Después de más de un año de dar mucho que hablar, la noticia no ha sorprendido demasiado al sector tecnológico y financiero español. EQT, el fondo de capital riesgo sueco ha encargado al banco de inversión norteamericano Morgan Staley que vaya sondeando la venta del portal inmobiliario Idealista, por una cifra aproximada a los 2.500 millones de euros incluida la deuda. La operación debería realizarse en el segundo semestre.
El fondo de capital riesgo privado – private equity – no es el único presente en el accionariado de Idealista, ya que también están presentes Apax Partners y Oakley Capital, completándose con el paquete accionarial que mantienen los fundadores Jesús y Fernando Encinar y César Oteiza.
Una start up inmobiliaria con mucho capital riesgo desde su origen
Idealista se fundó en enero de 2000, en plena crisis de las puntocom, y desde sus inicios, la start up del negocio de la publicidad inmobiliaria estuvo muy ligada a accionistas de capital riesgo. Entre los primeros accionistas de renombre, BBK, que se mantuvo hasta 2015 y Catalunya Caixa que fue sustituida en 2007 por la entrada del fondo americano Tiger Global Management en lo que fue el primer movimiento accionarial importante.
En el 2015 los fondos de Apax Partners se hicieron con las acciones de Tiger Global Management y de una parte importante del resto de accionistas, 82,6%, pagando un total de 226 millones de euros. Lo que dejó el precio de la compañía en algo más de 270 millones de euros. Los socios fundadores reinvirtieron lo obtenido en la operación, quedando como minoritarios frente a Apax Partner.
Cinco años después, en septiembre del 2020, el fondo sueco de capital privado EQT Partners compraba el portal inmobiliario en 1.321 millones de euros, manteniendo los hermanos Jesús y Fernando Encinar junto a César Oteiza, la mayoría de su participación accionarial y la dirección de la empresa. Los meses anteriores a la operación se rumoreó la salida a Bolsa de la compañía por unos 1.300 millones de euros, prácticamente la misma cifra pagada por EQT.
¿Salida a Bolsa o nuevo socio mayoritario?
¿Valía en aquel momento Idealista los 1300 millones? Pues debía valerlo porque ambos, comprador y vendedor son fondos de capital riesgo privados que no suelen cometer errores en la valoración. Aquel año, 2019, Idealista tuvo en España unos ingresos de 80 millones de euros, es decir, EQT pagó 17 veces esa cifra, lo que puede parecer un poco alto, pero no demasiado.
Quien había salido muy bien fue Apax Partner, que había obtenido con la venta del market place unas plusvalías de cinco veces el capital invertido, y que volvió al accionariado en 2021 adquiriendo a EQT el 17% de la compañía en 250 millones de euros; es decir, la valoración del total de Idealista en ese momento fue de 1.470 millones.
Casi a la vez de la vuelta de Apax entra en el accionariado otro fondo de capital privado británico, Oakley Capital, que se hace con 12% de Idealista por 175 millones de euros.
Hace poco menos de un año, los tres fondos dueños de la mayoría de Idealista comenzaron a tantear la posibilidad de salir a Bolsa e incluso vender a la vez una parte o todo su paquete accionarial a otro posible inversor. Ahora ya sabemos que la jugada pasa prioritariamente por la venta en una cifra de unos 2.500 millones incluida la deuda, aunque seguro qué, si no se encuentra inversor, sea industrial, alguna empresa especializada en la publicidad inmobiliaria on line o firmas de capital riesgo, la opción de salida a Bolsa siempre está presente.
Línea constante de beneficios y dos años de pérdidas
Que los tres fondos se hayan puesto de acuerdo para la venta en una cifra que, a priori, parece estar muy por encima de la última valoración oficial de 1.470 millones de euros, nos hace intuir que hay mucho de especulativo sobre las posibilidades del portal inmobiliario en este precio.
Tras los 80 millones de ingresos del año 2019, en 2021, Idealista los incrementó respecto al 2020 un 23%, hasta alcanzar los 101,5 millones de euros, con un ebitda de 54 millones de euros, empañados, eso sí, por unas pérdidas contables por amortización del fondo de comercio y los activos intangibles de 59 millones de euros, derivados de la compra de la empresa a finales de 2020 por el fondo sueco EQT. Frente a ellos, el año anterior se obtuvieron 35 millones de beneficios.
Por su parte, las cuentas depositadas del año 2022 en el Registro Mercantil, reflejan una facturación de 118 millones de euros, con un crecimiento de las ventas de un 17% frente a 2021 y pérdidas superiores a los 53 millones. Son dos años seguidos de pérdidas que contrastan mucho frente a unos impecables beneficios registrados entre el 2008 y el 2020.
En Idealista encontramos varias compras inteligentes
Hay que entender que para que Idealista sea el market place de referencia en España, Italia y Portugal ha hecho falta no sólo mucho trabajo, sino también una adecuada política de inversiones empresariales. Y es que desde 2008 Idealista ha ido comprando empresas cercanas que podían apoyar su liderazgo sectorial.
En ese primer año de compras, adquirieron una parte minoritaria de Rentalia cerrando la operación por el total en 2012. En el 2010 se adquirió un bróker inmobiliario que fue el origen de Idealista Hipotecas. En 2015 se hizo con el 35% de Tercero B, una empresa de referencia en el Big Data e Inteligencia Artificial para el sector inmobiliario y que se terminó de comprar en el 2019, pasando a llamarse Idealista Data.
En 2019, tomó el control de AvaiBook, un software que ofrece soluciones para los gestores de alquiler vacacional y rural. En 2020, entró en el accionariado del portal inmobiliario Yaencontré, propiedad del Grupo Godó, y tres años después, adquirió HCPro Software Imobiliário, con sede en Portugal, y las plataformas inmobiliarias del Instituto de Desarrollo Asegurador.
Con el objetivo de controlar el mercado inmobiliario italiano, EQT compra a Oakley Capital para Idealista, la italiana Casa.it. En la operación, EQT cede el 10% de su capital, por un importe de 175 millones, a Oakley. Con esta adquisición disponemos de otra valoración de Idealista en 1750 millones.
El junio del 22 Idealista cierra la adquisición de la startup Inmovilla, especialista en la gestión de soluciones inmobiliarias y proveedor de CRM inmobiliario, páginas web y herramientas de gestión para agencias inmobiliarias. La proptech cuenta con 25 trabajadores y 4.000 agencias inmobiliarias clientes en España. La compra levantó muchas suspicacias entre los agentes inmobiliarios que no querían que sus datos se pudieran manejar y comerciar desde el portal, por lo que muchos de ellos cambiaron su CRM. De igual forma Idealista cuenta ya con varios softwares inmobiliarios adquiridos recientemente: Miogest y Gestim en Italia y HCPRO en Portugal.
Inflación de tarifas frente a un sector atomizado y sin respuestas
Todos los agentes inmobiliarios se llevan quejando de los incrementos de tarifas que sufren desde el portal inmobiliario con excesiva frecuencia y de la aparición constante de nuevos productos de posicionamiento que dejan inservibles los anteriores y obligan a una costosa lucha entre agencias para situarse por delante de su competencia.
Hay que entender que, en todas estas operaciones de compra de la empresa, un precio de referencia es el EBITDA, es decir, la cifra de beneficios antes de impuestos. Y que incrementar esta cifra sube también el precio de salida en la negociación del portal. Tres posibles maneras: aumentar la facturación por número de clientes, lo que resulta bastante difícil porque ya están todos. Bajar gastos, lo que incidiría en los resultados del portal cuestionando su liderazgo (50 millones de visitas al mes frente a los 14 de su competencia Fotocasa) o incrementar tarifas y sacar productos de mayor valor añadido, fomentando la competencia entre los agentes inmobiliarios de una misma zona.
La proliferación infinita de agencias de intermediación con las mismas propiedades inmobiliarias a los mismos precios, conduce a una competencia desmedida en la que vende el que aparece primero y gana siempre Idealista.
El incremento de la valoración de Idealista hasta los 2.500 millones, traerá la obligación de incrementar los beneficios, necesarios para hacer rentable la adquisición. Y se puede aplicar una fácil operación matemática. Si para obtener la rentabilidad suficiente a una inversión de 1.470 millones se necesitan unos ingresos vía tarifas -porque más clientes no hay- de X, para obtener la rentabilidad de 2.500, se necesitarán 1,8X. Con saber el coste de hoy podemos conocer el de mañana.
La burbuja en el sector inmobiliario no estaba sólo en el precio de los inmuebles
La solución para los agentes inmobilarios pasa por varios objetivos; por un lado, disponer de un sistema propio de captación y venta que funcione, basado en posicionamiento, controlando el mercado on line de la zona de actividad y por otro, crear asociaciones de inmobiliarias que en el ámbito más local o provincial dispongan de un portal propio para anunciar sus productos. Y como las propiedades y los precios van a ser muy similares, será la profesionalidad y la tecnología los que inclinen al cliente de un lado o de otro.
El precio actual de Idealista o el que se obtenga en su venta, sale de las costillas de los profesionales del sector que llevan muchos años pagando unas tarifas inflacionarias que no corresponden con el valor real; una burbuja inmobiliaria que no se solucionó con la crisis del 2008.
Eduardo Lizarraga
WWW.AQUIMICASA.NET
no queda claro si se refiere a las tarifas de poner el anuncio o si el precio de los inmuebles y valoración que te hacen es incorrecto,
buen artículo, sin miedo y que muestra una realidad que se palpa pero pocos reconocen o dicen abiertamente. Todo el mundo puede criticar Idealista pero todos los inmobiliarios estan dentro pagando. Falta diversidad de anunciantes (antes los habia pero se han comprado) aunque lo importante es el tráfico, y Idealista lo tiene todo.
gracias
Gracias.