{"id":21483,"date":"2018-09-13T09:35:48","date_gmt":"2018-09-13T07:35:48","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=21483"},"modified":"2020-04-02T18:49:35","modified_gmt":"2020-04-02T16:49:35","slug":"la-regulacion-de-los-alquileres-trae-un-enfriamiento-del-mercado","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/vivienda\/compraventa-de-viviendas\/la-regulacion-de-los-alquileres-trae-un-enfriamiento-del-mercado\/","title":{"rendered":"La regulaci\u00f3n de los alquileres trae un enfriamiento del mercado"},"content":{"rendered":"<p>Se puede decir que ha sido un buen verano para el <strong>sector inmobiliari<\/strong>o. Lo indicaban las previsiones de julio y hemos vuelto al tajo en septiembre sin sobresaltos. M\u00e1s <strong>operaciones de compraventa<\/strong> en julio que otros a\u00f1os, con datos de los notarios que indican un incremento en el <strong>n\u00famero de compraventas<\/strong>\u00a0 de un 4%, alcanz\u00e1ndose la cifra de 52.014 transacciones y unos primeros n\u00fameros de agosto que ya hablan de un buen mes. Sin embargo, la situaci\u00f3n de los <strong>precios de la vivienda<\/strong> no est\u00e1 tan clara y as\u00ed como para las tasadoras \u00a0los precios contin\u00faan subiendo, \u00a0para los notarios est\u00e1n comenzando a flojear y no porque los propietarios al run run de las subidas no est\u00e9n subiendo los <strong>precio<\/strong>s, sino porque la realidad del mercado contin\u00faa imponiendo bajas de hasta el 20% de media. Y esta puede ser la causa de la diferencia, unos hablan de expectativas y los otros de <strong>precios cerrados<\/strong>. En todo caso operaciones de compraventa y precios contin\u00faan evolucionando sin excesivos sobresaltos y tan s\u00f3lo en el problema de los <strong>alquileres<\/strong>, que estaba al rojo antes del verano,\u00a0 est\u00e1n comenzando a propiciarse cambios de calado.<\/p>\n<p>A comienzos del verano no se dejaba de hablar de la <strong>burbuja inmobiliaria<\/strong> en el alquiler y sus causas, sobre todo la desregulaci\u00f3n del mercado del alquiler, la llegada de fondos buitre y<strong> socimis<\/strong> y la entrada de las nuevas plataformas de alquiler vacacional.\u00a0 Los n\u00fameros ya se van conociendo, y el <strong>precio de los alquileres<\/strong> se ha incrementado de media casi un 19% en los \u00faltimos cinco a\u00f1os, con Barcelona, Madrid y las islas situadas ya en los precios del 2007. Y con la certificaci\u00f3n de la situaci\u00f3n, las administraciones se han puesto a trabajar para solucionarla, un poco tarde, como siempre.<\/p>\n<p>El problema no radica s\u00f3lo en el enloquecido <strong>incremento de los precios de los alquileres<\/strong>, sino tambi\u00e9n en la casi congelaci\u00f3n de salarios y pensiones, que est\u00e1 arrojando a miles de espa\u00f1oles a las periferias o m\u00e1s all\u00e1. Con datos del INE, los salarios\u00a0 en el 2017 se incrementaron de media un 0,1%, la inflaci\u00f3n alcanza el 1,3% y los alquileres el mencionado 19%. Sin olvidar que los arrendamientos se han incrementado el triple que el precio de la vivienda.<\/p>\n<p>Este desequilibrio nos ha llevado \u00a0a que el <strong>gasto en vivienda<\/strong> de la unidad familiar se haya disparado, hasta superar el 40% \u00a0de media y est\u00e9 disminuyendo la cantidad de dinero que las familias dispon\u00edan para el consumo, lo que no viene nada bien a la actividad econ\u00f3mica. La media se dispara en <strong>Madrid<\/strong> o <strong>Barcelona<\/strong> donde se sit\u00faa cercana al 44% y 50% respectivamente.<\/p>\n<p>El problema de fondo es la catastr\u00f3fica <strong>falta de vivienda p\u00fablica<\/strong>,\u00a0 producida por el abandono de las obligaciones de suministrar una <strong>vivienda digna<\/strong> a los espa\u00f1oles que han tenido los \u00faltimos gobiernos, tanto del PP, como del PSOE. Situaci\u00f3n \u00e9sta que se ha visto agravada en alguna comunidad aut\u00f3noma como Madrid, en la que los Gobiernos municipal y auton\u00f3mico, ambos del PP, vendieron la escasa <strong>vivienda social<\/strong> a \u201cfondos buitre\u201d, alegando que no era necesaria.<\/p>\n<p>Por esta raz\u00f3n <strong>Andaluc\u00eda<\/strong> ha blindado recientemente su <strong>vivienda p\u00fablica<\/strong> con un decreto que impide que puedan ser adquiridas por empresas privadas. El\u00a0<strong>Decreto de Defensa de la Vivienda del Parque P\u00fablico Residencial de la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda<\/strong>, como le han denominado, busca adaptar la normativa a la situaci\u00f3n actual del <strong>sector inmobiliario<\/strong> y\u00a0aumentar las garant\u00edas para evitar que los\u00a0<strong>pisos protegidos<\/strong>\u00a0puedan acabar en manos de los <strong>\u201cfondos buitre<\/strong>\u201d,\u00a0 que r\u00e1pidamente pretender\u00e1n ponerlos en rentabilidad a costa de familias con escasos recursos.<\/p>\n<p>Medida similar a la que el ministro de Fomento, <strong>Jos\u00e9 Luis \u00c1balo<\/strong>s, llevar\u00e1 al <strong>Consejo de Ministro<\/strong>s, que analizar\u00e1 un informe sobre pol\u00edtica de <strong>vivienda social<\/strong>, con medidas para garantizar su protecci\u00f3n. \u00c1balos, ha adelantado que la propuesta del Gobierno estar\u00e1 dirigida a evitar que los fondos especulativos puedan eliminar la funci\u00f3n social de la <strong>vivienda protegida<\/strong>. Y en \u00e9ste sentido acaba de anunciarse que la Abogac\u00eda General del Estado se personar\u00e1 como acusaci\u00f3n particular en la causa penal de venta de vivienda del IVIMA y EMVS a fondos buitre. <strong>Botella<\/strong> y sus adl\u00e1teres municipales deben andar dando saltos de alegr\u00eda.<\/p>\n<p>Pero \u00c1balos ha anunciado m\u00e1s medidas que podr\u00edan ir en la l\u00ednea de poner\u00a0 freno a la pol\u00edtica desarrollada por <strong>socimis<\/strong> y <strong>fondos de inversi\u00f3n<\/strong>, que est\u00e1 causando ya m\u00e1s <strong>desahucios<\/strong> por impago de unas rentas incrementadas de forma escandalosa, que los lanzamientos por incumplimiento de cuotas hipotecarias. Los burofaxes dirigidos a los habitantes de bloque enteros de viviendas anunciando la anulaci\u00f3n del contrato son su forma habitual de actuaci\u00f3n.\u00a0 Con el plan de choque que se anuncia para pinchar la burbuja, el ministro quiere fomentar la puesta en el mercado de 20.000 viviendas de alquiler a <strong>precios limitados<\/strong>.\u00a0Adem\u00e1s, <strong>ampliar la duraci\u00f3n de los contratos<\/strong> de tres a cinco a\u00f1os, limitar las fianzas y estimular con incentivos fiscales la oferta y la moderaci\u00f3n de las rentas. El objetivo es reorientar y dar un giro social a la pol\u00edtica de vivienda estructurada por el PP y enfriar el mercado con la <strong>disminuci\u00f3n de las rentabilidades<\/strong>.<\/p>\n<p>Es un desaf\u00edo extremo el que tiene \u00c1balos,\u00a0 porque el montaje realizado por el PP organiz\u00f3 un <strong>mercado del alquiler<\/strong> a la medida de los inversores <strong>fondos buitre<\/strong> y socimis.\u00a0 En primer lugar reform\u00f3 la<strong> Ley de Arrendamientos Urbanos\u00a0 (LAU)<\/strong> pasando los contratos de cinco a tres a\u00f1os desvinculando las subidas de rentas del IPC, lo que hizo subir los precios de <strong>forma abusiva<\/strong> generando una gran inseguridad a los inquilinos. A la vez se concedieron mayores facilidades para resolver los contratos y <strong>desahuciar a los inquilinos<\/strong> que por el impago de un mes pueden ser demandados y tener que realizar el pago en el juzgado&#8230;si pueden. Y a cada finalizaci\u00f3n de contrato <strong>nueva subida de precio,<\/strong> d\u00e1ndose el caso, protagonizado por <strong>fondos buitre<\/strong> en Madrid y Barcelona de incrementos superiores al 68% a la finalizaci\u00f3n del contrato.<\/p>\n<p>Un a\u00f1o antes de la reforma de la LAU se hab\u00eda modificado el r\u00e9gimen fiscal de las <strong>socimis<\/strong> evitando que tuvieran que pagar el impuesto de sociedades lo que\u00a0 consigui\u00f3 una compra masiva de viviendas por estas sociedades, para ponerlas en r\u00e9gimen de alquiler con las expectativas de elevadas rentabilidades a costa de los arrendatarios. Y \u00e9ste es el quid de la cuesti\u00f3n, los datos del Banco de Espa\u00f1a se\u00f1alan que el rendimiento medio de <strong>comprar un piso<\/strong> y ponerlo en alquiler se situ\u00f3 en el segundo trimestre en el 10,4%, cantidad que multiplica varias veces lo obtenido por renta fija o dep\u00f3sitos bancarios.<\/p>\n<p>El Gobierno quiere adelantarse al mercado en la <strong>regulaci\u00f3n de los arrendamientos<\/strong> y con ello evitar el sufrimiento de los desahucios a miles de espa\u00f1oles, los m\u00e1s necesitados. Est\u00e1 claro que el mercado, regulado por la relaci\u00f3n salarios-alquileres, terminar\u00eda fijando unos precios acordes a la situaci\u00f3n econ\u00f3mica, pero dejar\u00eda a muchos fuera, sobre todo porque los <strong>alquileres vacacionales<\/strong> desvirt\u00faan esta relaci\u00f3n. Y esto es lo que la <strong>pol\u00edtica social de vivienda<\/strong> debe evitar. <strong>Podemos<\/strong> propone medidas m\u00e1s dr\u00e1sticas, en l\u00ednea con las esgrimidas por la PAH, pero no est\u00e1 claro que no propicien un <strong>incremento del mercado negro<\/strong>, una desaparici\u00f3n de miles de pisos del mercado y por lo tanto el efecto contrario. En todo caso parece que las subidas m\u00e1s fuertes ya se han producido y que la l\u00ednea ascendente hasta el 20120 ser\u00e1 m\u00e1s suave y asequible, si suben los salarios claro est\u00e1. La <strong>retirada de inversores y fondos buitre<\/strong>\u00a0tras la consecuci\u00f3n de beneficios, tambi\u00e9n bajar\u00e1 el precio de la vivienda y enfriar\u00e1 el mercado&#8230;lo iremos viendo<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Se puede decir que ha sido un buen verano para el sector inmobiliario. 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