{"id":23127,"date":"2018-12-20T10:26:07","date_gmt":"2018-12-20T09:26:07","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=23127"},"modified":"2018-12-27T00:25:29","modified_gmt":"2018-12-26T23:25:29","slug":"la-estabilidad-y-la-consolidacion-seran-la-tonica-en-el-2019","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/vivienda\/compraventa-de-viviendas\/la-estabilidad-y-la-consolidacion-seran-la-tonica-en-el-2019\/","title":{"rendered":"La estabilidad y la consolidaci\u00f3n ser\u00e1n la t\u00f3nica en el 2019"},"content":{"rendered":"

Terminamos el a\u00f1o y las expectativas del sector inmobiliario<\/strong> contin\u00faan siendo buenas, al menos hasta el 2020, aunque distintos factores parecen indicar que el explosivo a\u00f1o 2018 no se repetir\u00e1. La compraventa de vivienda<\/strong>, que va a terminar el a\u00f1o con una cifra cercana a las 575.000 operaciones y un crecimiento interanual del 14%, se ralentizar\u00e1 al a\u00f1o 2019,\u00a0 con un incremento que apenas superar\u00e1 el 7%.<\/p>\n

Por su parte, los precios han crecido de media un 5% este a\u00f1o y mantendr\u00e1n firme su recuperaci\u00f3n<\/strong> el 2019,\u00a0 con incrementos superiores y que pueden alcanzar el 5,2, teniendo a\u00fan tienen mucho recorrido para recuperar los perdidos techos del a\u00f1o 2008. Este moderado incremento medio<\/strong> se debe al ajuste a la baja que contin\u00faa produci\u00e9ndose en zonas de sobre oferta o a las m\u00ednimas subidas en poblaciones medianas, que compensan los elevados crecimientos en Madrid, Barcelona, Valencia \u2013que est\u00e1 subi\u00e9ndose al carro en los \u00faltimos meses- \u00a0y algunas zonas costeras.<\/p>\n

En estas grandes ciudades, el incremento del precio de la vivienda<\/strong> ha sido importante con tasas interanuales superiores al 10,5% en el caso de Madrid<\/strong> y del 8,2% en Barcelona<\/strong>. Teniendo en cuenta que ambas provincias suponen el 28% de las ventas totales \u00a0y que en determinadas ciudades con M\u00e1laga<\/strong> o San Sebasti\u00e1n<\/strong> se producen subidas superiores al 10%, entendemos\u00a0 que en los precios medios su peso se compense con otras zonas estancadas o de crecimientos muy modestos como Bilbao o Zaragoza o incluso negativos como Castilla Le\u00f3n o Castilla La Mancha.<\/p>\n

No son tan buenos los datos para \u00a0la construcci\u00f3n residencial<\/strong>, que penas ha superado incrementos del 7% este a\u00f1o y retroceder\u00e1 ligeramente el 2019 para volver a crecer en el 2020. Es al menos lo que opinan el Instituto de Pr\u00e1ctica Empresarial (IPE) y la Fundaci\u00f3n de Cajas de Ahorros (Funcas). \u00a0Las diferencias regionales en la edificaci\u00f3n de viviendas<\/strong> continuar\u00e1n existiendo, con un mercado fragmentado \u00a0a varias velocidades y con Madrid en cabeza<\/strong> con un 20% del total. Le siguen la Comunidad Valenciana, Andaluc\u00eda y Murcia, que elevan sus gr\u00faas a buen ritmo, destacando M\u00e1laga<\/strong> que vuelve a vivir el auge de la construcci\u00f3n de segunda residencia<\/strong>.\u00a0 Catalu\u00f1a se va distanciando debido a las incertidumbres pol\u00edticas y econ\u00f3micas que contin\u00faan presentes.<\/p>\n

Las causas de la situaci\u00f3n de bonanza del mercado inmobiliario<\/strong> hay que buscarlas en un entorno econ\u00f3mico muy favorable, con creaci\u00f3n de empleo, tipos de inter\u00e9s en m\u00ednimos y nuevas facilidades para la financiaci\u00f3n hipotecaria. A todo ello es preciso sumarle la presencia mantenida de un sector inversor<\/strong> que busca en las rentabilidades de la vivienda lo que la Bolsa, con su inseguridad o los dep\u00f3sitos bancarios con sus rid\u00edculas retribuciones, son incapaces de darle.<\/p>\n

La econom\u00eda espa\u00f1ola est\u00e1 experimentando una cierta desaceleraci\u00f3n<\/strong> en el segundo semestre del 2018, pero prosigue su ciclo expansivo previ\u00e9ndose un crecimiento del 2,3% del PIB en 2019. La financiaci\u00f3n<\/strong> contin\u00faa accesible, con tipos medios que no superan el 2,5% y con unas perspectivas favorables. El BCE ya ha advertido que el proceso de normalizaci\u00f3n de la pol\u00edtica monetaria<\/strong> ser\u00e1 muy gradual no aumentando el tipo de inter\u00e9s de referencia<\/strong> hasta el segundo semestre del 2019 y sin brusquedades durante todo el 2020.<\/p>\n

Por ello, la inversi\u00f3n en vivienda va a seguir ofreciendo una rentabilidad muy superior<\/strong> a otras posibilidades, con lo que seguir\u00e1 impulsando la demanda de manera regular. La rentabilidad bruta del alquiler<\/strong>, que el Banco de Espa\u00f1a estima en un 4,4%, sigue siendo la \u00fanica alternativa atractiva para los inversores<\/strong>, con retornos superiores a la inflaci\u00f3n y un mantenimiento del poder adquisitivo.<\/p>\n

No podemos olvidar que la fuerza de la demanda de vivienda por parte de extranjeros<\/strong> contin\u00faa increment\u00e1ndose y que si cerr\u00f3 el a\u00f1o 2017 en 89.000 operaciones, podr\u00eda cerrar el 2018 superando con soltura las 100.000 compraventas<\/strong>. \u00danicamente un Brexit duro<\/strong> podr\u00eda alterar, en el caso de los ciudadanos del Reino Unido, este crecimiento.<\/p>\n

En el a\u00f1o 2019 estas variables van a mantenerse, aunque m\u00e1s flojas que este a\u00f1o, lo que contribuir\u00e1 a un menor crecimiento del sector<\/strong> y al alejamiento del riesgo de burbuja inmobiliaria. El sector continuar\u00e1 creciendo de manera constante<\/strong> durante tres o cuatro a\u00f1os m\u00e1s en que se prev\u00e9 una toma de suelo suave y que s\u00f3lo puede propiciar ajustes m\u00e1s duros<\/strong> con bajada de precios en las zonas de mayor crecimiento de precios, como son Madrid y Barcelona, aunque la estabilidad que se les supone para los pr\u00f3ximos a\u00f1os podr\u00eda atenuar esta ca\u00edda.<\/p>\n

La situaci\u00f3n general va a ser a\u00fan expansiva y de crecimiento, ocupando las zonas perif\u00e9ricas<\/strong> el inter\u00e9s de compradores que huyen de los elevados precios de las almendras centrales. Los incrementos en la demanda<\/strong> van a suavizarse porque subir de las 500.000 viviendas vendidas anualmente no va a ser f\u00e1cil.<\/p>\n

El crecimiento econ\u00f3mico para el 2019 se est\u00e1 corrigiendo a la baja, con lo que la creaci\u00f3n de empleo ser\u00e1 menor; la pol\u00edtica econ\u00f3mica del BCE ha tocado a su fin, implicando subidas ligeras pero constantes del precio del dinero y el Gobierno ha iniciado una cierta regulaci\u00f3n del mercado de los alquileres que podr\u00eda complementarse\u00a0 controlando los precios m\u00e1ximos por parte de los ayuntamientos afectados, como quiere Podemos, el a\u00f1o que viene.<\/p>\n

Sin embargo, por otra parte, es preciso a\u00f1adir que los inversores van a mantener su inter\u00e9s en el ladrillo,<\/strong> porque la Bolsa y sus turbulencias son poco atractivas, ya lo advierte Alan Greenspan, alarmado por la situaci\u00f3n econ\u00f3mica con China, su posible devaluaci\u00f3n de la moneda y los temores a una desaceleraci\u00f3n mundial, \u201clos inversores deben buscar lugares de protecci\u00f3n\u201d. Y el inmobiliario con sus elevadas rentabilidades<\/strong> es uno de ellos.<\/p>\n

Otro interesante dato a tener en cuenta y que pasado el efecto del barullo del Supremo volver\u00e1 con fuerza, es la guerra hipotecaria<\/strong> desatada entre las entidades financieras, que han resucitado- en algunos casos- las hipotecas al 100%,<\/strong>\u00a0una de las causas de la burbuja inmobiliaria con su efecto sobre los precios. Son millones las personas que viven de alquiler y que ante los elevados precios<\/strong>, podr\u00edan verse tentadas por las hipotecas que les ofrecen los bancos y dar el paso en los dos o tres pr\u00f3ximos a\u00f1os.<\/p>\n

La situaci\u00f3n de los alquileres, afectados por la escasez de la oferta en grandes ciudades<\/strong>, la llegada de inversores grandes y peque\u00f1os, junto al auge de plataformas de alquiler vacacional, es claramente alcista. Y han alcanzado un precio en determinadas zonas \u00a0que supera el 30% en el per\u00edodo 2014-2018 \u00a0y\u00a0se acerca al 50% en \u00e1reas tur\u00edsticas como Palma de Mallorca<\/strong>. Esta situaci\u00f3n ha creado una cierta presi\u00f3n social<\/strong> \u00a0que ha obligado al Gobierno de S\u00e1nchez a actuar.<\/p>\n

La nueva normativa, ha realizado modificaciones\u00a0de la legislaci\u00f3n de arrendamientos urbanos<\/strong>, entre las que destacan la\u00a0ampliaci\u00f3n del contrato tipo de alquiler desde 3 a 5 a\u00f1os y la pr\u00f3rroga\u00a0desde 1 hasta 3 a\u00f1os. La vinculaci\u00f3n de la subida de los alquileres al IPC y el establecimiento de precios m\u00e1ximos est\u00e1n a la espera.<\/p>\n

Si a ello le sumamos la huida de inquilinos,<\/strong> propiciada por los elevados arrendamientos en comparaci\u00f3n con el coste de las hipotecas, entendemos el leve descenso de precios y una mayor existencia de inmuebles en alquiler. El 2019 continuar\u00e1 con esta t\u00f3nica y el descenso de precios ser\u00e1 m\u00e1s acusado.<\/p>\n

Toda esta situaci\u00f3n de alza de precios en la vivienda por compra o alquiler, junto con un muy inferior crecimiento de los salarios, ha tra\u00eddo un deterioro en los ratios de accesibilidad a la vivienda con un esfuerzo financiero cada vez mayor. As\u00ed, seg\u00fan el Banco de Espa\u00f1a, el porcentaje medio de la renta familiar que se destina al pago de la vivienda ronda ya el 35%, increment\u00e1ndose tambi\u00e9n el n\u00famero de a\u00f1os de renta que hay que dedicar a la compra de una vivienda y que ha pasado de 6,9 a 7,3 en un a\u00f1o.<\/p>\n

Un a\u00f1o 2019 continuista, con menores incrementos en todos los sentidos, pero con estabilidad<\/strong> para el sector, a la espera de un 2020 que puede volver a ver subidas m\u00e1s fuertes en precios y compraventas<\/strong>. Todo depende de esa macroeconom\u00eda que anda un poco revuelta por las andanzas de determinados personajes. Con tranquilidad y confianza lo iremos viendo. \u00a1\u00a1Felices Fiestas!!<\/strong><\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Eduardo Lizarraga<\/p>\n

WWW.AQUIMICASA.NET<\/p>\n

 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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