Hasta el pasado mes de junio muchos pensábamos que con la llegada del verano, el fin del año inmobiliario, podríamos tener importantes cambios, tanto en las operaciones de compraventa como en los precios. La subida del euríbor y la incertidumbre energética con una inflación desbocada y un menos crecimiento del consumo, eran firmes razones para pensarlo.  Pero la situación ya no está tan clara, al menos para España y Portugal, que podrían ser los discordantes de Europa y es que el acierto de la excepcionalidad ibérica con unos menores precios de la electricidad y un seguro abastecimiento de gas podrían darnos algunas alegría, sobre todo al sufrido tejido industrial.

Es tan sólo una posibilidad porque la economía española depende muchos del consumo interno y una menor alegría consumista de la población después del verano, podría traducirse en problemas para la compraventa de viviendas. Desde el año 2015, el sector está en crecimiento y aunque la pandemia supuso un importante parón, los meses siguientes han confirmado la tendencia y la fortaleza del sector.

Desde hace unos meses, con el auge de las operaciones de compraventa, los precios no dejan de subir, tanto lo leemos en todos los medios que pensamos que ya estamos casi en los niveles del 2008 y nada más lejos de la realidad. Teniendo como referencia a Madrid vamos a entender la situación.

Según la información reflejada la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales, Madrid es la capital donde más se ha encarecido la vivienda desde iniciara su recuperación, al pasar de 2.143 €/m2 en 2015 a 3.497 €/m2, un 63%. Le siguen en intensidad del crecimiento Barcelona, con un 53% de incremento desde su mínimo tras la crisis financiera, tocado en 2013, dos años antes que en Madrid, y le sigue Palma de Mallorca, que se ha revalorizado un 50,2% desde su mínimo en 2015.

Estas serían las tres capitales donde la combinación de una demanda muy activa y una oferta limitada han impulsado los precios con mayor intensidad. Según las tasaciones de Tinsa, Madrid se encontraría en este momento un 13,5% por debajo de su máximo de 2008; Barcelona un 17,8% y la ciudad de Palma de Mallorca a tan solo un 4,2% de distancia de su máximo.

Pero esta situación no es la general y encontramos un grupo de capitales que prácticamente siguen instaladas en sus mínimos desde el comienzo de la crisis financiera. Son Zamora, cuyos 1.011 €/m2 están solo un 0,3% por encima de su mínimo. Tampoco Jaén y Ciudad Real se han revalorizado ni siquiera un 1% desde el valor mínimo registrado tras el fin del boom inmobiliario en 2008. No parece que vayamos de cabeza a una burbuja inmobiliaria.

Continuando con enclaves de moderada evolución, en otras 13 capitales el incremento del precio de la vivienda en la ciudad no alcanza el 10%. Es el caso, por ejemplo, de Ourense, Burgos, Soria, León, Cáceres, Segovia, Huelva, Pontevedra, Lleida, Oviedo, Cuenca o Salamanca.

Frente a ellos, otro grupo de capitales ha experimentado un mayor dinamismo, aunque sin alcanzar los niveles de Madrid, Barcelona o Palma. Así, en las ciudades de Vitoria, Girona y Sevilla la vivienda se ha revalorizado desde sus respectivos mínimos entre un 30% y un 36%, según las tasaciones de Tinsa. Entre un 20% y un 30% destacan otro grupo de 5 capitales: Alicante, Logroño, Las Palmas, Zaragoza y Tarragona.

El comienzo del año inmobiliario está lleno de incertidumbre; la guerra en Ucrania ha devenido en una guerra de desgaste, no sólo para los contendientes sino también para Europa. La inflación, la subida de tipos, la carestía energética y no lo olvidemos, un cambio climático que ya está aquí y que anticipa un otoño con gotas frías nunca vistas,  van a marcar el otoño. Y las previsiones de los expertos son muy dispares, pero se muestran de acuerdo en que los precios podrán seguir subiendo aunque algo menos que la inflación.