La Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) ha presentado el informe del XVI Observatorio de la Valoración, que sobre la actual situación del mercado inmobiliario se vive en España. El impacto de la guerra de Ucrania en el sector inmobiliario, los efectos de la inflación que hoy se vive en España o la predicción de precios residenciales son algunos asuntos que se trataron entre la profesora y responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull, y un grupo de 16 panelistas, formado por expertos de las sociedades de tasación miembros de la asociación y otros profesionales del sector.
Según los modelos de predicción de la autora del informe el crecimiento del precio de la vivienda nueva alcanzaría el 7,19%, y el de la vivienda de segunda mano, el 3,97% en el tercer trimestre. No obstante, en el cuarto trimestre estos ritmos convergerían en torno al 4,59% y el 3,28%, respectivamente. La mayoría de los participantes aseguran que el teletrabajo, el ahorro acumulado entre 2020 y 2021 por hogares de renta media-alta y el bajo rendimiento que ofrecen los activos alternativos a las transacciones podría favorecer la inversión en activos inmobiliarios. Además, la vivienda nueva sumará también los efectos de la falta de mano de obra especializada y la carestía de los materiales, que elevarán los precios de edificación.
No ha habido unanimidad en los precios de la vivienda nueva y algunos asistentes estiman que su precio podría incrementarse aún más, al estar afectada por una inflación descontrolada y el incremento de los costes de construcción. Pero en el lado contrario los tipos de interés al alza, que podrían conllevar una reducción de las compraventas y esto, a su vez, una desaceleración de los precios que impacte, sobre todo, en las viviendas de segunda mano.
También se comentó cómo el segmento extranjero ha duplicado su protagonismo en las transacciones residenciales, si bien en las provincias costeras, con fuerte componente estacional, como Alicante, Málaga o Baleares, la invasión rusa a Ucrania podría provocar una reducción de compradores extranjeros. En todo caso esta reducción no afectaría mucho a los ciudadanos de Reino Unido y Alemania, que suman entre los dos más del 21% de las compras. Peor pueden ser las consecuencias económicas de la guerra y cómo afecten a los bolsillos de los europeos.
Las tensiones ocasionadas por el conflicto, en caso de agravarse o alargarse más de lo previsto, podrían generar consecuencias más amplias sobre el mercado de la vivienda, reduciendo la demanda, influyendo en la inversión y aumentando costes, lo que se sumaría a una economía ya negativamente salpicada por la pandemia y la inflación, lo que podría dar pie a un nuevo freno en la construcción y mayores desajustes entre oferta y demanda.
Por su parte, el 62% de los expertos consultados opina que es posible que la inflación contribuya a una escalada puntual de los precios residenciales en España, al menos en el corto plazo. Los motivos son diversos: por un lado, la expectativa general de incremento de la inflación; por otra, la previsión de subidas de tipos y encarecimiento de las hipotecas; y, por último, porque también hay inflación de costes y la factura energética de la vivienda impacta considerablemente en los costes asumidos. Pero en un entorno inflacionario, la pérdida de poder adquisitivo de las rentas salariales y el aumento de los costes de financiación acabarían por debilitar parte de la demanda de reposición, lo que a la larga acabaría frenando la subida de precios revalorización residenciales.
Según elinforme del XVI Observatorio, las elevadas cifras de transacciones de los últimos periodos son muestra de la necesidad existente de viviendas en España, que está generado una clara rotación en las residencias de segunda mano, aunque no lo suficiente para resolver el problema de la vivienda. 6 de cada 10 panelistas coinciden con esta idea, y consideran que las necesidades de vivienda no están siendo cubiertas por la construcción de obra nueva, especialmente en las zonas geográficas donde se concentra más empleo, donde existe un gran desajuste entre población y oferta de vivienda. En cambio, los expertos que no coinciden con este planteamiento creen que el aumento de las transacciones está motivado por la necesidad de invertir en inmuebles como valor refugio ante una situación de clara incertidumbre.
En el informe se menciona la aceleración de concesiones hipotecarias, por encima de las 100.000 trimestrales, algo que hace que la actividad hipotecaria alcance ya niveles de 1995. Entiende la autora que este mayor flujo de financiación podría desbloquear las limitaciones que la demanda ha estado afrontando durante estos años para el acceso en propiedad. Por el contrario, el 40% de los profesionales considera que es todavía muy relevante la debilidad de una parte de la demanda, que sigue siendo incapaz de acceder al crédito.
En particular, más del 70% de las nuevas hipotecas se constituyen a tipo fijo, lo que, en opinión de la autora, aislará a los nuevos hogares endeudados de los problemas de pago, reduciendo la aparición de nuevos problemas de accesibilidad tras la compra. Así lo ratifica el 70% de los expertos internos y el total de los externos, aunque advierten de que se podrían producir demoras en los pagos como consecuencia de una reducción del poder adquisitivo de los hogares por el efecto de la inflación. El resto de expertos, en cambio, consideran que los tipos fijos no aseguran que se reduzca la tasa de impagos de hipotecas, por el nivel elevado de los tipos fijos y porque, en caso de problemas en el mercado laboral, el pago de las cuotas no estaría garantizado.
Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV, ha asegurado, al cierre que “el XVI Observatorio de la Valoración nos permite concluir que las expectativas generales de incremento de la inflación y de los tipos de interés, junto con la capacidad de la vivienda de actuar como valor refugio en un contexto internacional incierto, están produciendo una cierta aceleración en el incremento de los precios que, sin embargo, no cabe esperar que se mantenga para el final del año, debido a los efectos negativos que estos mismos factores tienen en la capacidad adquisitiva de la demanda, por lo que previsiblemente seguiremos viendo un mercado con tasas de crecimiento saludables”.