La escasez de suelo finalista apto para construir, sobre todo en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, está preocupando y mucho a los promotores. Y también ha activado alarmas, porque su carestía podría llevarnos a una nueva burbuja inmobiliaria, al menos en algunas zonas. En concreto, en España, queda suelo para construir 1,5 millones de viviendas, es decir, para abastecer al mercado al ritmo previsto de crecimiento, durante algo menos de nueve años. En Madrid, la situación es sensiblemente peor y el suelo podría agotarse en un máximo de seis años, aunque en las zonas de mayor tirón, como Pozuelo, Coslada o Rivas, las previsiones son que no llegará a los dos años. Por eso está subiendo el precio y afectando a la vivienda nueva. Y más que lo hará.

La realidad es que los grandes propietarios de suelo han escuchado los repiques de lo que creen el comienzo de la bonanza, y actuado en consecuencia. Se están tomando la revancha de haber sido la carta más fea de la partida inmobiliaria en los últimos años; la carta que nadie quería y se pasaban de unos a otros, como en el conocido juego “quién se queda con la mona”. Y ahora los suelos suben y suben…

Y la situación preocupa a los promotores, que podrían ver cómo el diferencial que se mantiene con la vivienda de segunda mano, comenzara de nuevo a incrementarse- se ha reducido algo en los últimos meses- y dificultaría la venta de casas nuevas frente a su fuerte competencia, que tiene más cintura y puede ajustar sus precios al gusto o necesidad del mercado.

Es un delicado equilibrio, en el que si el promotor quiere mantener su margen habitual, de más o menos un 20%, no puede dejar que el precio del suelo se incremente demasiado. En ese precio final se está hablando de un coste de construcción de unos 800 euros/m2, al que habría que sumar el precio del suelo y el beneficio del promotor. Si tenemos ya un precio del suelo, por poner un ejemplo, de 1.500 euros/m2, tendríamos un precio final de la vivienda de unos 2.700 euros/m2.

El problema radica en que los grandes propietarios de suelo vuelvan a jugar a la especulación y fijen el precio de su operación en relación al hipotético precio al que podrían venderse las viviendas. Y este precio final depende de muchas condiciones y una de ellas es el precio al que esté dispuesto a pagar el mercado, que no parece estar dispuesto a tolerar grandes subidas. Es cierto que el precio del suelo está teniendo fuertes incrementos estos dos últimos años, y en algunas zonas de las capitales se ha llegado al 30%, pero el margen para resultar competitivo, jugando con la calidad de la obra nueva, comienza a ser estrecho.

Las subidas del precio del suelo tienen un impacto directo en el precio final de las viviendas, lo que supondrá un encarecimiento. Este coste viene a oscilar entre un tercio y la mitad del precio de la vivienda, con lo que un encarecimiento del 10% tendrá su reflejo en el precio final. Y según las zonas y la fuerte posición de los propietarios del suelo, la subida puede ser superior al 10%.

El suelo y la especulación que se realizó con él desde todos los ámbitos, propietarios, administraciones, promotores, bancos…con la milonga del libre mercado, fue uno de los principales causantes de la burbuja que padecimos y cuyas consecuencias aún se ven en forma de promociones abandonadas y urbanizaciones fantasma. Se ha tenido una oportunidad de oro, con los precios bajos y el sector en parada cardíaca, para poder llegar a un acuerdo entre todos los actores y realizar una gestión correcta post crisis. Pero no se ha hecho nada y ahora tenemos un problema de escasez de suelo, incremento de precios y tentaciones especulativas. Parece, que la parálisis urbanística y el estrangulamiento del mercado interesan para volver a los negocietes de antes. Pero los pelotazos y beneficios de unos pocos no pueden volverse a permitir. ¡Hagan algo ya!

Eduardo Lizarraga
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