El mercado inmobiliario español vuelve a mostrar señales claras de dinamismo. El último informe del Colegio de Registradores confirma que el Índice Registral de Actividad Inmobiliaria (IRAI) registró en el tercer trimestre un avance del 2,2%, consolidando la tendencia alcista que se inició a finales de 2023. En un contexto marcado por el encarecimiento de la vivienda, la presión de la demanda y la evolución de las hipotecas, el IRAI se ha convertido en un termómetro imprescindible para evaluar el pulso del sector.

El índice de propiedad se elevó un 4%, promovido por un ascenso en el precio y el volumen de compraventas

El componente más dinámico del trimestre volvió a ser el índice de propiedad, con un crecimiento del 4%. La explicación reside en el comportamiento simultáneo de tres elementos clave: el precio de las compraventas, el número de operaciones registradas y el aumento del importe de las hipotecas.

Los registradores subrayan que los precios repuntaron un 10,8% interanual, una cifra que confirma el fuerte impulso de la demanda incluso en un entorno de tipos de interés todavía elevados. Además, el número de compraventas aumentó un 6%, reforzando la idea de que el mercado sigue absorbiendo oferta con rapidez, especialmente en áreas urbanas y destinos turísticos donde la tensión residencial es más acusada.

Este repunte también se ha trasladado al mercado hipotecario: el número de hipotecas creció un 13,4% y su importe medio lo hizo un 17,9%, lo que indica un endeudamiento creciente asociado al incremento de los precios. El índice general de hipotecas reflejó esta evolución con un aumento del 16,4%.

El índice de compraventas subió un 3,6%

Desde la perspectiva estrictamente vinculada a la demanda, el índice de compraventas mostró un avance trimestral del 3,6%. Aunque la cifra es más moderada que en trimestres anteriores, sigue mostrando una notable robustez del mercado, que encadena varios periodos consecutivos de crecimiento.

Los registradores destacan que la vivienda continúa registrando uno de los mayores niveles de actividad desde 2007, lo que da una idea del momento extraordinario que vive el sector. Este dinamismo hipotecario e inmobiliario se ha convertido en una de las principales fuerzas que están alimentando el crecimiento del IRAI.

Los precios y el número de compraventas crecieron un 10,8% y un 6%, respectivamente

El detalle anual ofrece una visión todavía más contundente del estado del mercado. Los datos muestran que:

  • Los precios aumentaron un 10,8%.

  • El número de compraventas avanzó un 6%.

  • El índice de compraventas en su conjunto creció un 8,6%.

Esta combinación de más operaciones y precios más altos refleja un escenario en el que la demanda continúa superando a la oferta, alimentando tensiones que se trasladan al alquiler, a las hipotecas y al acceso a la vivienda. Un escenario cuya persistencia preocupa cada vez más a analistas y asociaciones del sector.

El IRAI para profundizar en los movimientos del inmobiliario

El IRAI suavizado, libre de efectos estacionales, también reforzó esta tendencia y subió un 1,8% en el trimestre, mientras que en términos interanuales el indicador general avanzó un 9%. Ambas cifras muestran una evolución sólida, aunque los expertos no descartan una moderación en los próximos meses, con un crecimiento más estable y menos pronunciado.

Desde el punto de vista de la oferta, la situación es muy distinta. El índice mercantil —que analiza la actividad en los sectores de la construcción y el inmobiliario— cayó un 2,5%. Un descenso motivado por la reducción de nuevas sociedades mercantiles y un incremento de la concursalidad, especialmente en pequeñas constructoras. La construcción retrocedió un -2,6%, mientras que el inmobiliario lo hizo en un -2,2%.

Pese a ello, la variación anual del índice mercantil fue positiva, con un crecimiento del 3,4%, lo que sugiere que la actividad estructural del sector se mantiene firme a lo largo del año.

El panorama que ofrece el IRAI confirma que la actividad inmobiliaria sigue en un punto álgido, impulsada principalmente por la demanda, los precios y el mercado hipotecario. La presión sobre la oferta, la falta de vivienda asequible y el encarecimiento progresivo del mercado anticipan un escenario complejo, donde la moderación prevista para los próximos meses no necesariamente aliviará las tensiones estructurales del sector. Para los profesionales, para los compradores y para quienes siguen la problemática de la vivienda en España, el IRAI vuelve a demostrar su papel como referencia imprescindible para entender hacia dónde se dirige el mercado.