, sino todo lo contrario y la falta de producto tampoco se va a solucionar, porque el déficit de vivienda nueva es ya muy importante y se incrementa anualmente con una demanda de más de 100.000 viviendas de obra nueva insatisfechas, 60.000 de las cuales debieran dedicarse al alquiler asequible.

El drama se encuentra en la otra pata del sector inmobiliario, en los alquileres, que continúan incrementando su precio y disminuyendo su oferta mes a mes. Y sin visos de solucionarse ni en el corto ni en el medio plazo, sino más bien todo lo contrario.

El drama de los alquileres no se soluciona sólo

La situación no es sencilla ni se ha producido de un día para otro; son décadas ayudando con dinero público a los compradores de vivienda y desatendiendo -está claro que no hay recursos para todo- a la construcción de vivienda social en alquiler. Tampoco hay una única causa para la caída de la oferta, que llega acompañada de un incremento de la demanda. Parece más bien un problema de falta de estrategia, de actuar de manera cortoplacista e interesada a lo largo de varias décadas y de la conjunción de distintos frentes, que han creado la tormenta perfecta.

Hay que tener claro que ni el sacrosanto mercado lo regula todo, ni la Ley de Vivienda es totalmente mala. Lo que sucede es que esto no se arregla ni en una legislatura ni en dos porque llevamos décadas haciéndolo mal, aunque ahora seas fácil decirlo.

A las conocidas declaraciones del bilbaíno José Luis Arrese, ministro de Vivienda en 1957, que defendió implantar una política de propiedad de la vivienda, frente a la anterior política de alquileres que se había practicado hasta entonces​ – quiero un país de propietarios y no de proletarios-, siguieron seis décadas de ingentes ayudas, subvenciones, desgravaciones, fiscalidad…a la compra y propiedad de la vivienda, abandonándose la construcción de viviendas públicas en alquiler.  Es la causa de que nuestro parque público de viviendas no llegue al 2% del total de las existentes en nuestro país, cuando en otros países europeos, como Holanda, se llegue al 30%.

La rentabilidad de los alquileres se incrementa por la escasa oferta

También llegó la consideración de la vivienda como un bien de inversión, lo que obligó a elevar los ingresos por las rentas. Modalidades como el alquiler turístico volvieron a dar una vuelta de tuerca a la rentabilidad, concepto acrecentado por las grandes empresas del alquiler que han ido apareciendo conforme se hacían con amplias carteras de viviendas procedentes del descalabro inmobiliario de la pasada década.

Ahora el mercado está invadido por pequeños inversores deseosos de vivir de las rentas y que se lanzan a la caza de pisos baratos de menos de 100.000 euros, con la idea de, tras darles un lavado de cara, ponerlos en el mercado del alquiler y obtener un 10% de su valor por las rentas. Y con esto han acrecentado el problema, porque han eliminado pisos de precios asequibles y los han convertido en alquileres “rentables”, aunque también hay que decir que muchos de esos pisos eran invendibles, tanto por su ubicación como por su antigüedad y estado.

Sistema estatal de referencia de precios de alquiler de viviendas

La Ley de Vivienda llevaba incluida la medida más denostada y que causa mayores suspicacias entre caseros y rentistas: el Sistema estatal de referencia de precios de alquiler de viviendas, elaborado por el INE y que pretende limitar los precios de alquiler en los nuevos contratos en las llamadas zonas de mercado residencial tensionado.

La medida, cuya implantación es potestad de las comunidades autónomas por tener asumidas las competencias en vivienda, acaba de estrenarse en Cataluña, con 140 municipios con zonas tensionadas y parece que podría instaurarse también en Asturias en las próximas semanas. También en este 2024 podrá actualizarse el límite del incremento del alquiler el 3%, frente al 2% de 2023.

Este índice se aplicará solamente en el caso de los nuevos contratos de grandes tenedores de viviendas y también para aquellas propiedades que no hayan estado en alquiler en los últimos cinco años, que estén entre los 30 m2 y los 150 y se ubiquen en edificios residenciales colectivos de más de 5 años de antigüedad.

Los contratos en vigor en zonas tensionadas no tendrán que acogerse a las limitaciones, la renta seguirá siendo la pactada y la subida máxima en 2024 será del 3%. Por otra parte, los nuevos contratos entre particulares y pequeños propietarios en zonas tensionadas, tendrán como límite de renta la última mensualidad de la vivienda que haya estado vigente en los anteriores cinco años, con la cláusula de actualización anual que tuviera el contrato y sin que puedan incluirse nuevos gastos en el mismo.

El mercado del alquiler seguirá incrementando precios por la disminución de la oferta

Ante esta situación generalizada de caída de la oferta los precios seguirán incrementándose este año y hay que tener en cuenta que el precio de la vivienda en alquiler– según Fotocasa- subió un 4,2% febrero respecto al mes anterior y un 7,3% en los últimos doce meses, alcanzando ya una media de 12,27 €/m2 al mes. La subida del 2023 fue incluso mayor, alcanzándose un preocupante 10,2%. El precio del alquiler se incrementó este pasado mes de febrero en todas las comunidades autónomas, con subidas de dos dígitos en ocho de ellas con La Rioja (15,2%) en cabeza, seguida de Madrid (15,0%), Baleares (14,4%), Comunidad Valenciana (13,9%), Cantabria (12,8%), Asturias (11,3%), Canarias (10,8%) y Castilla-La Mancha (10,0%).

Medidas urgentes para un problema que ya es dramático

Una gran parte de la demanda existente en el mercado del alquiler se produce entre personas que no pueden acceder a la compra, encontrando una oferta escasa y generalmente fuera de sus posibilidades. Se calcula que son unas 60.000 viviendas de alquiler asequible las que debieran edificarse cada año y no llegamos ni a las 10.000. El auge de los pisos por habitaciones es buena muestra de la situación, pero no es una solución, aunque a algunos les esté llenando el bolsillo. Y las rentas seguirán subiendo los próximos meses, debido a la brecha existente entre oferta y demanda.

Este incremento del precio en las rentas de los alquileres y la inexistente oferta de alquiler asequible está originando un drama que, aunque silencioso, está teniendo gravísimas consecuencias para nuestra sociedad. Unicef advierte de que los altos costes de la vivienda conducen a la vulnerabilidad a 780.000 menores más en España, que ya tiene la tasa de pobreza infantil más alta de la Unión Europea.

El mercado no regulará nada por la excesiva demanda

Desde mi punto de vista todo el imperante discurso de la seguridad jurídica, el derecho a la propiedad privada y a los beneficios, debe quedar supeditado, cuando se habla de un bien como la vivienda, a la necesidad del Estado que somos todos, también los vulnerables, los jóvenes, los inmigrantes, los mileuristas…Millones de viviendas se han comprado con ayudas públicas – ¿quien no ha tenido una cuenta vivienda o se ha desgravado parte de los intereses de las cuotas hipotecarias en el IRPF? -; por no hablar del distinto tratamiento fiscal de las rentas patrimoniales que son irrisorias frente a las del trabajo. Este país tiene pendiente un cambio del modelo fiscal, pero es muy incómodo decirlo porque millones de españoles/votantes disfrutan de esas rentas.

Es preciso poner soluciones ahora porque ya vamos tarde. Es cierto que no se pueden construir de la noche a la mañana los casi dos millones de viviendas de alquiler que se necesitan de forma urgente, pero al igual que con la Educación o la Sanidad, hay que definir una estrategia nacional y llegar a un gran pacto de Estado para continuarla por encima de las alternancias de gobierno. ¿Y si empezamos por reconvertir en viviendas la parte que se pueda de los miles y miles de locales y oficinas vacías? Cámbiese la legislación, establézcanse ayudas y que ayuntamientos y Comunidades Autónomas se pongan a ello. El problema no es sólo de los pobres sin casa, que cada año serán más, sino de nuestro modelo de país y sociedad.

Periodista económico

Eduardo Lizarraga

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