A pesar de las opiniones más agoreras de los primeros meses de la crisis, el sector inmobiliario residencial está resistiendo bien y aunque hay menos operaciones de compraventa, los precios no están bajando ni de lejos las primeras previsiones. Lo asegura la consultora Colliers Internacional en su informe anual sobre el mercado inmobiliario.

Son la obra nueva y el «build to rent» los puntales de un sector que, a pesar de los efectos sobre el mercado residencial en su conjunto, se resiste a dejar arrastrar por la crisis económica derivada del coronavirus. La demanda está experimentando una contracción en 2020, mucho más acentuada en la vivienda de segunda mano, y en su conjunto podría llegar a retroceder hasta un 25% en 2021 respecto a 2019, si el contexto económico no mejora.

Los inversores se han alejado del mercado y es fácil comprobarlo al observar un incremento del número de viviendas compradas con hipoteca. En 2019 se firmaron 67 hipotecas por cada 100 transacciones de viviendas y en el primer semestre de 2020 aumentaron a 91, lo que revela síntomas de agotamiento del ahorro familiar, siendo las hipotecas de viviendas a tipo fijo las que escalan posiciones y se consolidan como primera opción.

La construcción residencial se verá afectada por las restricciones a la financiación de nuevos proyectos. Y así, en 2021 podríamos ver una reducción de la actividad de viviendas iniciadas del 30% respecto a 2019 con una producción en torno a 70.000 viviendas al año, lo que supone retroceder entre 3 y 4 años hasta niveles de 2016. Además, las entidades financieras imponen de forma generalizada mayores exigencias en la precomercialización, que en muchos casos serán barreras inexpugnables para algunos promotores.

Precios en Obra nueva, Segunda Mano y Alquiler

El precio en venta de la vivienda de obra nueva consolida niveles y no se aprecian ajustes significativos. En cambio, los precios de oferta de segunda mano experimentan retrocesos entre el 5 % y el 15%. Por su parte, el esfuerzo hipotecario para la compra de vivienda de un hogar medio se sitúa por debajo del 35% en todas las capitales de provincia salvo en Barcelona (39%) y San Sebastián (41%).

Una de las consecuencias más dramáticas y visibles de la crisis es que está aumentando la brecha para el acceso a la vivienda de la población más joven por el incremento de la precariedad laboral en la juventud. Según los datos de Colliers, una pareja de jóvenes debe ahorrar más de 10 años de media para poder comprar su primera vivienda, periodo que seguramente se incrementará en mayor medida por los efectos de esta crisis cuyo fin aún no vemos y que necesitará, como hoy mismo avisaba el FMI, de más recursos económicos para sortear la crisis producida por la segunda ola.

Por lo que se refiere al mercado del alquiler, con una clara tendencia de precios a la baja, el esfuerzo de una familia media para alquilar requiere menos de una tercera parte de sus ingresos en todas las capitales, excepto en Barcelona que precisa un 38% y en Madrid un 36%.

El mercado de vivienda en alquiler continúa en expansión, especialmente en Madrid y en sus áreas metropolitanas, que son las zonas más demandadas. El Build to Rent, como modelo de desarrollo se revela como la gran oportunidad del sector residencial. Las capitales de provincias y grandes núcleos con buenos servicios destacan como mercados de interés.

Madrid es sin duda el mercado más dinámico y Valencia se posiciona como un mercado alternativo al de Barcelona, que sufre los efectos de la intervención de la Administración local.

“Presentamos al mercado el análisis estructurado de un volumen ingente de información sobre el sector residencial, junto con la opinión de nuestros expertos sobre su próxima evolución. Nuestro objetivo primordial en su elaboración ha sido, además de marcar un hito en el análisis del sector residencial, ofrecer una herramienta de máxima utilidad para promotores, inversores y entidades financieras, intentando aportar objetividad en tiempos de crisis” – concluye Mikel Echavarren, CEO de Colliers Internation