Tachar de enfriamiento los datos que estás comenzando a llegar del sector inmobiliario puede ser un eufemismo si continuamos con malas noticias los próximos meses. A la desastrosa cifra de constitución de hipotecas del mes de agosto, se suma la nueva moderación de precios que hoy mismo anunciaba Tinsa.

El Instituto Nacional de Estadística (INE), aseguró la pasada semana que el número de hipotecas constituidas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad se situó en 20.385 en agosto. Esta cifra es un 29,9 % menos que el mismo mes de 2018. Hacía ya tres años que no se producía una cifra tan baja en la contratación hipotecaria, en concreto desde octubre de 2016.

Y si los datos interanuales son malos, los mensuales son aún peores, ya que el número de hipotecas sobre viviendas en agosto retrocedió un 38,9 % en comparación con el mes de julio, lo que supone el mayor descenso en un mes de agosto de los últimos cinco años.

A continuación de los datos de agosto sobre firma de hipotecas, la tasadora Tinsa ha hecho públicos la estadística de precios. Y las noticias tampoco son buenas, porque oculta tras la palabra moderación de precios, lo que se ve en realidad es una bajada de la tendencia con la que se comenzó el año. Y no precisamente suave.

Cerramos al pasado año 2018 con una variación anual media en los precios que alcanzó un 5,0 %.  En el primer trimestre de este año se encarecieron un 6,8% respecto al mismo periodo del 2018, lo que marcó un cierto impulso respecto al trimestre último del año, cuando subieron un 6,6%. Sin embargo, es preciso aclarar que esta subida se debió, sobre todo, al impulso de la vivienda de nueva construcción, que con un incremento del 10,4%, se ha encarecido al mayor ritmo desde finales del 2007, cuando estalló la burbuja inmobiliaria. Los datos de Tinsa señalan que el precio medio de la vivienda nueva y usada en España se incrementó un 3,1 % en tasa interanual en octubre, frente al crecimiento del 4,8% interanual que mostraba en septiembre. El dato deja la variación media de 2019 en el 3,8 %. La tendencia a la baja de la media es clarísima.

Con estos datos en los precios, encontramos que el valor medio de la vivienda terminada en España acumula un descenso del 33,1 % desde los máximos registrados en 2007. Por debajo de esa caída, con una recuperación constante, las capitales y grandes ciudades se mantienen como el mercado más dinámico desde su suelo en la crisis, con un incremento del 25,8 % desde mínimos, seguido por Baleares y Canarias,  con un 23,7 %. También por encima de la media, la costa mediterránea se ha revalorizado un 18,9 % desde el mínimo en la crisis. A pesar de esa revalorización, la costa mediterránea y las áreas metropolitanas destacan aún con una caída claramente superior a la media, del 41,8 % y del 39,6 %, respectivamente. Y con la situación actual estos valores podrían quedar fijados durante un tiempo con una cierta tendencia a la baja.

Faltan por llegar los datos de operaciones de compraventa de viviendas, pero vayamos preparándonos para el sobresalto si no es el susto. El año 2018, que fue el de la recuperación de las buenas cifras, la venta de casas y pisos subió en España un 10,1% con respecto al año anterior, alcanzándose la cifra total de 515.051 viviendas que cambiaron de manos. Las previsiones eran alcanzar las 550.000 unidades vendidas, muy lejos aún de las 775.000 del año 2007, pero también de las 312.59 casas que se vendieron en el año 2013, cuando el sector tocó fondo. Por lo general el último trimestre del año suele ser un buen mes de operaciones de compraventa, pero las agencias inmobiliarias no están nada contentas en ésta vuelta del verano y casi todas hablan de parón.

Con este panorama general, el comprador ya está llegando a las operaciones con una oferta que baja un 15% de media el precio marcado por el propietario. Y ésta va a ser la tónica general para el año que llega. Así, el que quiera vender deberá negociar a la baja el precio de salida, porque los plazos de venta, que se redujeron hasta una media de 7,9 meses, ya están creciendo y alcanzan la media de 8,3. Aunque, todo hay que decirlo,  la situación es muy desigual; Madrid, con 3,6 meses, tiene el plazo más reducido seguida entre las grandes capitales por Zaragoza (3,8 meses), Sevilla (5,1 meses), Barcelona (6,5 meses) y Valencia (7,6 meses). En el lado opuesto de la tabla, Girona, Salamanca, Cantabria y Ourense muestran plazos de trece meses o superiores.

Este cambio de tendencia, tras cinco años de crecimiento en operaciones y precios, debe impulsar nuevos comportamientos en todos los actores del sector.  Los vendedores particulares ya no van a encontrar tantas facilidades para deshacerse de sus casas,  y tampoco van a poder recuperar todo el dinero que invirtieron en la misma si compraron en los momentos álgidos de la burbuja. Por ello deberán tener más paciencia a la hora de vender y también más cintura, pues los compradores saben la situación y actúan en consecuencia. Tampoco sería mala cosa que comenzaran a mirar a su alrededor para buscar un profesional de confianza que les pueda ayudar con su venta o decidirse a invertir algo de dinero en publicidad para agilizar la operación.

Para los profesionales del sector, las agencias inmobiliarias, la situación también es diferente. Hay mucho trabajo pero se cierran menos operaciones en cada agencia. Los compradores miran más, sobre todo en Google, están más informados y ante el incremento de precios y las restricciones de los bancos, tardan más en tomar una decisión. Y en cuanto a los vendedores que buscan un profesional que les ayude, lo hacen con conocimiento, es decir, quieren una empresa de confianza, que tenga una buena reputación en la zona y que les ofrezca garantías de que la venta llegará a buen puerto; son los ahorros de toda su vida lo que están en juego. La reputación on line del intermediario inmobiliario es cada vez más importante. Y es on line porque tanto comprador como vendedor son ya expertos en Google, y buscan la oferta inmobiliaria y los mejores profesionales en su zona directamente en éste buscador y no en los portales inmobiliarios.

El enfriamiento del sector debe servir al profesional inmobiliario con vocación de permanecer, para tomar una serie de decisiones que se demostrarán trascendentales vuelto el momento del crecimiento.  Invertir más en nosotros mismos para crear nuestra propia estructura de venta en la red, con Google como socio.

Posicionamiento SEM y SEO para agencias inmobiliarias

El desafío para las empresas que quieran mantener su oficina tradicional es la eficiencia y la bajada de costes, sobre todo en un panorama de menores ventas y captación más difícil.

Más tecnología, mejores webs orientadas al SEO,  esfuerzos en la reputación on line,  artículos  empresariales orientados, posicionamiento individual del producto en forma long tail, posts de posicionamiento geográfico, control de las posibilidades de Google, optimización de los costos publicitarios explorando nuevas formas de estar presentes, campañas SEM y SEO   gestionadas por profesionales, redes sociales, blogs informativos con movimiento, posicionamiento en inglés, francés o alemán…Hay que cambiar porque el sector ha cambiado y tampoco el cliente es el de antes, sabe más, está más preparado y controla Google y sus búsquedas. Si cuando vamos a un nuevo restaurante en el que nos gastaremos 100 euros como máximo, lo investigamos por internet para conocer sus críticas, ¿Cómo no vamos a investigar a un profesional al que confiamos la operación financiera de nuestra vida? Los nuevos clientes, que han crecido con internet y ahora lo llevan en su bolsillo lo hacen y serán mayoría en breve. Por eso la presencia en Google y en las redes es tan importante, tanto de nuestra empresa como de los inmuebles que vendemos.

Internet y las nuevas tecnologías han cambiado el mundo que conocíamos y lo van a seguir haciendo cada vez más deprisa. El sector de la intermediación inmobiliaria que entró en la crisis del 2007,  tiene poco que ver con el de hoy en día. Y no podemos estar intentando averiguar quién se comió nuestro trocito de queso, sino entender que Google es nuestro aliado obligado y que se nos tragará si no lo aceptamos. Diseñar una estrategia propia de visibilidad, posicionamiento y reputación, junto con la incorporación de las nuevas tecnologías, serán la única forma de diferenciarnos de nuestra competencia, de captar las mejores propiedades y de acercarnos al éxito. La estabilización del sector no es una crisis, es una oportunidad con Google como socio necesario.

Eduardo Lizarraga

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