Dejamos atrás un 2022 que en el sector inmobiliario ha sido uno de los mejores años desde el 2008 y que cerrará con un volumen de transacciones cercano a las 640.000 operaciones, una cifra que superaría en algo más del 13% a la de 2021 (564.569). La situación de bonanza llegaba desde el segundo trimestre del 2021 y ha durado lo que Lagarde en subir de forma inmisericorde los tipos de interés y el tiempo dirá si también de forma irresponsable.
También los precios han experimentado crecimientos importantes, con una variación interanual, según Tinsa, del 8,8% al finalizar el cuarto trimestre, y llegando su precio medio a un 18,7% por debajo de los máximos del 2007, con un incremento del 35,7% desde el mínimo registrado durante la crisis financiera en el primer trimestre del 2015.
A pesar de los resultados no ha sido un año tranquilo y con la guerra de Ucrania y el encarecimiento de la energía, sumada a la alta demanda de productos y servicios que vivimos tras el fin del confinamiento, se terminó por disparar el coste de vida: la inflación superó el 10% en agosto de 2022 y empezó a reducir el salario real de las familias y su capacidad de ahorro. Para empeorar la situación y de paso dicen que, para controlar la inflación, el Banco Central Europeo subió cuatro veces los tipos de interés en 2022, desde el 0% hasta el 2,5%.
Y a pesar de ello el mercado inmobiliario continuó funcionando, de forma que más del 50% de las agencias inmobiliarias confirman cerrar el 2022 con crecimientos en facturación superiores al 10% respecto del año anterior. Es cierto que desde el mes de octubre y achacable a la subida del euríbor, las operaciones de compraventa comenzaron a ralentizarse, pero la situación no ha afectado aún a los precios
Sin duda, una de las situaciones que ha caracterizado a este año que dejamos atrás es la escasa oferta de vivienda nueva frente a una demanda muy amplia, impulsada por un gran número de compradores que buscan viviendas modernas de reposición, con domótica, nuevos materiales y aislamiento térmico. Este año se venderán algo más de 80.000 pisos de obra nueva, cantidad muy inferior a los más de 400.000 que llegaron a venderse en los años 2006 y 2007.
La escasez también ha propiciado una fuerte subida de los precios en la vivienda nueva, con un 7,1% de incremento en el pasado semestre, alcanzándose un precio medio de 2.732 euros m2, aún lejos de los casi 3.000 euros a los que se llegó en el 2007. Pero con apenas 100.000 visados de obra nueva al año, no podemos esperar otra cosa.
Y con un incremento del 5% de la demanda hacia este producto y una ralentización de la construcción por los precios energéticos, de los materiales y el encarecimiento de los costes de financiación de los promotores, parece que la situación de escasez de obra nueva se va a mantener este 2023 y el 2024. El precio, que camina a paso distinto de la vivienda de segunda mano, podría seguir subiendo hasta el 8% y no sólo por la escasez de oferta, sino también porque los promotores ya tienen comprometidos más del 50% de las viviendas a entregar y no van a negociar precios sino todo lo contrario.
Para el mercado inmobiliario en general se espera en 2023 una moderación de la demanda, por la combinación de una tasa de inflación todavía alta, que erosiona el poder adquisitivo de los hogares, y del cambio en la política monetaria del BCE, que encarece la financiación, factores ambos que dificultan el acceso a la vivienda.
El año no comenzará bien, con un primer trimestre flojo y unas operaciones de compraventa que se irán animando para cerrar diciembre con unas ventas estimadas de alrededor de los 580.000 inmuebles; es decir, cerca de un 10% menos que este pasado año, pero cifras superiores a los últimos años antes de la pandemia y suficientes para que el sector de el pase al año de forma positiva y enfile el 2024 que debe ser de crecimiento.
Por supuesto que la situación no será general, ni en todos los mercados ni con los diferentes tipos de vivienda. En las grandes capitales sigue habiendo un exceso de demanda, lo que mantendrá los precios y hará mejorar los grandes números del sector. Madrid y Barcelona, junto con Málaga y Valencia serán los motores económicos de este año, porque los inversores van a seguir teniendo una fuerte presencia en estos mercados que consideran seguros.
La demanda que más afectada va a resultar es la de los que acceden a la primera vivienda, con precios no superiores a los 150.000 euros y edades de alrededor de los 35 años; rentas bajas y jóvenes que en muchos casos deberán volver su mirada al mercado del alquiler.
Esta menor demanda en este segmento dejará una mayor oferta en el mercado y se comenzarán a incrementar los tiempos de venta. Para el profesional de la intermediación será un buen momento para recuperar a muchos particulares que intentaban vender la propiedad por su cuenta. El saber profesional y las técnicas de venta avanzadas, con una mayor presencia en Google, serán cada vez más necesarios.
Otra cuestión es que los precios, que se habían disparado un poco estos últimos meses, deberán volver a cauces adecuados, lo que da una mayor posibilidad a la vivienda de segunda mano, siempre mucho más flexible y es que el que quiera vender en un plazo razonable, deberá ajustarse al mercado, pero no mucho y sólo los que se salieron del tiesto; la realidad es que seguirá existiendo demanda.
La situación de este primer trimestre no será alarmante y se irá reconduciendo a lo largo del año para enfilar un 2024 que debiera ser de crecimiento. En el fondo de la situación, la ausencia de obra nueva suficiente, que amortigua el desequilibrio entre oferta y demanda, seguirá condicionando el mercado al menos los próximos dos años.
Revoloteando sobre el mercado inmobiliario quedan dos grandes incógnitas, decisiones políticas y económicas de mucho calado. Por un lado, la Ley de Vivienda y por otro el cambio de la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE).
La Ley de Vivienda, que está conociendo sus últimos ajustes, va a interferir, seguro, en el mercado del alquiler y, por lo tanto, en la rentabilidad de la vivienda para grandes y pequeños inversores. El problema es que tampoco hay grandes alternativas, con una Bolsa no apta para cardiacos y unos fondos de inversión aún muy poco rentables. La inversión en vivienda continuará haciéndose más que por la rentabilidad del alquiler, como defensa ante una inflación que amenaza con seguir alta -al menos en la mayoría de los países europeos- todo este año y tal vez el próximo.
Muy diferente es la actuación de Lagarde con el precio del dinero, que podría seguir incrementándose este año terminando alrededor del 3% o incluso el 3,5%. Un euríbor en el 4% frenará operaciones y disminuirá la cifra de potenciales compradores, bien porque esperarán a nuevos cambios en el mercado o bien porque su capacidad de endeudamiento se vea más afectada que nunca. Esto originará más tensión en el mercado del alquiler.
El 2023 va a ser un año de vuelta a la normalidad de antes del Covid, con una cantidad equilibrada de operaciones y precios contenidos o ligeramente a la baja según mercados y productos, con un ajuste mayor en aquellas viviendas sobrevaloradas. El mercado se va a mantener, sobre todo por la escasa oferta de obra nueva que imposibilita, en muchos casos, la reposición.
Las perspectivas del sector, que se ha estado portando durante el pasado año por encima de las expectativas, dependerá, sobre todo, de la situación económica general. Es decir, del mantenimiento o creación de empleo, de la inflación y del consumo. En este sentido el propio Banco de España, muy cauto y siempre a la baja, descarta que España entre en recesión, como sucederá en muchos otros países europeos, previendo un crecimiento del PIB del 1,2%, con una mejora de la inflación hasta situarse en el 4%. Y con esos datos, o poco más, nuestro país es capaz de crear empleo neto.
Distinta situación se da en la eurozona, con una inflación media del 9,2%, que obligará al BCE a seguir su política de subida de tipos de interés durante el año 2023. Aunque existe la esperanza de que, tal y como ha solicitado España, se actúe sobre los precios de la electricidad, que están en la base de la inflación y ésta pueda iniciar un descenso no causado por el incremento del precio del dinero, como ha sucedido en nuestro país.
Mucha de la incertidumbre generada en el pasado año ya está controlada y la demanda se mantiene ante una oferta de obra nueva que no superará las 95.000 unidades. Si conseguimos que se mantenga el empleo, el año inmobiliario podría ser mejor que las previsiones nos indican. Y para conseguirlo hay que mejorar el consumo de cercanía. ¡Vamos a ello!
Eduardo Lizarraga
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