Aún sumidos en la inmensidad del golpe que esta crisis sanitaria está suponiendo para todos nosotros, con miles de muertos y centenares de miles de afectados, se hace necesario comenzar a imaginar el futuro que surgirá tras superar la pandemia. Y espero que podamos comenzar a diseñarlo antes de que llegue el verano.

Nuestro sector inmobiliario había comenzado el 2020 continuando con la línea marcada en el año anterior. Moderación, estabilidad, mantenimiento…eran las palabras que más repetíamos, pensando en un año de transición y prometiéndonos de nuevo el paraíso para el 2021.  Asumíamos unas cifras de ventas menores, pero muy cercanas a las del 2019 y unos precios contenidos, que en algunas ubicaciones irían ligeramente a la baja y en otras mantendrían una moderada línea ascendente.

Pero el Covid-19 ha conseguido que todo salte por los aires. Ni guerra comercial de EE.UU. y China, ni Brexit, ni pequeña recesión en lontananza… un virus surgido en la ciudad china de Wuhan ha puesto nuestra economía y las de todo el mundo en cuarentena y promete cambiar de forma radical muchas de nuestras estructuras y formas de vida  más consolidadas.

La crisis sanitaria ha confinado a miles de millones de personas en sus casas y paralizado la economía de los países mas importantes, europeos, asiáticos, americanos…no conoce fronteras. Y nuestro sector inmobiliario es junto con el de ocio, restauración y hostelería, uno de los más afectados. Y en todos sus aspectos. No hay todavía datos fiables de hasta dónde pueden llegar los descensos, tanto en operaciones de compraventa como en precios. Las horquillas son amplias y ligadas a la duración de de las medidas de confinamiento, la caída del PIB y las consecuencias en el mercado laboral.

Lo que estamos sufriendo y nos llega, tiene poco que ver con la crisis inmobiliaria y financiera del 2008 y aunque su calado puede ser incluso más profundo, se estima que va a durar menos en el tiempo. La pandemia está afectando tanto a la compraventa como al alquiler de viviendas, con precios condenados irremediablemente a la baja, pero también sufrirá el resto del mercado inmobiliario, oficinas, locales, hoteles…

La actual cuarentena, con la imposibilidad de las visitas a pisos, las inmobiliarias cerradas, los notarios para urgencias y los bancos esperando, ha cercenado casi de raíz todas las operaciones de compraventa de viviendas y el porvenir, con los ERTEs, despidos y reducción de ingresos, se presenta gris y amenazando con profundizar la situación…

La compraventa de viviendas de segunda mano va a resultar muy afectada, con un descenso en las operaciones de entre el 20 y el 50% durante este año, siempre dependiendo de la duración de las medidas sanitarias y el calado de las económicas que se adopten. Lo lógico sería que la situación del sector se reactivara en el último trimestre del año, comenzando a normalizarse a principios del 2021.

Menos caída en la primera residencia y mucho mayor en todas las segundas residencias de litoral. La crisis es mundial y se van a perder muchos clientes internacionales, al menos este año, aunque volverán. pero de momento el sector más afectado dentro del mercado inmobiliario será el correspondiente a la demanda extranjera.

Muy afectado va a quedar, más que el de compraventa de viviendas, el mercado de los alquileres. Y es que en él confluyen muchas variables. Por un lado la desaparición de muchas viviendas en alquiler vacacional, con un movimiento que ya se estaba observando desde el pasado año, se va a ver agudizado por la ausencia de turismo, al menos durante este año. Y esas viviendas, sobre todo en lugares que no sean estrictamente de sol y playa, van a pasar a engordar el mercado del alquiler de larga duración propiciando una bajada de precios. Aunque la inseguridad jurídica que puede propiciar las medidas adoptadas por el gobierno, junto con los problemas de pago de las mensualidades que pueden tener muchos de los afectados por la crisis económica, también pueden retirar algunas viviendas del mercado.

En todo caso, los precios del alquiler pueden perder parte del recorrido logrado estos últimos años y absorber unas bajadas que podrían rondar el 20%, porque la frase renegociación del alquiler ya está en la mente de todos los inquilinos. Un empeoramiento de la economía, y ya se está hablando de caídas del PIB en la zona euro que podrían alcanzar el 6%, podrían propiciar un incremento del impago de rentas en viviendas y locales, lo que es preocupante, ya que el 90% de la oferta de alquiler en nuestro país está en manos de propietarios particulares que complementan así sus rentas familiares.

Tampoco el mercado de la obra nueva, con muchas promociones en marcha y cuyos plazos de entrega se van a ver afectados por la reciente paralización de la construcción, se van a quedar exentas de este ajuste de precios. Porque no puede incrementar el diferencial de precios con la vivienda usada y porque los compradores van a llegar con el descuento en la boca. El sector de la promoción y la construcción aporta el 10% del PIB y da empleo a casi 1,2 millones de trabajadores, con lo que las consecuencias de la caída en ventas o en precios pueden ser catastróficas, al afectar a muchas constructoras que necesitan generar ingresos ya especificados para hacer frente a sus pagos.

Y los precios de la vivienda, que ya habían recuperado un 30% de lo caído en la crisis del 2008, van a volver a perder terreno. Hay muchos factores que así lo indican. La crisis económica, la disminución del PIB y sus implicaciones en el mercado laboral que, a pesar de las medidas que está adoptando y adoptará el Gobierno, se va a ver muy afectado,  va a traer una caída de la demanda de vivienda y también un aumento de la oferta, porque muchos propietarios necesitados de liquidez pueden poner a la venta sus segundas residencias o sus inversiones, aplicando rebajas para conseguir ventas rápidas. Esta situación provocará una vuelta de inversores con capital, de nuevo a la búsqueda de gangas en el corto plazo.

Los otros, los que dispongan de una economía más saneada y no tengan prisa, retirarán las casas de la venta hasta que pase la tormenta. Pero también el descenso de los precios del alquiler y la inseguridad de su rentabilidad, que se comienza a percibir, pueden impulsar a que propietarios con viviendas en alquiler las saquen al mercado.

Hay otros implicados en el sector inmobiliario, los inversores, que claramente se van a poner a la expectativa para ver dónde queda  la oferta.  Hoy más que nunca, con la volatilidad que todos los días vemos en los mercados financieros, y unos tipos de interés que no se van a recuperar de momento, el mercado inmobiliario es un buen lugar de refugio e inversión. Pero van a esperar a que el mercado vuelva a encontrar su suelo y entonces la liquidez mandará de nuevo.

Debido a la crisis, el mercado ya ha pasado a estar dominado por los compradores, especialmente aquellos con capacidad financiera en estos momentos. El comprador nacional seguirá siendo protagonista, incrementando su porcentaje de participación en el total de las operaciones, mientras que los inversores extranjeros esperarán a que el momento se aclare para buscar las mejores oportunidades de compra.

Con toda esta situación resulta fácil entender que los precios de la vivienda puedan descender hasta un 12% de media en todo el país, algo menos, entre el 5% y el 8% en las grandes ciudades y llegar hasta el 20% en las zonas de turismo y costa, que de nuevo resultarían las más afectadas.

No nos espera un lustro de crisis, la situación tiene poco que ver con la anterior, pero los próximos meses van a ser duros y es difícil que se vuelva a crecer antes del 2022. Será crucial en ello, no sólo la acción del Gobierno, con la implementación de planes de reconstrucción económica, inyecciones monetarias directas a familias y empresas o la puesta en marcha de acciones inéditas, como rentas básicas, al menos para los segmentos más vulnerables, que pueden  mejorar las condiciones de la tímida demanda resultante y determinar de manera importante los ajustes, entre ellos los de precios de vivienda. La actuación de las grandes empresas -parece que bancos y eléctricas están en modo perfil– y de todos nosotros, también será importante en el devenir de los próximos meses.

Y en este tiempo cambiará mucho lo que hasta ahora habíamos considerado fijo e inmutable. En estas semanas hemos descubierto de forma masiva el teletrabajo, algunas empresas inmobiliarias han podido continuar su actividad e incluso hacer reservas de vivienda porque disponían de la suficiente capacidad y presencia on line, junto con nuevas tecnologías para ello; seguir manteniendo un contacto permanente con el mercado a través de una oferta bien posicionada  en internet y un seguimiento personalizado entre asesores inmobiliarios y potenciales clientes, está resultando crucial en la supervivencia futura.

La regla básica de las tormentas nos dice que cuando las condiciones que la han originado desaparecen, la situación tiende a normalizarse. Pero debemos aprender, lo estamos haciendo ya, de lo que ha sucedido en el inmobiliario, de lo que nos ha funcionado y nos ha permitido seguir existiendo y de lo que no.  Esta crisis va a generar, ya lo está haciendo, nuevas oportunidades que no hay que dejar pasar y el amanecer de la crisis nos permitirá poner en marcha lo aprendido.

Eduardo Lizarraga

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