Hace ya casi dos años que estamos hablando de la falta de oferta de vivienda, de las subidas de precios y de que la demanda está disparada. Y como remate aseguramos que, lejos de vislumbrarse mejoras, los próximos meses van a ser mucho peores. Que la demanda se va a acentuar por diversos motivos y que la oferta va a continuar a la baja. Hablamos de las operaciones de compraventa, porque de los alquileres ya casi da la risa.
Y claro, inmediatamente pensamos en todos esos que aspiran a ser propietarios o a tener un techo bajo el que cobijarse con su familia, de los jóvenes que quieren formar un hogar y de los que cobran poco más que el SMI y tienen que meter en la vivienda más del 60% de lo que cobran, de los pisos a medias, tercias o cuartas, las habitaciones compartidas y de los zulos para contorsionistas bajitos. Y ya no nos da tanta risa.
Es de preocuparse, porque ni ante un problema tan grave son capaces los representantes de la clase política de llegar a acuerdos y es que, claro está, cada facción representa a una parte del sector de la población y hay muchos intereses económicos en juego.
La oferta de vivienda en venta o alquiler se sigue reduciendo
La oferta de viviendas continúa reduciéndose en nuestro país, hasta un 6% lleva ya este año y lo hace en casi todo el territorio. Tan sólo en la España vaciada, que continúa vaciándose, hay una cierta disponibilidad de vivienda vacía con una mayor oferta que demanda. Pero por lo general, la disminución de oferta se percibe en casi todas las provincias y capitales, en unas más, como Burgos o Ávila y en otras algo menos como Alicante y Málaga. De los precios mejor ni hablar porque las subidas son generalizadas.
La situación en Europa, sin llegar a la gravedad del problema en España, también preocupa, tanto que la presidenta de la Comisión Europea, Ursula Von der Leyen, ha instado a impulsar un plan de vivienda asequible para toda la Unión.
Volviendo a nuestro país, el Banco de España estima un déficit acumulado entre 2022 y 2025 de 600.000 viviendas. Para tener los números más claros, entre 2021 y 2023 se construyeron algo menos de 295.000 viviendas y se crearon casi 650.000 hogares. Esta falta de oferta se concentra en determinadas zonas de España: las principales zonas urbanas más dinámicas económicamente y las zonas turísticas.
La demanda va a incrementarse con una oferta insuficiente
Con la previsión de bajadas en el precio del dinero y el Euríbor hasta finales de año, se espera que un mayor número de compradores se decidan a buscar vivienda en la segunda mitad del año. Y ya el tirón de las compraventas en julio así nos lo indica, con el número de transacciones de vivienda aumentando el 19,4% con respecto al mismo mes de 2023, hasta sumar un total de 57.302 operaciones, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), lo que convierte a julio en el mejor mes de compraventas desde septiembre de 2022.
Por su parte, la situación de precios no va a mejorar sino todo lo contrario y la bajada del precio de la cuota hipotecaria no va a compensar el incremento de precios causado, sobre todo, por la falta de oferta y una demanda que va a continuar alta, especialmente en áreas urbanas y regiones con alta actividad económica, y la falta de producto, tanto en vivienda nueva como usada, tirará de los precios.
Con esta demanda mantenida sería necesario incrementar la oferta para que los precios no se dispararan y para que los intermediadores inmobiliarios tuvieran materia prima que ofrecer a sus clientes con la que mantener la actividad; pero no estamos en Hogwarts y no hay varitas mágicas. El comprador no quiere conformarse con cualquier vivienda y a precios disparatados y si no encuentra lo que busca preferirá quedarse esperando. Por eso, la lista de clientes a la espera para encontrar vivienda en venta no deja de crecer en muchas inmobiliarias, que del alquiler mejor ni hablamos y también hay que escribir de todo un sector perjudicado por la situación, la intermediación inmobiliaria que se está quedando sin materia prima para poder continuar con su actividad.
La intermediación inmobiliaria se está quedando sin producto
El sector de la intermediación inmobiliaria, que lleva unos años creciendo, puede llegar a las 55.000 empresas legales, que de las otras no hay censo posible y en zonas como Torrevieja de cualquier portería sale un intermediador inmobiliario. Estas empresas, de las que él 95% cuenta con menos de 3 trabajadores, han incrementado en este año su plantilla en 4.793 personas, alcanzando, como mínimo, los 167.000 trabajadores, es decir, un 2,9% más que en el agosto de 2023.
La cifra refleja que la gran mayoría de las inmobiliarias son pequeñas empresas y en muchos casos negocios unipersonales propiciados por la facilidad económica y legal con la que se puede abrir y también cerrar, una agencia inmobiliaria que, en muchos casos, tan sólo dispone de una buena página web y muchas ganas de hacer un dinero que a priori se piensa fácil.
Y así lo ha sido desde el 2015, con un sector que no ha parado de crecer y de vender. Y tanto se ha vendido y poco construido, que nos estamos quedando sin pisos que vender y esa es la necesaria materia prima que alimenta el sector. Sin propietarios vendedores, aunque haya muchos compradores, no hay negocio y tampoco se puede acudir ya al socorrido alquiler que solucionaba los momentos de escasas ventas. ¿Estaremos muriendo de éxito?
Por unas razones o por otras: falta de obra nueva, exceso de alquiler vacacional, rentabilidad del alquiler temporal o de habitaciones, propietarios que vista la demanda intentan vender por su cuenta y riesgo … las agencias inmobiliarias han ido vaciando el cajón sin reponer y lo que les va quedando o es malo, o con problemas o muy pasado de precio, porque hay que añadir que los propietarios se alejan de la tasación oficial de su inmueble hasta un 20% y se niegan a negociar, al menos en estos momentos, porque si uno se va hay otro tocando a la puerta.
Las agencias inmobiliarias intentan atraer al vendedor, que es su verdadero cliente, bajando sus honorarios y comisiones y ya hay carteles del 2% o incluso del 0% en comisiones, cobrando tan sólo unos gastos fijos. Será difícil mantenerse así demasiados meses…
La perspectiva es mala y pueden ser bastante meses de aprietos
Y la situación puede complicarse porque la perspectiva no es de cambio sino de empeoramiento de la situación para los próximos meses y muchas empresas pueden pasarlo mal. ¡Además, menudo drama que supone para un espíritu comerciante tener compradores llamando a la puerta y no tener nada que venderles! Algún inmobiliario ya me cuenta de poner un negocio de venta de chorizos, y aquí el mercado está a la inversa, tenemos exceso de oferta en el país.
También los grandes portales inmobiliarios están viendo perjudicados sus números, con miles de agentes inmobiliarios casi al unísono, dando órdenes de bajar sus paquetes publicitarios porque no tienen producto que anunciar. ¿Pensarán en comenzar a cobrar a los particulares?
La solución pasa por llegar antes al futuro vendedor
En este mundo de la intermediación tan competitivo, con exceso de agencias inmobiliarias y poco producto, con propietarios que cada día creen saber más, con demasiados vendehúmos de productos extraños y tarifas desmedidas, con múltiples recursos de todo tipo en la red para que el particular pueda vender, valorar, disponer de los contratos y de los pasos a seguir… poder aparecer destacado entre las inmobiliarias de una zona de actividad, sin ser garantía de éxito, es el primer paso para sobrevivir.
Estar entre los elegidos por los propietarios que piensan en vender su propiedad a través de una agencia, en un momento de captación tan difícil como el actual, ya puede sernos suficiente, que el resto lo sabemos hacer. Fortalece tu presencia on line, llega al propietario antes que la competencia utilizando herramientas web y tu empresa lo notará.
Eduardo Lizarraga
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