{"id":24144,"date":"2019-03-14T08:40:13","date_gmt":"2019-03-14T07:40:13","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=24144"},"modified":"2020-04-02T18:29:04","modified_gmt":"2020-04-02T16:29:04","slug":"mas-derechos-al-inquilino","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/vivienda\/alquileres\/mas-derechos-al-inquilino\/","title":{"rendered":"Dar derechos al inquilino no es demonizar al propietario"},"content":{"rendered":"\n

El refranero espa\u00f1ol nos deja muchas sentencias que son verdades como pu\u00f1os y entre ellas la de \u201cNunca llueve a gusto de todos<\/strong>\u201d merece estar en lugar destacado. Viene al caso de la legislaci\u00f3n sobre vivienda, que parece ya definitiva, promulgada por el Gobierno de S\u00e1nchez<\/strong> para regular el sector. Lo intent\u00f3 hace apenas dos meses con la norma que Podemos tumb\u00f3 en el congreso en enero y lo acaba de volver a repetir con un nuevo decreto<\/strong> que presenta importantes novedades, no solo frente a la legislaci\u00f3n vigente, sino tambi\u00e9n en relaci\u00f3n al fallido decreto anterior. <\/p>\n\n\n\n

El nuevo decreto de alquileres<\/strong>, aprobado el pasado d\u00eda 1 de marzo por el Consejo de Ministros, entr\u00f3 en vigor hace una semana, despu\u00e9s de haber sido publicado el martes 6 de marzo en el Bolet\u00edn Oficial del Estado (BOE). Entre los principales cambios de esta nueva regulaci\u00f3n<\/strong> encontramos que el contrato se eleva a cinco a\u00f1os si el arrendador es una persona f\u00edsica, y a siete si es jur\u00eddica. Adem\u00e1s, el arrendador f\u00edsico s\u00f3lo podr\u00e1 recuperar la vivienda para s\u00ed mismo o su familia si esta circunstancia queda recogida en el contrato. Por su parte, la pr\u00f3rroga t\u00e1cita<\/strong>, que es la que se produce despu\u00e9s de la obligatoria, se ampl\u00eda a tres a\u00f1os. En este caso, el periodo de preaviso por parte del arrendador ser\u00e1 de cuatro meses.<\/p>\n\n\n\n

Como el decreto carece de efectos retroactivos, para los contratos anteriores se mantienen los criterios existentes hasta el momento, con la salvedad de los acuerdos firmados entre el 19 de diciembre y el 23 de enero, fechas en las que estuvo vigente el fallido decreto anterior. <\/p>\n\n\n\n

A pesar de todo lo dicho en su gestaci\u00f3n, el decreto no contempla un control de precios<\/strong>, pero si en la evoluci\u00f3n de los mismos, al no poderse incrementar una cantidad mayor que el IPC, tal y como estaban antes de la reforma de Rajoy. Lo que s\u00ed asegura el Gobierno es que se impulsar\u00e1, en el plazo de ocho meses – parece que tienen previsto seguir en Moncloa- un sistema estatal de \u00edndices de referencia del precio del alquiler<\/strong>, aunque \u00fanicamente para aportar un mayor conocimiento del mercado. No solamente se aparta la petici\u00f3n de Podemos respecto del control de precios, sino tambi\u00e9n la del PEdCAT para contemplar bonificaciones fiscales. <\/p>\n\n\n\n

El decreto contempla modificaciones en los procedimientos de desahucio<\/strong>, donde la situaci\u00f3n de vulnerabilidad producir\u00e1 la suspensi\u00f3n del mismo hasta por tres meses, obligando a notificar con exactitud el d\u00eda y la hora del desahucio.<\/p>\n\n\n\n

No se olvida tampoco la actuaci\u00f3n sobre los pisos tur\u00edsticos<\/strong>, introduciendo la posibilidad de que una mayor\u00eda de 3\/5 de los vecinos puedan impedir su implantaci\u00f3n\u00a0 en el edificio y poder obligarles a que realicen una mayor aportaci\u00f3n a los gastos de la comunidad.<\/p>\n\n\n\n

La r\u00e1pida gestaci\u00f3n\ndel decreto, cuando parec\u00eda que se iba a quedar en el tintero para otra\nocasi\u00f3n, cogi\u00f3 desprevenidos a muchos propietarios, sobre todo empresas,  que intentaron firmar los contratos pendientes\nantes de su publicaci\u00f3n, creando situaciones de estr\u00e9s en agencias\ninmobiliarias y gestor\u00edas.<\/p>\n\n\n\n

\u00a0A la vez, desde todos los sectores implicados, se emitieron opiniones sobre el decreto no quedando nadie satisfecho<\/strong>, lo que no es mala se\u00f1al.<\/p>\n\n\n\n

Desde la PAH, se considera que el decreto del PSOE es una oportunidad perdida<\/strong> y que hay m\u00e1s sombras que luces en el mismo. As\u00ed, para la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, resulta negativo que se permitan expulsiones unilaterales al final del contrato de alquiler, no incorporando la renovaci\u00f3n autom\u00e1tica siempre que el inquilino haya cumplido con sus obligaciones, y a no ser que haya necesidad familiar por parte de la propiedad, u otra causa de fuerza mayor. Y si lo anterior es negativo, mucho peor se considera que se deje fuera la posibilidad de poder regular los precios<\/strong> que, estima la PAH, ser\u00eda una de las mejores herramientas para frenar la especulaci\u00f3n y pinchar la burbuja de los alquileres. La misma calificaci\u00f3n merece que no se hayan incluido medidas que eviten los desahucios sin alternativa habitacional, situaci\u00f3n que en Catalu\u00f1a se ha solventado obligando a los grandes propietarios a garantizar una alternativa de vivienda, aplicada a todas las personas bajo amenaza de desahucio por motivo de impago de alquiler o de hipoteca.<\/p>\n\n\n\n

Tampoco les contenta que sea el inquilino quien pague la mayor parte de los honorarios<\/strong> cuando el propietario sea una persona f\u00edsica y defienden la postura contraria, por ser servicios no solicitados. Y mucho menos que se mantengan los privilegios fiscales a los fondos de inversi\u00f3n<\/strong>, que disponen de miles de propiedades en alquiler sin pagar el impuesto de sociedades y disfrutando de importantes deducciones. Tambi\u00e9n critican que no se intervengan los beneficios fiscales de los propietarios, que seguir\u00e1n tributando el IRPF s\u00f3lo por el 40% de la renta<\/strong> que reciben.<\/p>\n\n\n\n

En el lado contrario, en el que se pierden importantes ventajas, el nuevo real decreto-ley tampoco satisface y los diferentes implicados, todos a una, estiman que se demoniza al propietario, que podr\u00eda responder sacando sus inmuebles del mercado. Como pregona la Asociaci\u00f3n de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA),\u00a0 que aventura un agravamiento del mercado del alquiler<\/strong>, tanto en la restricci\u00f3n hacia inquilinos solventes, como en un incremento de precios por disminuci\u00f3n de oferta en el mercado<\/strong>. La protecci\u00f3n se decanta hacia el inquilino, aseguran desde la Asociaci\u00f3n, y esta alteraci\u00f3n del equilibrio conseguir\u00e1 que se retiren muchos peque\u00f1os propietarios que no quieren tener problemas con su propiedad. El mercado se va a retraer con esta legislaci\u00f3n, que es todo lo contrario a lo aconsejable<\/strong> para aumentar el n\u00famero de viviendas y as\u00ed conseguir bajar los precios.<\/p>\n\n\n\n

Y si los promotores se muestran abiertamente contrarios a este intento de controlar el mercado, los fondos de inversi\u00f3n auguran un menor inter\u00e9s internacional por el inmobiliario espa\u00f1ol<\/strong>, al aumentar la inseguridad jur\u00eddica, con lo que ello implica. Y no s\u00f3lo puede producirse un desinter\u00e9s por venir a invertir en Espa\u00f1a, sino que los que ya est\u00e1n presentes intenten valorizar sus inversiones, que se van a ver limitadas en garant\u00edas e incrementos anuales y lo hagan adapt\u00e1ndose al decreto con un aumento del precio de partida del alquiler<\/strong>, intentando curarse en salud.<\/p>\n\n\n\n

La orilla capitalista del inmobiliario echa en falta los est\u00edmulos fiscales de los que tanto se habl\u00f3 y teniendo en cuenta, como afirman, que el mercado ya estaba comenzando a regularse a s\u00ed mismo, con una contenci\u00f3n de los precios, penalizar m\u00e1s al propietario s\u00f3lo puede conseguir que la oferta , que ya es insuficiente, disminuya y sea incapaz de satisfacer la demanda<\/strong>. La seguridad que exist\u00eda con la anterior legislaci\u00f3n para el propietario disminuye y no hay nada m\u00e1s miedica que el dinero. <\/p>\n\n\n\n

Si desde la PAH estiman que el decreto se queda corto, desde el \u00a0lado contrario echan en falta lo que hasta ahora han tenido, seguridad para el arrendamiento y piden consenso con la administraci\u00f3n<\/strong>\u00a0 para evitar efectos indirectos que pueden producirse por algunas de las medidas adoptadas. Hay que decir que ese consenso que ahora piden es el que no estuvieron dispuestos a dar cuando la situaci\u00f3n era otra y ten\u00edan la sart\u00e9n por el mango.<\/p>\n\n\n\n

Finalmente y como grandes perjudicados sin voz, las agencias inmobiliarias<\/strong>, intermediadores necesarios en la mayor\u00eda de operaciones de alquiler, aseguran que el decreto va a causar una profunda alteraci\u00f3n del mercado ya establecido y que los grandes perjudicados, adem\u00e1s de ellos mismos porque aseguran se har\u00e1n menos contratos, van a ser los de siempre, los m\u00e1s necesitados de alquilar que van a tener que aceptar limitaciones en los acuerdos con los propietarios si quieren poder acceder a los mismos, adem\u00e1s de precios de partida m\u00e1s altos<\/strong> para cubrir riesgos. Auguran as\u00ed trampas a la ley y una redirecci\u00f3n de la oferta existente hacia el alquiler vacacional<\/strong> en las zonas donde exista esta opci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

Tal vez debieran contemplarse determinadas ayudas o exenciones en zonas como los cascos antiguos de las ciudades y otros barrios tur\u00edsticos para evitar que los alquileres de larga duraci\u00f3n, ahora penalizados, desaparezcan por completo. El paraguas para la lluvia que viene no puede inducir a retirar el producto del mercado, sino ayudarle a que se mantenga. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Los efectos de esta nuevo decreto no ser\u00e1n inmediatos<\/strong> y su influencia en el sector inmobiliario, salvadas las visceralidades de los primeros meses, se ir\u00e1n viendo con el tiempo. Son demasiados a\u00f1os en los que se ha considerado la vivienda como el primer bien de inversi\u00f3n de los espa\u00f1oles, para que el cambio se acepte con naturalidad por los inversores. La vivienda es un derecho<\/strong> y la legislaci\u00f3n debe estar hecha para consagrarlo como tal, lo contrario es hacernos trampas con los nefastos resultados que ellos supone.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Eduardo Lizarraga<\/p>\n\n\n\n

WWW.AQUIMICASA.NET<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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