No hace falta ser un augur, ni mirar en las entrañas de animales sacrificados, para saber que el próximo año 2023 va a tener muy poco que ver con el presente. Y tampoco en el aspecto inmobiliario.

Con una inflación fuera de control, la alimentación subiendo día a día y unos costes energéticos nunca vistos, la disponibilidad económica de las familias se va a ver muy mermada. Si le añadimos el euríbor en máximos desde 2007, no parece que la compra de viviendas vaya a vivir un buen momento. Con lo que si de los 610.000 inmuebles residenciales vendidos este año se baja a los 500.000, como dicen algunas previsiones, ni tan mal.

La situación puede tornarse compleja y no hacen falta muchas luces para entenderla. Si muchas familias o personas no pueden, por disponibilidad o prudencia, embarcarse en la adquisición de una vivienda, deberán buscarla en el mercado del alquiler. Y con una oferta escasa, el incremento de la demanda no puede hacer sino incrementar sus precios.

Y es por ello, sin duda previendo los problemas para el año próximo, que el Ejecutivo, tanto a través de los Presupuestos Generales del Estado, como de los ministerios competentes, están preparando un colchón que sirva para atenuar el golpe, al menos del 2023, con la esperanza que el 2024 traiga mejores perspectivas.

El primero de ellos ha sido la subida del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), que es uno de los factores clave que se tienen en cuenta en España a la hora de conceder ayudas económicas y subvenciones a la población. Actualmente, el IPREM está fijado en 579,02 euros mensuales y se pasaría a 600 euros el próximo año, es decir un incremento del 3,6%.

Esta subida repercutirá en la prestación por desempleo, en el subsidio para mayores de 52 años y para calcular los límites de ingresos anuales para optar a las viviendas de protección oficial.

Otra de las medidas importante del Ejecutivo para paliar los efectos del cambio en el mercado inmobiliario y ayudar a los sectores más desfavorecidos es el bono joven del alquiler que estará dotado para el 2023 con 200 millones de euros, la misma cantidad de este año. En paralelo se pondrá en marcha u programa de alquileres accesibles dotado con 260 millones de euros.

El llamado bono joven al alquiler supone una ayuda de 250 euros mensuales con dos años de duración para personas de entre 18 y 35 años que cobren un salario inferior a tres veces el IPREM y alquilen una vivienda de 600 euros mensuales o menos, que podrá ser ampliable hasta los 900 según los precios medios de la Comunidad en que se encuentren.  También contempla el alquiler de una habitación por 300, ampliable hasta los 450 por el mismo motivo.

Según María Jesús Montero, titular del Ministerio de Hacienda se van a movilizar un total de 3.472 millones de euros en recursos en el capítulo de vivienda, un incremento del 5,4% respecto a la anterior partida. Queda por saber cuál va a ser el control de las ayudas para que no comience un importante tráfico de dinero negro entre arrendador y arrendatario, que muchos caseros pueden caer en la tentación de subir sus alquileres en proporción de las ayudas de que dispongan sus inquilinos.

No es el único Ministerio que se mueve en la dirección de los alquileres asequibles. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA), dirigido por la ministra Raquel Sánchez, está firmando distintos convenios de colaboración con entidades municipales para la construcción de viviendas de alquiler asequible en suelo público, en distintos puntos del Estado, como Barcelona o Sevilla, con más de 6.000 viviendas en construcción ya en marcha.

Y ya pueden correr, porque los precios medios del alquiler suben casi un 5% en un año y en el último trimestre la subida supera ya a la del precio de la vivienda, lo que es un anticipo de lo que está por venir.

Y las causas de esta subida y las que se avecinan son varias y muy ligadas a la situación económica. Por un lado, a la inflación, ya que los rentistas intentan repercutir sus propios incrementos de costes en los alquileres, y también a la subida de las hipotecas por la repercusión del incremento de la cuota hipotecaria en la mensualidad que paga el inquilino.  La falta de oferta para una demanda en crecimiento también es una causa importante del encarecimiento de los alquileres que se avecina.

Al final lo que se aproxima es una tormenta perfecta sobre un mercado con muchas carencias y que parte de conceptos erróneos cuando se habla de un bien de primera necesidad como es la vivienda. Un bien que no puede ser especulativo ni estar ligado a los vaivenes del mercado.

Un bien que a lo largo de los últimos 50 años ha gozado de todo tipo de ayudas para la compra. Con cambios legislativos, judiciales y presupuestarios, tanto con ayudas directas de concesiones de suelo, como indirectas al sector inmobiliario y financiero para asegurar la construcción de las viviendas. Y por supuesto con ayudas fiscales para adquirirlas o en el IRPF, que a la larga han sido la parte del león para los beneficios de los propietarios

Solo estas ayudas en IRPF a la compra, supusieron en las últimas décadas-ya no existen- una inversión o pérdida patrimonial del Estado cercana a los 100.000 millones. A lo que habría que sumar las exenciones fiscales de gastos que en 3 décadas podrían superar los 300.000 millones de euros entre el IPRF y el Impuesto de Sociedades. No hay que olvidar añadir el fraude generalizado y tolerado de los arrendadores en el IRPF que, según fuentes del sindicato de Inspectores de Hacienda, GESTHA, superaba el 75% antes del 2000 y que aún supera el 35% esta última década.

Este esfuerzo inversor en los propietarios imposibilitó que el Estado pudiera construir un parque de vivienda pública asequible, como hicieron el resto de países de nuestro entorno, con un modelo económico que se fundamentó en la construcción y propiedad inmobiliaria.

De esta manera la inversión del Estado español en crear este “país de propietarios” podría superar en las últimas décadas el billón de euros y es una de las razones del crecimiento de la riqueza basado en el ladrillo.

Todos sabemos, aunque algunos tiren balones fuera, que los precios medios de la vivienda en venta y alquiler son demasiado elevados respecto de la renta media disponible por los hogares, que no va a subir e históricamente no lo ha hecho en proporción a las subidas de la vivienda.  La falta de acceso a la vivienda es un problema social de primer orden, no solo para los jóvenes, sino también para la economía del país que necesita nuevos hogares, incremento demográfico y consumo.

Ya se ha demostrado en repetidas ocasiones que cuando un bien se convierte en especulativo el mercado por sí solo no genera una dinámica de precios equitativa y necesita de una intervención pública. En este caso en beneficio de las personas con rentas bajas y para las que el acceso a la vivienda es un problema de primer orden. Si un inquilino con trabajo no puede pagar un alquiler que equivalga a un precio de coste más un beneficio normal para el propietario, no estamos ante un problema de alquiler sino de beneficio.

En España tenemos un gravísimo problema de falta de vivienda social, con sólo un 1,6% del parque total, es decir, una décima parte de la que tienen los países de nuestro entorno. En cuanto a la vivienda asequible —con rentas por debajo del mercado—, el parque es 14 veces inferior al de la media de la UE. Y esto no se va a solucionar ni una legislatura ni en dos. Y habrá que poner medidas en marcha sino queremos en el 2023 otra crisis de desahucios y suicidios como la que se cobró el gobierno de Rajoy.

La ley de vivienda que viene intentará, entre otros muchos desafíos, solucionar este problema de vivienda asequible y lo tendrá que hacer sin agredir los ingresos de esos pequeños rentistas que, con más de un millón de viviendas en sus manos, tienen la clave del mercado del alquiler. Porque Sareb y los activos que aún le quedan, que ya son del Estado, no es más que el adorno necesario en la correcta dirección que debe llevar el alquiler social. Sin ninguna duda la tendrán en cuenta.

Eduardo Lizarraga

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