Llegamos al primer descanso vacacional del año con sentimientos algo encontrados y una vorágine de datos que parece un potaje de Semana Santa con mucho fundamento. Finalizamos bien el 2021, con muchas operaciones, – más de 500.000 viviendas vendidas- precios al alza y si no fuera por la pobre captación, la felicidad sería casi completa. Y tal y como terminamos diciembre, enfilamos el primer trimestre del año enchufados. Yo creo que cuando se termina bien un año el siguiente suele empezar rodando bien, pero vete tú a saber cómo terminará, que mirad lo que nos pasó en el 2020.

El caso es que el primer trimestre comenzó estupendo, con un mes de enero fuerte en operaciones, con 47.503 viviendas vendidas, un 34,5% más que en enero de 2021, según los datos del Consejo General del Notariado. Y luego han seguido febrero y marzo en la misma tónica.

La situación de fortaleza inmobiliaria se ha dado en él mes de enero -el único que cuenta con datos fiables- en todas las Comunidades Autónomas a excepción de Navarra, como asegura el Instituto Nacional de Estadística (INE). Las autonomías que presentan los mayores incrementos anuales por cada 100.000 habitantes en el número de compraventas de viviendas en enero son La Rioja (71,4%), Illes Balears (53,2%) y Canarias (40,5%). Por su parte, los menores aumentos se dan en Aragón (9,5%) y Extremadura (15,7%). La única comunidad con tasa de variación negativa es la Comunidad Foral de Navarra (–19,7%).

Dicho todo esto, hay que añadir que a partir de mediados de marzo muchas agencias inmobiliarias han comenzado a percibir una cierta desaceleración.

Y si las operaciones de compraventa van que ni en sueños, también los precios están teniendo un comportamiento al alza, tal vez demasiado. Según los datos de Tinsa, el precio medio de la vivienda nueva y usada en España se incrementó un 6,6% en el último año y un 2,3% en el primer trimestre. Hasta 14 provincias registran acentuados aumentos interanuales por encima del 7%, destacando por su tendencia sostenida Madrid, Islas Baleares, Málaga y Pontevedra. Entre las capitales, Palma de Mallorca (+11,6 %) y Madrid (+11,4 %) destacan con subidas de doble dígito en el último año.

En este primer trimestre del año, la comparación con los precios precrisis sanitaria evidencian una recuperación generalizada en todo el territorio. El análisis del corto plazo apunta, sin embargo, a un relajamiento en el crecimiento trimestral que se estaba produciendo en los últimos meses, lo que podría apuntar hacia cierta moderación del impulso alcista.

Todas las Comunidades Autónomas registran variaciones interanuales positivas en el precio de la vivienda nueva y usada, de acuerdo al informe trimestral publicado por Tinsa, superando los niveles de precio previos a la crisis sanitaria. Aun así, se modera la intensidad del crecimiento y el grueso de las comunidades registra variaciones interanuales en el rango 1%-5 %, frente al rango 3%-6 %, del trimestre precedente.

Y subiendo las operaciones de compra de vivienda, también se incrementa la constitución de hipotecas. Lo asegura el INE, que cifra en 36.185 las firmadas el pasado enero, lo que supone un incremento interanual del 29,4 % y el undécimo mes consecutivo al alza. Puede observarse un buen número de operaciones sin financiación.

Y si suben los precios de la vivienda también lo hace el importe medio de capital prestado que alcanza ya los 141.427 euros, es decir un 9,5 % más que un año antes.  Y si sube el capital y también las hipotecas, se incrementa asimismo la cifra total de capital prestado por las entidades financieras, que alcanza los 5.117 millones de euros, lo que representa un 41,7% más que el mes de enero de hace un año y la mayor cifra en un mes de enero desde el ejercicio 2011.

Las comunidades autónomas que registraron un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en enero de 2022 fueron Andalucía (7.644), Madrid (6.063), Cataluña (5.833) y Comunidad Valenciana (4.050); en el lado contrario de la tabla, en Navarra, descendieron un 26,7%. Por otra parte, las regiones en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Madrid (1.268,7 millones de euros), Andalucía (976,6 millones) y Cataluña (953,5 millones).

Con todas estas cifras la situación parecería bien encarrilada y sin sobresaltos para lo que queda de año. Pero el pasado 24 de febrero Putin invadió Ucrania y la incertidumbre se disparó al igual que los precios de todo. Y con una inflación disparada, que ya llegaba muy alta del pasado año, lo primero que hacen los bancos centrales es revisar al alza el precio del dinero. Y saboreando el problema en ciernes, que puede comenzar a arreglarles el agujero del euríbor en negativo, los bancos han comenzado a impulsar los intereses.

El euríbor, el indicador al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas a tipo variable en nuestro país, vuelve a subir en marzo por tercer mes consecutivo. La media provisional del euríbor se sitúa en el -0,258%, su nivel más alto desde junio de 2020, lejos del -0,335% de febrero y muy alejado del nivel de hace un año, cuando se despidió en el -0,501%, cerca de mínimos históricos. El índice de referencia de las hipotecas variables se ha disparado un 22,69% en un mes, desde el -0,335% registrado en febrero hasta el -0,259% que marca ahora, y un 48% desde diciembre de 2021.

Esta subida traerá consigo un gasto adicional para los hipotecados a tipo variable: entre 160 y 330 euros más al año. Y con expectativas de subidas posteriores, lo que agrandará el agujero de las familias y se sumará a los 3.000 euros más que costará a una familia media la inflación actual a lo largo del año. Pero no es el único cambio, la subida del euríbor también está trayendo un giro en la política hipotecaria de los bancos, a los que ya comienza a no interesar el tipo fijo para sus hipotecas y comienzan a recomendar el variable, al que incentivarán con bajadas en sus diferenciales. Se acabaron las hipotecas más baratas de la historia.

Porque además de Putin y sus tanques, la inflación también recorre Europa y amenaza con profundos problemas. Todo comenzó, casi sin darnos cuenta, con la subida de la luz en el segundo año de la pandemia, a raíz de Filomena. Y este mes de marzo se ha producido la mayor subida de la factura de electricidad de la historia. El recibo medio de una familia acogida al PVPC será de 143,03€, un incremento del 33% mensual respecto a la factura de febrero (110,27 €) y una subida del 130% en comparación con la factura de marzo de 2021 (62,25 €).

También sube el gas y no lo hace poco. El recibo mensual para la Tarifa de Último Recurso (TUR) 2, destinada a aquellos que sobrepasan los 5.000 kWh al año, ha subido este mes de abril un 23,0% para un consumo tipo de 800 kWh al mes al compararla con la de abril de 2021. Por su parte la tarifa TUR 1, destinada a consumidores que no superan los 5.000 kWh al año, sufre una subida interanual de un 13,3% para un usuario tipo con un consumo de 400 kWh al mes con respecto a la tarifa existente en abril de 2021.

Y ya sabemos lo que está pasando con los carburantes, que para llenar el depósito ya pagaríamos más de 100 euros, seas gasolina o diésel si no fuera por los 20 céntimos de Sánchez, que nos maquillará un poco el drama de pasar por la gasolinera.

No podemos dejar de lado lo que está sucediendo con la alimentación. Sea por Putin, las eléctricas/petroleras o las “oportunidades” del Mercadona de turno, el caso es que los precios de los alimentos suben y suben. La inflación llegó el mes pasado a casi dos dígitos, 9,8%,  ante la alarma de todos y ahora, es la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) la que nos advierte del precio de la cesta de la compra. En concreto, ha publicado los resultados de su observatorio de precios de alimentación que avisan de un incremento medio del 9,4% en el coste de los alimentos.

La subida va a afectar de forma significativa al gasto de las familias en alimentación. De los datos del observatorio se desprende que el gasto en productos de la cesta de la compra de un hogar medio se podría incrementar de las familias en más de 500 € anuales a consecuencia de la subida de precios de la alimentación. Y eso con los precios a día de hoy, que mucho nos tememos, si no se controla la energía, sigan subiendo.

La creciente subida del IPC al 9,8% va a deteriorar si cabe aún más la ya complicada situación económica de miles de familias, muy debilitada desde el inicio de la pandemia y va a disminuir su solvencia para poder hacer frente a gastos en vivienda, movilidad, alimentación, salud, educación y ocio. Y como hemos hablado de compraventas, precios e hipotecas en las Comunidades Autónomas, los peores ratios de solvencia se concentran en cinco comunidades autónomas: Canarias, la Región de Murcia, Baleares, Andalucía y la Comunidad de Madrid. Llama la atención la situación de la Región de Murcia, que ha bajado diez posiciones en apenas un año

Si la inflación prosigue y los costes de los productos básicos continúan incrementándose, va a producirse un recorte drástico en el consumo y ya sabemos cómo afecta a nuestro país este tipo de recortes por la influencia que tiene en el PIB. Hay que añadir también la subida del precio del dinero, el incremento de los costes de construcción y la resistencia de las grandes corporaciones energéticas a reducir sus beneficios. La guerra de Ucrania empuja la situación, pero pasado el primer momento de susto parece que no está afectando tanto como se temía en nuestra vida cotidiana, salvo para los ucranianos que se están quedando sin país.

Estos son los beneficios de las empresas del sector eléctrico/energético en 2021. Iberdrola: 3.900 millones , Endesa: 1.900 millones, Naturgy: 1.200 millones, BP: 6.615 millones, Repsol: 2.499 millones, Cepsa: 661 millones.

La demanda de vivienda puede verse muy disminuida por la situación inflacionista general, lo que atemperaría la escalada de precios. Pero también puede continuar viéndose como un valor refugio frente a la inflación, con una rentabilidad en los alquileres cercana de media al 4% y una decisión a tomar lo antes posible por la subida de los tipos de interés. La vuelta de la Semana Santa puede marcar un punto de inflexión en la trayectoria de estos últimos meses, pero, a pesar de la incertidumbre, el descenso debería ser suave. Claro está que después de la pandemia, el volcán, la guerra… ya no sabemos lo que pasará. Pero os quiero a todos aquí para verlo. ¡Felices vacaciones!