Cuando los alquileres vacacionales llegaron al mercado inmobiliario muchas viviendas cambiaron su función, pasando de estar vacías o en alquiler tradicional a este nuevo sistema que aportaba innumerables ventajas y unos buenos ingresos económicos. España es el segundo país, por detrás de Francia, que registra más estancias de alquileres turísticos según la oficina de estadística de la Unión Europea y el último informe de Eurostat . Y no es la única entidad que certifica esta popularidad de las viviendas turísticas.

Las viviendas turísticas suponen el 31,5% del mercado vacacional

La Federación Española de Asociaciones de Vivienda y Apartamentos Turísticos (FEVITUR) señala que las viviendas turísticas en nuestro país, suponen alrededor del 31,5% de las ofertas de alojamiento vacacional y el INE ha contabilizado un total de 311.518 viviendas de este tipo en la última estadística de agosto de 2022, por lo que no queda duda que cada vez más se contemplan las viviendas turísticas como una de las opciones favoritas de los turistas.

Sin embargo, detrás de la comodidad y la flexibilidad que ofrecen estos alquileres, se esconden obligaciones obligaciones administrativas y fiscales importantes que los propietarios deben cumplir. La regulación de las viviendas vacacionales y las obligaciones asociadas pueden variar según la comunidad autónoma en España, lo que a menudo genera confusión entre los propietarios.

Actualmente, en España no existe una norma que regule este tipo de alojamientos a nivel estatal, puesto que la ley de alquileres se centra básicamente en la relación habitual entre arrendador y arrendatario y no menciona la situación de los alquileres en vacaciones. La normativa turística es competencia de las comunidades autónomas, que pueden establecer sus propias normativas de alquiler vacacional.

La habitualidad del alquiler vacacional marca el alta como autónomo

Darse de alta como autónomo no depende de los ingresos que se obtienen por una actividad, sino de la habitualidad. Y según la Seguridad Social, cuando exista una habitualidad en el desempeño de una actividad por cuenta propia, es necesario darse de alta en el RETA, pero para complicar la situación, la Seguridad Social no ha aclarado cuándo una actividad se considera habitual.

En el caso de los alquileres de viviendas para uso vacacional, aquellos propietarios que desarrollen una actividad lucrativa de forma no habitual porque obtienen unos ingresos extras mediante el arrendamiento de una o varias vivienda, estarían exentos de convertirse en autónomos y pagar todos los meses la cuota correspondiente a la Seguridad Social. Otra situación distinta sería en el caso que dicha actividad de alquileres vacacionales deje de ser complementaria y se convierta en negocio profesional principal y en el medio de vida de el arrendador. En ese caso, sí estaría obligatorio darse de alta como autónomo.

Pero volvemos a las dudas porque no hay una norma que recoja ni el número de apartamentos que debe tener en alquiler un propietario para estar obligado a darse de alta, ni los ingresos que puede facturar, ni tampoco el periodo de tiempo que puede tenerlo arrendado.

La Seguridad Social analizará cada caso y verá si se trata de los ingresos principales o únicos de la persona que de manera habitual arrienda un apartamento turístico o se trata de un complemento a la actividad del propietario cuyos ingresos principales provienen de otro trabajo.

Hacienda siempre pide su parte en el alquiler vacacional

Aquellos propietarios que alquilen una vivienda para uso turístico, aunque no deban estar dados de alta como autónomos, siempre tienen la obligación de darse de alta censal a través del modelo 036 o 037. Según la Agencia Tributaria, el alquiler de pisos o apartamentos para fines de semana o periodos determinados de tiempo, constituye una actividad propia del Epígrafe 861.1 de la Sección primera de las Tarifas, “Alquiler de viviendas”.

Todos los propietarios de viviendas que las pongan en alquiler tendrán que incluir estos ingresos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), ya que  esos rendimientos deben ser declarados como capital inmobiliario.

La sanción por no declarar a Hacienda los ingresos obtenidos de un arrendamiento vacacional dependerá de cada caso en concreto, pero el incumplimiento de la normativa de las Comunidades Autónomas puede conllevar sanciones económicas que van desde 2.000 euros hasta 150.000 euros.

Con respecto a Hacienda, no declarar los ingresos puede conllevar a sanciones de hasta el 25% de las cantidades no declaradas. Hay que tener presente que Hacienda tiene el derecho a revisar las declaraciones hasta en un plazo de cinco años posteriores.

Hacirnda ya obliga a informar a las plataformas de alquiler

Y hay que tener cuidado porque los operadores digitales de comercio electrónico, como Amazon, o del sector inmobiliario, como lo es Airbnb, tendrán que informar a Hacienda sobre los autónomos y negocios que vendan, o alquilen, a través de sus plataformas.

Dicha obligación empezará a producirse desde el 1 de enero de 2024, pero la Agencia Tributaria explicó que se requerirán datos sobre este mismo año, por lo que las plataformas podrían empezar en cualquier momento a solicitar esta información a los autónomos y negocios, ya que como informaron desde Amazon a este medio previamente, la fecha límite para aportar y confirmar sus datos es el 31 de octubre. De lo contrario, podrán tener una multa de 300 euros, sus cuentas quedarán bloqueadas y su actividad suspendida.

Esta medida será aplicada a todos los países de la Unión Europea, buscando así mejorar el control sobre la tributación de estas operaciones comerciales, en un contexto de crecimiento para el comercio electrónico o el alquiler de inmuebles para usos turísticos.