Todos estamos viviendo el extraordinario tirón que está viviendo la obra nueva, con promociones que se vuelven a vender sobre plano y unos precios que están incrementando su distancia sobre la vivienda de segunda mano. Ya sea en costa ya en el interior la vivienda nueva es un valor en alza.

“EAE Business School ha publicado el estudio “El mercado inmobiliario post Covid 19. ¿Inversión rentable o nueva burbuja?”, del profesor de EAE Business School, Juan Carlos Higueras, del que se extrae que la evolución de los precios de la vivienda nueva ha sido superior al de la vivienda de segunda mano y a la media general. Durante el tercer y cuarto trimestre de 2020, tras la finalización del estado de alarma, se originó “una importante brecha” entre vivienda nueva y de segunda mano, con niveles de crecimiento del 7,5% (2020 T3) y 8,2% (2020 T4) frente a la vivienda usada, que mostraba aumentos del 0,8% y 0,4%, respectivamente.

Según el estudio, aún no se han recuperado los niveles de precio que había en el tercer trimestre de 2007, en plena burbuja inmobiliaria, donde el IPV alcanzaba un valor general de 151,7 frente al valor de 130,9 del segundo trimestre de 2021. Sin embargo, desglosado por tipo de vivienda, en el caso de la nueva, el índice del segundo trimestre de 2021 es de 141,1, mientras que en el tercer trimestre de 2007 era de 132,5, casi diez puntos menos que en la actualidad. “Este dato pone de manifiesto que el precio de la vivienda nueva se ha recuperado y superado los niveles históricos”, señala Higueras. En el caso de la vivienda de segunda mano, aún queda “un gran diferencial” de 40 puntos, ya que el valor del IPV fue de 169,3 en el tercer trimestre de 2007 y 129,5 en el segundo trimestre de 2021.

“El aumento de los precios de la vivienda es consecuencia del freno en la construcción de nueva vivienda, de la menor disponibilidad oferta de segunda mano, de los bajos tipos de interés y la elevada inflación que están empujando a los inversores profesionales hacia el sector inmobiliario”, explica Higueras.

Hay cuatro zonas cuyo precio medio por m2 de la vivienda libre está por encima de la media nacional: Comunidad de Madrid (2.598,6€), País Vasco (2.428,7€), Baleares (2.363,4€) y Cataluña (2.016€). Sin embargo, no son las mismas las regiones donde el precio por m2 de la vivienda protegida supera la media nacional: Madrid (1.386,5€), País Vasco (1.147,4€), Cataluña (1.208,8€) y la Comunidad Foral de Navarra (1.186€). “Es significativo si se tiene en cuenta la situación de oferta de vivienda que existe actualmente en Baleares”, puntualiza Higueras.

Los precios más bajos de vivienda libre se encuentran en las regiones de Extremadura (833,5€), Castilla La Mancha (870,4€), Murcia (981,1€), Castilla y León (1.015,4€) y La Rioja (1.079€), mientras que para la vivienda protegida se encuentran Extremadura (768,8€), Galicia (959€), Castilla La Mancha (975,9€), Murcia (986,5€) y Canarias (987,7€).

“Si comparamos la región con el precio más alto con la del precio más bajo, podemos llegar a la conclusión de que comprar una vivienda en Madrid es más del triple de caro para vivienda libre y casi el doble para la protegida que en Extremadura”, concluye el profesor de EAE Business School.

Las operaciones de compraventa de vivienda nueva han aumentado a mayor velocidad que la usada, haciéndolo en más de un 40% durante el primer trimestre de 2021 en términos interanuales. “Esta situación pone de manifiesto que el mercado de la vivienda está creciendo de forma sólida a pesar de la pandemia y de la fuerte caída de la economía española, posiblemente por la mejora de la confianza y expectativas en la economía, que podrían estar favoreciendo una reactivación de la demanda de vivienda nueva, aderezada por el cambio de hábitos de algunas familias que tras la pandemia y el teletrabajo están apostando por viviendas de mayor superficie en zonas más residenciales y en las afueras, lo que estimula la construcción de viviendas familiares en zonas que tradicionalmente eran menos interesantes”, explica Higueras.

La compraventa de vivienda en 2021 y 2020

La compraventa de vivienda ha ido creciendo a buen ritmo, alcanzando en marzo de 2021 los niveles pre- pandemia y, en junio de 2021, los máximos alcanzados en 2019. Con datos del mes de junio de 2021, el estudio concluye que el número de compraventas de fincas ha aumentado un 82,5% respecto al mismo mes de junio del año anteriory que representa un incremento acumulado anual del 39,3%.

Cuatro regiones concentran el 64,3% del total de las ventas entre enero y julio de 2021. Andalucía es la primera con 76.422 viviendas (20%), seguida por Cataluña con 60.807 viviendas (15,9%), Comunidad Valenciana con 55.488 unidades (14,5%) y Comunidad de Madrid con 53.480 operaciones (14,0%). La Rioja (0,7%), Navarra (1,1%), Canarias (1,4%) y Extremadura (1,8%) son las regiones con menor peso. En este sentido la concesión de préstamos hipotecarios sigue en aumento durante el primer semestre de 2021, con un aumento de las operaciones superior al 13% respecto del mismo periodo del año 2019, si bien la cuantía por hipoteca disminuye.

Durante el año 2020, el efecto COVID-19 se manifestó con evidentes caídas generalizadas en la venta de pisos, con una caída media de 7,9%, mientras que en el caso de viviendas unifamiliares el retroceso solo fue del 3,1% en la media nacional.

Si se desglosa por comunidades autónomas, cabe destacar que la mayor caída en venta de pisos la protagonizó Canarias (-36,0%), seguida de Baleares (-27,5%), Comunidad Valenciana (-21,2%), Cataluña (-20,0%), Comunidad de Madrid (-16,6%), Castilla La Mancha (-16,5%), Andalucía (-16,4%) o Aragón (-16,1%). “Las tres Comunidades Autónomas que encabezan los descensos destacan por ser lugares muy turísticos donde la compra de vivienda vacacional por parte de ciudadanos extranjeros, aunque también nacionales, es uno de los ejes dinamizadores del mercado inmobiliario de estas zonas, que se han visto mucho más afectadas por las restricciones de movimientos”, explica Higueras.

En el lado contrario, las regiones con menor impacto en la venta de pisos en 2020 fueron Asturias (-4,6%) y Navarra (-5,1%) aunque ya habían iniciado el descenso durante el año anterior.