Nos fuimos de procesiones con la mosca detrás de la oreja y antes de volver al trabajo nos sorprendió la noticia de que el euríbor, después de seis años, se había puesto en positivo, lo que terminó de preocuparnos del todo: el panorama estaba cambiando
El mes de marzo había terminado con algo más de tranquilidad en las agencias inmobiliarias, acostumbradas a un ritmo frenético desde al menos ocho meses antes y en los primeros días de abril la situación no cambió. Pero todo venía de un poco más atrás. En concreto de febrero, cuando ya la Estadística Registral Inmobiliaria detectaba una ralentización en el mercado de la compraventa de viviendas a pesar de los datos positivos. Y no sólo en las operaciones de vivienda, también en las hipotecas, que registraron en febrero el incremento anual más moderado de los últimos doce meses.
Los datos de febrero, sin que los carros de Putin se hubieran puesto aún en marcha, ya mostraban un descenso en los ratios de crecimiento. Podría deberse a la inflación, con su efecto perverso sobre el disponible familiar o a que la alta demanda precedente comenzaba a satisfacerse.
En marzo, la guerra en Ucrania, la inflación que seguía creciendo y los precios de los carburantes no mejoraron la situación y ante la falta de datos, los comentarios de las inmobiliarias son muy clarificadores; se continúan cerrando operaciones que vienen de atrás pero se nota un retraimiento, una bajada de la alegría que nos había traído la disminución de las medidas covid. Ahora, la nueva realidad del Euríbor, que puede cerrar a cero este mes, es una preocupación más y empiezan a ser demasiadas, la pregunta de si es buen momento para adquirir vivienda comienza a hacerse con insistencia.
De entre las grandes cuestiones que están marcando la evolución económica de este año y con ello la del sector de la vivienda, debemos apartar la guerra de Putin que, aunque posiblemente sea el origen de la mayor incertidumbre que nos aflige, no es, por desgracia nada que esté en nuestras manos poder solucionar. Lo único que podemos pedir es que termine cuanto antes, no sólo porque el pueblo ucraniano se está quedando sin país, sino porque su prolongación es un riesgo de que el conflicto se extienda y porque las consecuencias económicas irán en relación a su duración.
Lo de la inflación es diferente y para poder controlarla en lo posible es necesario entender de qué se estructura y poder atajar a cada uno de sus componentes de forma distinta. Podría decirse que ese 9,8% de inflación del pasado mes es producto de la conjunción de varios problemas inflacionistas.
Sin duda el primer componente de la inflación, por antigüedad e importancia, es la actuación del BCE que ha mantenido el precio del dinero en negativo durante seis años, con dinero barato para todo, para favorecer el crecimiento sin darle importancia a la inflación que a la salida de la recuperación podría producirse. La subida de los tipos de interés que ya llega y la restricción monetaria que impulsará debería contener el consumo y bajar los precios y por tanto la inflación. Aunque claro está a costa de recesión y puestos de trabajo. Máxime en un país con el PIB tan ligado al consumo como el nuestro.
Otra importante componente de la inflación y de difícil solución es la subida de los productos energéticos y otras materias primas sobre las que es más difícil actuar. Sobre todo, porque el conflicto de Ucrania impedirá que bajen los precios energéticos al nivel de antes, por lo que finalmente deberán ser asumidos por la economía como mayores costes, con un incremento de precio del producto final. Propiciando también un menor consumo.
No hay que olvidar que la salida de los momentos más duros de la pandemia, propició un fuerte aumento del consumo impulsado por el ahorro generado. Y este mayor consumo, que se produjo con unas estructuras industriales en extremo oriente debilitadas por la pandemia, dejo escasez en los mercados y por lo tanto aumento de precios, a lo que tampoco fueron ajenos el espectacular incremento de los fletes marítimos. La vuelta al ahorro por precaución y el incremento del precio de los productos solucionará la situación en unos meses, aunque también incidiendo sobre el consumo, con la conocida relación que tiene sobre el mercado laboral.
La novedad de este mes es el cambio de dirección del Euríbor que va a tener mucha influencia sobre la economía familiar, el coste de las hipotecas y por lo tanto en el mercado de la vivienda.
Nuestro principal índice hipotecario sube con fuerza ante el inminente ascenso de los tipos de interés y el pasado 12 de abril cotizó en positivo por primera vez en seis años. Es cierto que al día siguiente volvió a bajar y que desde entonces se mantiene ligeramente por debajo del cero. Y esa es la previsión del mes, con lo que podría encarecer las hipotecas hasta 600 euros al año. Y sólo es el principio.
La principal razón de la fuerte subida del euríbor es la inflación descontrolada desde la guerra de Putin, que seguro nos vuelve a dar un susto -la inflación, espero que Putin no- al finalizar abril. Y con esta presión inflacionista el BCE deberá actuar subiendo los tipos y los bancos, que se lo esperan, ya están aplicando intereses más altos a sus operaciones. No será la única medida que adopte el BCE, que en boca de su presidenta, Christine Lagarde, ya ha anunciado que podrían finalizar las compras de activos en el tercer trimestre. ¡Se acabó el dinero barato para que los Estados se financien! El próximo 9 de junio tendrá lugar su próxima reunión en la que podrían tomarse importantes decisiones. Y avanzarse proyecciones macroeconómicas para la zona euro…
La inflación desbocada, los precios energéticos descontrolados, el euríbor subiendo…son demasiadas cuestiones sin control en Europa para que no sea incertidumbre de nuevo la palabra más utilizada.
Todas estas cuestiones en su conjunto están afectando al sector inmobiliario como al resto, pero hay que añadir otra nueva fuente de preocupación. Y es que la construcción está con muchos problemas. Tantos que un buen número de promotoras y constructoras podrían entrar en concurso de acreedores los próximos meses. ¿Los culpables? Más de lo mismo: el incremento del precio de los materiales, su escasez, el transporte, la energía y la ausencia de mano de obra cualificada, que se estima en unos 700.000 operarios. El resultado de todo ello es que las viviendas que salen ahora al mercado son, de media, 100.000 euros más caras que las usadas.
La mala situación se está dando tanto en la obra pública como en la construcción residencial. Se necesitan como poco 100.000 viviendas nuevas cada año para la demanda de reposición, pero el pasado tan sólo se llegó a las 70.000 y éste, a pesar de haber mucha obra iniciada, podrían no terminarse y ponerse en el mercado ni 50.000 viviendas. Muchos empresarios pararán antes de terminarlas a un precio que no era el pactado, al estar asumiendo un incremento de costes en construcción residencial que fue del 23,5% el pasado año. La situación ha hecho que sea el sector de construcción e inmobiliario el que encabeza las insolvencias producidas, con el 24% del total. Y la situación está empeorando porque si contemplamos los datos de este primer trimestre el porcentaje sube al 44%.
Ante tal avalancha de datos negativos y panorama sombrío, el que quiera acogerse, como Pandora a la esperanza, tiene como asidero que las inversiones en vivienda, tanto la compra como la reforma, se han contemplado siempre como una buena medida contra la inflación. Lo que suele ser cierto en el largo plazo, pero no tanto en el medio o corto. Y es que el precio de la vivienda también podría colocarse por debajo del IPC, sobre todo cuando contemplamos un escenario de caída del poder adquisitivo y por lo tanto del consumo, incremento ya inmediato del precio del dinero y un más que probable aumento del desempleo cuando las ayudas públicas no puedan seguir manteniéndose en el tiempo.
La capacidad de recuperación de la economía y del PIB por encima de la inflación, que de momento no son esos los datos, serán la clave en un panorama de caída del poder adquisitivo y con la sombra de Putin creciendo sobre Europa.
Eduardo Lizarraga
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