Pero el interés en el inmobiliario continúa existiendo y el confinamiento y la crisis van a traer cambios considerables en el sector. Para unos, porque tras la experiencia vivida, habrán observado deficiencias en la propia vivienda y querrán buscar otra con patio, terraza o jardín, y otros, porque con la crisis económica que muchos ya están viviendo, querrán buscar otra más barata.
La vivienda carece de la liquidez de la Bolsa y su inmediata reacción. En periodos de crisis como el que vivimos ahora, las estadísticas tardan meses hasta mostrar las caídas del precio de nuestras casas. Existe mucha más inercia en este mercado que en el de las acciones bursátiles. Las decisiones se toman de otro modo y su ejecución requiere de más tiempo. Hay un periodo de tiempo entre el inicio de la crisis y el momento en que el vendedor comprende que debe adaptar sus expectativas a la realidad económica actual si quiere vender.
Y en esa situación se mantiene de momento el mercado, mientras la demanda ha perdido capacidad económica (por pérdida de ingresos, pérdida de empleo, cambio en las prioridades de gasto en los hogares, etc.), de momento, la oferta no lo ha asimilado y pretende mantener precios. Es lógico que intente no tener menoscabo económico, pero la realidad se abrirá paso y quienes quieran vender deberán hacer rebajas del precio.
En OCU estiman que la crisis económica que se está generando con motivo de la irrupción del Covid-19 va a tener como uno de sus efectos una caída significativa del precio de la vivienda en nuestro país. En esa bajada del precio influirán factores, entre otros, como el incremento del paro, la abrupta reducción de ingresos de los hogares españoles, las medidas de ajuste que se impondrán para contener el gasto público generado por la crisis, subida previsible de impuestos, etc.
En este sentido, si tiene un inmueble a la venta, OCU considera que cuanto antes lo venda, podrá hacerlo a un precio más cercano al actual, ya que, si se espera mucho, puede arriesgarse a tener que vender con fuertes rebajas del precio. Si, por el contrario, es Vd. comprador y puede esperar unos años, quizá pueda adquirir el mismo inmueble a un precio más económico.
Para quien se plantee la adquisición de un inmueble con criterios económicos y de ahorro a largo plazo, en OCU no apuestan por los inmuebles urbanos en este momento. La crisis ha hecho que la diferencia existente entre el precio de mercado de esos inmuebles y su valor económicamente razonable se amplíe aún más. Prevemos caídas significativas de precios en los próximos años, y es el motivo por el que hemos modificado la composición de nuestras carteras modelo de inversión a largo plazo con inmuebles, donde sí caben las fincas rústicas.
No se fíe de las “rebajas” durante el estado de alarma
Tras el estallido de la crisis del Covid-19 y sus previsibles consecuencias para la economía y el empleo, varios fondos han decidido que es hora de vender sus inmuebles en España, para materializar ganancias antes de que los precios caigan. Anticipándose a esta debacle, algunos portales o servicers (instrumentos de gestión de activos de grandes fondos de inversión) como Aliseda, por ejemplo, ha lanzado una campaña de promoción de inmuebles, sólo vigente durante el estado de alarma, en la que anuncia rebajas de precios y la posibilidad de hacer reservas sin compromiso.
Según ha analizado OCU, esas rebajas no resultan atractivas por los siguientes motivos:
1) Muchos de los inmuebles ofertados se sitúan fuera de los grandes núcleos urbanos y por tanto, solo encajarán a quien tenga interés en esa área.
2) En las principales ciudades las “ofertas” anunciadas son menos interesantes, con descuentos de un 7%, cuando probablemente en los próximos meses la bajada de la vivienda superará el 20 o 30%. Por ejemplo, se han analizado ofertas de rebajas del 7% para pisos en el Casco Histórico de Vallecas (Madrid) y en La Roqueta, distrito de Extramuros, en Valencia, y en ambos casos se ha observado que tal rebaja sobre el valor actual de oferta es claramente insuficiente, ya que el valor razonable de esas viviendas resulta al menos un 40% inferior al valor actual de mercado.
3) Es muy importante tener en cuenta el estado material del inmueble y asegurarse de que la vivienda no tenga defectos estructurales u otros vicios que luego será difícil de reclamar. OCU recomienda no comprometerse ni adelantar dinero por una vivienda que no haya podido ser visitada previamente.
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