Después de dar mil vueltas y amagar con su inminente firma en repetidas ocasiones, el Ejecutivo ha conseguido pactar con ERC y EH Bildu la futura Ley de Vivienda que salió del Consejo de Ministros hace poco más de un año y que representa una de las principales promesas del Gobierno de coalición a la ciudadanía. Su camino se despeja hacia el Congreso con diferentes mejoras, que se incluirán mediante enmiendas en el texto definitivo. Tras el acuerdo, el proyecto de ley tendrá que pasar a las Cortes para su aprobación, para la cual se ha solicitado la tramitación de urgencia.
Las medidas que aporta la nueva ley, al estar las competencias de vivienda asumidas en gran parte por las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, deberán aplicarse bajo su decisión. El proyecto, aprobado en el Consejo de Ministros, recogía ya una serie de medidas en forma de beneficios e incentivos fiscales destinados a compensar a aquellos propietarios que mantuvieran o bajaran los precios del alquiler y de protección del parque público de viviendas que no podrá ser vendido. Pero, además, la larga tramitación entre bambalinas ha traído cinco novedades que están causando, como no podía ser menos, muchas opiniones contrarias entre los partidos de la oposición y los actores del sector.
Son los límites al precio del alquiler, la regulación de todos los alquileres en áreas tensionadas, la nueva definición de «gran tenedor», y el aumento de la protección frente a los desahucios y de los inquilinos frente a los gastos abusivos.
Limitación a los precios del alquiler de la vivienda
La primera de ellas es la limitación a los precios del alquiler en la renovación de los contratos, manteniéndose durante el 2023 el límite del 2% actualmente en vigor y estableciéndose para el 2024 un máximo incremento anual del 3% sobre la renta vigente. A partir de ese momento el INE definirá un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, inferior a la evolución del IPC, más estable y que tope los aumentos de la renta por la renovación anual. Este nuevo índice será aplicable también en aquellos contratos firmados con anterioridad a la ley que estuvieran sujetos al IPC.
Regulación de los alquileres por zonas
El siguiente punto es la regulación de los alquileres en zonas tensionadas y cuya nueva definición ha llevado a que más del 61% de los hogares españoles estén en estas zonas tensionadas. Para que una zona sea declarada como tensionada durante tres años, prorrogables anualmente si las circunstancias persisten, ahora debe cumplirse sólo una de las dos condiciones que la ley establece: «Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o bien que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada». La novedad es que se rebaja de cinco a tres puntos el umbral de aumento sobre el IPC para declarar las zonas tensionadas.
La figura del gran tenedor de vivienda
La nueva de ‘Ley de la Vivienda’ también introduce un cambio importante en la definición de ‘gran tenedor’, distinguiendo entre pequeños y grandes propietarios. Grandes tenedores serán ahora aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas destinadas al alquiler, frente a los 10 del anteproyecto que salió del Consejo de Ministros hace 13 meses. Por su parte, los pequeños tenedores serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.
El propósito de dificultar los desahucios
Los desahucios continúan siendo una realidad en nuestro país, aunque es cierto que han bajado en número. En 2022, se redujeron un 7,5%, pero hubo más de 38.200, lo que supone algo más de 100 al día, según los datos publicados por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). De esta suma total de desahucios, unos 27.500, fueron consecuencia de impagos en el alquiler y el resto, algo más de 10.500, se originaron por el impago de hipotecas. Por su parte, los procedimientos por ocupación ilegal de viviendas bajaron un 20%, ya que el CGPJ registró cerca de 2.750.
En este aspecto, las novedades son que se prohibirán los desahucios sin fecha y hora predeterminada, incluyendo nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, aplazándose los procesos más de dos años. Los procedimientos de solución extrajudicial serán obligatorios para las personas vulnerables, quedando en manos de las comunidades autónomas la potestad de obligar a los grandes tenedores a someterse a los procedimientos de mediación y alternativa habitacional que consideren convenientes. Los fondos de los planes estatales de vivienda podrán ser utilizados para configurar alternativas habitacionales.
Los gastos del alquiler para quien los contrata
La última gran novedad de la nueva Ley de Vivienda contempla que los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario del inmueble, independientemente de si se trata de personas físicas o jurídicas. Siguiendo la normativa comunitaria de protección a los consumidores, el servicio lo paga aquel que lo contrata y por lo tanto será el propietario “el que deba asumir los gastos que dicho servicio genere».
Además, se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos que obligarían a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro incremento que no estuviera acordado previamente. Del mismo modo, y para proteger más los derechos del inquilino, se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes.
La situación del mercado del alquiler en cifras
Desde el primer borrador salido del Consejo de Ministros, hace un año, la situación económica ha cambiado mucho y la crisis provocada por la guerra en Ucrania, la subida de los tipos de interés y el Euribor y la inflación general, han trastocado el panorama inmobiliario haciendo aún más vulnerable al inquilino. Es por ello por lo que la futura Ley de Vivienda pone especial énfasis en su protección.
En nuestro país la tendencia a vivir de alquiler se ha incrementado desde los inicios de la pasada década, del 13,5% al 15,9%, en el pasado ejercicio. Y según datos del INE, un 16% de los hogares que viven de alquiler, es decir, al menos 481.000 hogares, destinan más del 40% de sus ingresos netos a pagar el alquiler. También el INE asegura que en los últimos doce meses la subida de los alquileres ha sido del 2,1%, con un incremento en lo que va de año del 0,7% y acelerándose, como lo demuestra que al cierre de febrero el incremento mensual era del 0,2%.
En el lado contrario, en el de los propietarios, el sector está muy atomizado. A día de hoy, y según asegura el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana el 85% de los propietarios son personas físicas y el 15% jurídicas con un parque total de viviendas de 25,9 millones, de las que 6,4 millones no constituyen la vivienda principal de sus propietarios, aunque de momento no es información pública cuantos de esos inmuebles están en manos de propietarios de 5 o más viviendas.
A falta de esta información, sí que sabemos que el Catastro dispone de datos en los que se muestra que hay 842.000 propietarios con 5 o más bienes catastrales urbanos, que pueden ser o no viviendas y 140.000 entidades jurídicas que tienen 5 o más bienes.
La carencia de vivienda social en el origen
También con datos, vemos la causa de todo este embrollo que tenemos con la vivienda. Nuestro parque público de vivienda social alquiler asciende a unos 290.000 inmuebles, de los que 180.000 son de las comunidades autónomas y 110.000 de los ayuntamientos y entidades dependientes. Esta cifra apenas supone una cobertura al 1,6% de los hogares españoles, muy lejos de la media europea, que alcanza el 9,3%.
Las voces más críticas, que ya se alzan contra esta Ley de Vivienda de la izquierda, insisten en que con ella se obliga a los propietarios a asumir la mayor parte del coste que tiene en nuestro país la falta de acceso a una vivienda asequible, asegurando que muchos de estos pequeños propietarios dependen en gran parte de este ingreso para soportar la economía familiar. Además, afirman que en el medio plazo generará efectos contrarios a los buscados, con disminución de la oferta por la falta de seguridad jurídica y la escasa rentabilidad de la inversión.
Pero podría ser una justicia aplicada en el tiempo, ya que la historia nos muestra que la causa de la lamentable situación en la que nos encontramos y que necesita de la aplicación de medidas inmediatas es bien conocida y comienza en la época del ministro de vivienda franquista, José Luis Arrese, que declaraba en 1958 que “El hogar es un derecho del individuo y un deber de nuestra sociedad”. A partir de ese momento la inmensa mayoría de las ayudas que se han destinado a vivienda, tanto como en los países de nuestro entorno, lo han sido hacia los propietarios, lo que originó poca vivienda social y grandes ayudas para comprarla.
La injusticia fiscal entre propietarios e inquilinos
El 70% de la acumulación de riqueza en nuestro país está vinculada al sector inmobiliario y si hemos conseguido esta cifra es porque hemos realizado una inversión superior al billón de euros entre VPO, ayudas a la compra y ventajas fiscales de todo tipo. El fenómeno llega a todas las clases sociales, altas, medias y bajas. Unos, con más de 10 viviendas pueden vivir de las rentas y otros, con una o dos en el mercado, complementan sus exiguos sueldos o pensiones. En todo caso demasiados para pisarles ni siquiera un callo; una realidad que tiene secuestrada el sistema democrático español desde siempre.
El problema no es el Impuesto de Sociedades a las grandes empresas del alquiler, sino el artículo 23 de la Ley del IRPF que es el gran saqueador de las arcas públicas y la gran injusticia entre los que viven de su trabajo y los que duermen de sus rentas inmobiliarias. Esta injusticia consigue que el trabajador arrendatario pague un IRPF sobre las rentas de su trabajo seis veces mayor que su arrendador sobre las rentas del alquiler. Claramente se percibe que el modelo rentista tiene cargas fiscales casi inexistentes y que en un mercado más liberal debieran aplicarse cargas fiscales similares a las del trabajo.
Un inmenso fraude fiscal
En concreto, contabilizando la elusión fiscal, vemos que este “tratamiento benéfico” a los sectores rentistas tiene un coste anual para el estado de unos 15.000 millones de euros procedentes de las deducciones de gastos de las viviendas arrendadas, que superó en 2020 los 8.568 millones de euros, a los que hay que añadir los 5.144 millones de desgravación por el artículo 23.2 a los casi dos millones de caseros que presentan la declaración de IRPF. Los beneficios en el Impuesto de Sociedades, que a pesar de ser el chocolate del loro son lo más visible, complementan la cifra.
A esta situación, es preciso añadir el fraude existente en el IRPF entre los pequeños poseedores de vivienda y que según las declaraciones del Sindicato de Técnicos de Hacienda, AIREF, llega casi al 40%. Sus cifras están muy claras, si en 2020 y según los datos del INE había en nuestro país 3.244.600 hogares de alquiler y sólo hay declaraciones de unos 2 millones, nos faltan, a “grosso modo” 1.2 millones de viviendas en alquiler que están opacas a Hacienda.
El problema del voto en la Ley de Vivienda
El problema para el Ejecutivo actual y para cualquier partido que gobierne en medio de una inflación en la que los precios del alquiler carecen de control frente a las rentas del trabajo, que no van a subir en su proporción, es que la situación no tiene muchas más perspectivas de solución que las medidas drásticas. El mercado de la vivienda ya estaba complicado cuando hace cuatro años se comenzó a pergeñar la futura Ley. Hoy, con vueltas y revueltas en sus contenidos y en medio de una situación económica incierta, lo está mucho más y cambios como estos propuestos son fuente de conflictos porque afectan a la economía doméstica y los puestos de trabajo de millones de votantes. No existe ningún partido político que quiera gobernar, que los pueda llevar a cabo sin daños entre sus votantes. Sería necesario un pacto de Estado y van muy caros desde la rotura del bipartidismo.
Su aplicación será desigual
Mientras tanto y teniendo en cuenta que su aplicación dependerá en buena medida del color político de la comunidad autónoma y ayuntamiento, con recurso de inconstitucionalidad incluido, los parches que suponen la declaración de zonas tensionadas, su regulación o las prohibiciones de desahucios a los grandes tenedores para los inquilinos vulnerables tienen poco recorrido, la Ley de Vivienda se aprobará, pero con profundas carencias, mostrando una vez más que los españoles no son iguales ante la ley, sino todo lo contrario.
Eduardo Lizarraga
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