A pesar de ser uno de los compromisos más importantes del Gobierno de coalición entre el PSOE y Unidas Podemos, la nueva Ley de Vivienda, que debiera haber sido aprobada en febrero en el Consejo de Ministros con la intención de que llegara al Congreso en marzo, continúa bloqueada y sin fecha. Los rumores aseguran que será en este primer semestre –quedan tres semanas para que termine- cuando llegará al Consejo de Ministros y lo cierto es que tanto Ábalos como Belarra, con un cierto optimismo que ellos sabrán, aseguran que siguen negociando y el acuerdo se ve cercano.
Y algo debe haber de cierto, porque el ruedo mediático se ha puesto de nuevo las pilas y desde la COPE a los grandes portales inmobiliario o incluso algún que otro medio escrito nacional, el cañoneo contra la Ley catalana se recrudece y los mensajes apocalípticos también, con la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL) como centro de toda la argumentación y la Toribio de ruta radiofónica.
La Ley de Vivienda, que comenzó a pergeñarse hace ya dos años, supone el firme compromiso del Gobierno para delimitar los incrementos abusivos de los alquileres de vivienda en las zonas tensionadas. Un alivio para millones de españoles que viven de alquiler y un severo golpe en las previstas cuentas de resultados de fondos buitre, socimis y otros grandes tenedores de vivienda.
Según datos de avance del cuarto trimestre de 2020 de Urban Data Analytics, la rentabilidad bruta media del alquiler en España se situó en un 7,9%, lo que supone un aumento del 5,9% frente al dato registrado durante el mismo periodo de tiempo del año anterior. Es decir, a pesar de la pandemia y la crisis económica, se obtienen mayores beneficios que un año antes. Y esto es lo que defiende ASVAL, unos beneficios logrados por la especulación en un bien necesario.
Esta asociación nació ahora hace ya más de un año y tiene como socios relevantes a Testa Home, Aedas Homes, Ares, Tectum, Blackstone, o La llave de oro, es decir fondos buitre y socimis que verían muy comprometida la rentabilidad prometida a los accionistas de realizarse el control de alquileres. Cuentan con una cartera conjunta de algo más de 30.000 viviendas, cantidad completamente irrelevante si tenemos en cuenta que las viviendas en alquiler en España son algo más de 3.200.000, de las que el 95,6 están en manos de particulares. Tal vez por eso sus constantes campañas publicitarias para que los arrendatarios particulares se unan “gratis” a su asociación y ellos puedan convertirse en la voz del sector, lo que ya casi son gracias a nuestro ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos que ha hecho propio su discurso.
Para esta asociación de propietarios el verdadero enemigo a batir es la ley que regula los precios de los alquileres en Cataluña, de la que aseguran que traerá todos los males posibles y que va a tener los efectos contrarios a los perseguidos. Entre ellos, que por la falta de seguridad jurídica producida por la regulación a los operadores del mercado, se reducirá la oferta del alquiler actual y también la futura, al perjudicar las posibles inversiones. Muchos propietarios podrían pasar su vivienda a la venta, aseguran.
También esgrimen que se dificultará el acceso a la vivienda a los colectivos más vulnerables, no sólo por la reducción de la oferta, sino porque los propietarios serán aún más selectivos hacia personas solventes. Y como no podía faltar en su modelo de España, aparecerá el mercado negro por doquier ya que los propietarios cobrarán complementos a la renta en “B”y los ingresos del fisco caerán en picado.
La ya mencionada inseguridad jurídica alejará a los grandes inversores de nuestro país; el “Build to Rent” ya no tendrá objeto al disminuir su rentabilidad. También caerá la actividad económica y el empleo por la desprotección al inversor. De la plaga de langostas de momento se han olvidado.
Esta letanía agorera vuelve a salir a escena cada vez que se percibe un empujón a la Ley por parte del Gobierno de coalición. Y buena ocasión para entonarla fue el pasado Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), en el que las Asociaciones de Agentes Inmobiliarios de Madrid y Barcelona se hicieron eco de las demandas de ASVAL y empleando sus mismas palabras aseguraron que “limitar los precios del alquiler de vivienda restringe la oferta en el mercado, encarece los precios y es innecesaria, además de inoportuna, debido a la actual evolución del mercado en el que existe una tendencia de descenso de los precios». Como si la pandemia fuera a durar para siempre.
De nuevo apareció la inseguridad jurídica, al asegurarse que la limitación de los alquileres supone una vulneración del derecho a la propiedad privada contemplado en el artículo 33 de la Constitución Española”. Su aplicación “estimularía el mercado negro -aseguraron- y haría florecer la economía sumergida produciendo el efecto contrario al deseado, puesto que lo que debería hacer la Administración central es generar un parque público de vivienda en lugar de penalizar al sector privado con límites a los precios de alquiler y a las viviendas vacías que no se alquilan”. Para completar la argumentación de ASVAL se añadió que el planteamiento limita la oferta y encarece los precios. Y sin tapujos se pidió que mientras no haya vivienda social, la administración pusiera dinero público para que los inquilinos pudieran pagar los alquileres descontrolados a los propietarios y éstos mantuvieran sus proyectados resultados.
Los miembros del Consejo General del COAPI de España aseguraron que el Gobierno debe fortalecer el parque social de vivienda en todo el territorio, lo que eliminará el problema de las tiranteces en los precios y permitirá el acceso a la vivienda de las rentas más bajas. Y en esto creo que todos estamos de acuerdo, ASVAL, COAPI, el Banco de España, el Fondo Monetario Internacional y hasta Unidas Podemos: hace falta más vivienda social.
El problema es que se pueden tardar décadas en construir la vivienda social necesaria. En España la vivienda pública en alquiler solo cubre al 1,6% de los hogares y supone el 2,5% de vivienda social sobre el total de vivienda principal frente al 9,3% de la media de la UE, según el Boletín Especial de Vivienda Social del 2020 del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Y a pesar del mejor de los voluntarismos no vamos a mejorar apenas en los próximos años, este mismo estudio asegura que mientras que en la década de los 80 la promoción del parque de las viviendas protegidas se situaba alrededor del 50% del total de viviendas construidas cada año, en 2019 no llega ni al 9%.
Y no es que España no haya invertido en vivienda, que podríamos rozar el billón de euros en este destino. El problema es que se ha invertido de forma equivocada propiciando un país de propietarios en base a beneficios fiscales y generando el problema que ahora parece irresoluble.
Las ayudas en IRPF a la compra, supusieron en las últimas décadas-ya no existen- una inversión o pérdida patrimonial del Estado cercana a los 100.000 millones. A lo que habría que sumar las desgravaciones fiscales al alquiler y las exenciones fiscales de gastos que en 3 décadas podrían superar los 300.000 millones de euros entre el IPRF y el Impuesto de Sociedades. No hay que olvidar añadir el fraude generalizado y tolerado de los arrendadores en este IRPF, que según fuentes del sindicato de Inspectores de Hacienda, GESTHA, superaba el 75% antes del 2000 y que aún se mantiene en el 40% esta última década.
Este esfuerzo inversor en los propietarios imposibilitó que el Estado pudiera construir un parque de vivienda pública asequible, como hicieron el resto de países de nuestro entorno y es que para la dictadura y la transición el modelo económico a seguir se fundamentó en la construcción y propiedad inmobiliaria, consiguiendo que más del 70% de la acumulación de la riqueza en España desde 1950 esté vinculada al sector del ladrillo.
Ahora todos quieren cambiar el enfoque y subirse al carro. El “Build to Rent” hace tilín y unos y otros quieren participar en la construcción y gestión de esos millones de viviendas que se necesitan y exigen que mientras lleguen no se toquen los beneficios del alquiler sin control.
Para terminar de complicar la situación, sobre todo para los que están haciendo la Ley desde el PSOE, han comenzado a llegar algunas informaciones de lo que está sucediendo en Cataluña con la regulación de los precios del alquiler. Las rentas bajan en los 61 municipios donde hay regulación y suben en el resto. Además se están firmando más nuevos contratos de arrendamiento. Es decir, se están consiguiendo los objetivos buscados.
Los datos proceden del balance trimestral que publica el Institut Català del Sòl (Incasòl) y muestran también cómo el precio del alquiler está siguiendo la tendencia a la baja que ya mantenía incluso antes de la epidemia, intensificada ahora en Barcelona. Entre el primer trimestre de 2020 y el de 2021, en Catalunya el precio medio de la mensualidad ha caído un 3,2%, mientras que en la capital catalana ha sido de hasta el 7,7%: de 980 euros al mes de media a 905. Los datos oficiales también muestran que el número de contratos de alquiler ha subido un 18.9% en Cataluña y un 25.9% en Barcelona, lo que da una media del 20,1%, es decir, más de 14.000 entre enero y marzo de 2021.
No parece entonces que por ganar ese 6% menos, los propietarios prefieran no alquilar sus inmuebles. Lo que está claro que ese 6% inferior en las rentas a quienes perjudica es a los grandes tenedores, que van a tener que rehacer sus proyecciones económicas, no siendo ya tan beneficiosas a ojos de los accionistas que venían a forrarse a costa de los españoles más vulnerables.
Eduardo González de Molina, investigador en políticas de vivienda de la prestigiosa Universitat Pompeu Fabra (UPF), asegura que se puede afirmar que la actividad del sector no se ha desplomado. «De momento no se percibe ninguna parálisis», asevera. Si la movilidad entre pisos de alquiler una ciudad como Barcelona ya suele ser muy elevada, en el último trimestre ha sido casi sin precedentes.
Está claro que todo es mejorable, que la nueva legislación está originando muchos problemas entre los agentes inmobiliarios que deben ajustar de nuevo sus procedimientos y sobre cuyos hombros ha caído demasiada responsabilidad. También sobre los pequeños propietarios que pueden ver disminuidos sus ingresos en un 7% máximo. Pero no ganar tanto no es perder y a lo que parece es asumible, como lo fueron para el Estado en su momento las ayudas fiscales a la compra y las desgravaciones y deducciones que permitieron.
La política de vivienda no ha sido un acierto en nuestro país y su corrección para construir ese parque de vivienda social que necesitamos no va a ser fácil ni rápida. Se intentará causar, seguro, los menos daños posibles en los pequeños propietarios que complementan su sueldo o su pensión. Pero la especulación con un bien de primera necesidad no debe permitirse y mientras que la seguridad jurídica protege la propiedad privada, ésta especulación es perseguible. Necesitamos un país más justo para todos y menos sociedades opacas que tributan poco y en las Bahamas.
Periodista económico
Eduardo Lizarraga
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