Después de que los tres primeros meses del 2022 se alcanzarán cifras históricas en las compraventas de vivienda, el último trimestre, influenciado sin duda por el incremento del precio del dinero y la inflación, el mercado inmobiliario comenzó a dar muestras de una cierta ralentización.
A pesar de ello se vendieron 150.000 inmuebles residenciales en el último trimestre del año, es decir un incremento del 4,3% respecto a las cifras del mismo periodo del mes anterior, pero mostrando ya una caída de casi un 11% respecto a los datos del trimestre anterior. Tampoco el comportamiento fue el mismo si tenemos en cuenta los datos de compraventas de vivienda usada o nueva.
Así, las compraventas de vivienda usada se incrementaron un 7,7% interanual a 31 de diciembre, significando el 83% del total de operaciones. Muy distintos son los datos que muestra la estadística de obra nueva, cuyas operaciones disminuyen un 9,4%, alcanzándose el 17% de las transacciones. Si comparamos estas cifras con el trimestre anterior, la compraventa de viviendas de segunda mano se redujo un 10,8% frente al 9,6% en las de vivienda nueva.
Y como el último mes del año fue con mucho el peor del trimestre, había una fuerte expectativa por comprobar cómo comenzaría el año y la marcha de los primeros 90 días.
Los datos inmobiliarios del primer trimestre
Y lo cierto es que las expectativas se han visto muy sobrepasadas por los datos. Y en este sentido los principales prescriptores del sector, tasadoras, INE y registradores, manejan datos muy similares que indican que, si bien no se va a llegar a las cifras del pasado 2022, este año inmobiliario no va a ser malo ni mucho menos.
La persistencia de la inflación, el alto volumen de empleo, la constante llegada de inversores, los malos datos de la bolsa, la poca remuneración de los depósitos…todo va influyendo para que el sector se muestre bastante satisfecho; sobre todo los profesionales de las zonas turísticas, arco mediterráneo e islas.
El Informe de Vivienda publicado por Gesvalt y correspondiente al primer trimestre del año, refleja un incremento del precio de la vivienda del 6,7% con respecto al mismo periodo del año anterior. Este aumento representa el mayor incremento del precio de la vivienda desde el inicio de la pandemia, y fija una nueva marca tras siete trimestres consecutivos de alzas por encima del 3% de media en todo el territorio. Los expertos de Gesvalt señalan que este incremento de precios se puede haber producido debido al efecto contrario que han causado las subidas de los tipos de interés, provocando compras rápidas ante la posibilidad de mayores incrementos por parte del BCE. En todo caso, estiman una estabilización del precio de la vivienda durante los meses centrales de 2023; llegando a poder verse descensos en determinados territorios en los que la demanda no sea alta.
Tinsa, otra de las grandes tasadoras, en su estadística IMIE Mercados Locales, asegura que el valor medio en España de vivienda nueva y usada, registró un aumento interanual del 6,3 % en el primer trimestre de 2023, tras incrementarse un 0,9 % desde el cuarto trimestre de 2022 (tasa trimestral), con todas las comunidades autónomas en registros positivos. El dato confirma la tendencia de estabilización de los precios observada en los primeros meses del año y supone una clara moderación frente a los aumentos trimestrales del 2,2 % y del 2,1 % que se registraron en el cuarto y tercer trimestre de 2022, respectivamente.
Destaca Tinsa se destaca la importancia de los inversores en este mercado del primer trimestre, aportando el dato de que solo el 49% del total de las transacciones tiene asociada una hipoteca, lo que indica que la vivienda continúa canalizando ahorros en un entorno de incertidumbre económica.
Por su parte, el Colegio de Registradores ha publicado un avance de datos provisionales de la Estadística Registral Inmobiliaria correspondiente al mes de febrero de 2023, relativa a compraventas e hipotecas inscritas, mediante la comparación de datos con el mismo mes del año anterior, asegurando que las compraventas totales descienden por tercer mes consecutivo, el 9,3%, continuando la tendencia negativa que comenzó en diciembre del año pasado, pero mejorando y mucho la situación del último mes del año (-13,3%). De las 105.450 operaciones totales realizadas en febrero de 2022 se ha pasado a las 95.622 en febrero de este año, cerca de 10.000 operaciones menos, pero datos buenos en todo caso.
Las compraventas de viviendas descienden también de forma significativa, aunque más moderada que las totales, desde las 51.889 inscripciones de febrero de 2022 se ha pasado a las 48.212, una caída del 7,1% con unas 3.600 operaciones menos.
Los datos hipotecarios suben
En cuanto a la firma de hipotecas, el Instituto Nacional de Estadística asegura que crece un 2,9% interanual en enero de 2023 respecto al mismo mes de 2022. Esto supone un total de 37.435 préstamos, la cifra más alta registrada en un mes de enero desde 2020. La firma de hipotecas retorna así a tasas positivas después del desplome del 8,8% de diciembre de 2022 que rompió la racha de 21 meses de ascensos interanuales consecutivos. En tasa mensual (enero sobre diciembre), el aumento fue del 24,5%.
Salvado con mucha actividad el primer trimestre, la situación de lo que resta del año está ya más encauzada. Frente a las casi 650.000 viviendas vendidas el pasado año, la cifra para este bajará indudablemente, pero podría estar alrededor de las 580.000, según asegura Solvia, lo que es una cifra que garantiza unos buenos resultados para el sector.
Y es que ni el encarecimiento de la financiación por la subida de tipos, que aún no ha terminado de reflejarse, ni la presión inflacionista, han hecho retroceder de manera sensible la demanda, sobre todo en las zonas turísticas y en las ciudades con mayor actividad. En todo caso, tampoco hay unanimidad, ya que en el último informe del sector inmobiliario de Caixabank Research, se estima que el número de operaciones experimentará un retroceso en 2023 hasta las 480.000 operaciones y eso ya son peores cifras.
Por supuesto que la situación es muy diferente tratándose de obra nueva o segunda mano. La catastrófica falta de promociones residenciales ha conseguido que de las 108.895 nuevas licencias para vivienda en 2022 y que deberán estar finalizadas para el 2025, muchas de ellas se estén vendiendo sobre plano, como en las mejores épocas de la burbuja y sin que les afecten las hipotéticas bajadas de precio. El mayor peso del mercado de la vivienda volverá a estar en la segunda mano y tampoco hay -lo aseguran la mayoría de las agencias inmobiliarias- mucho producto en el mercado.
Precios estabilizados al alza
En cuanto a los precios, que se mantienen y suben, sobre todo por una ausencia de oferta, inusualmente baja, podrían comenzar a cambiar de tendencia a finales de año, aunque en las ciudades más atractivas y en el entorno turístico de mayor prestigio, podrían seguir manteniéndose e incluso subir todo el año debido a la demanda. Continúan llegando muchos inversores que huyen de la inflación, los bajos réditos de los depósitos y la inseguridad bursátil.
ING da la nota discordante, asegurando que los precios podrían llegar a bajar este primer semestre, depreciándose un 7% en términos reales por el mantenimiento de una inflación elevada a finales de 2024.
Previsiones de mercado para 2023
Uno de los aspectos que está manteniendo las operaciones y que podría alterar las previsiones al alza, es que nuestro país está en el punto de mira de todos los inversores, tanto empresas como ciudadanos, ya sean extranjeros debido a unos precios de vivienda todavía muy por debajo de los europeos, como nacionales que se fijan en una rentabilidad muy superior otras inversiones alternativas como los bonos del Estado o los depósitos bancarios. Así, el propio Banco de España estima que el crecimiento real de la inversión en vivienda en España es de un 7,1%.
Así las cosas y rompiendo la mayoría de las expectativas que se hicieron a finales del pasado año, el sector inmobiliario se enfrenta a un buen año que, sin llegar a las espectaculares cifras del 22 debiera estar por encima de los datos pre pandemia. La falta de producto en gran parte de las ubicaciones, la resistencia de los propietarios a negociar los precios y la gran competencia, sobre todo por la captación, entre los intermediadores inmobiliarios, en un sector que creció el pasado año por encima del 8%, junto con la escasa preparación tecnológica de muchos de sus actores, que continúan anclado en la forma de actuación de hace 10 años, serán los grandes retos a los que se enfrenten.
La demanda se mantiene empujada por los inversores y con la ausencia de obra nueva la palabra captar es la que está en mente de todas las agencias. La visibilidad, el branding y la tecnología deben ser los mejores aliados para cumplir las cifras este año. Y a ello hay que poner más pronto que tarde, con otro año con la captación como objetivo principal .
Periodista económico
Eduardo Lizarraga
Deja tu comentario