{"id":25874,"date":"2019-07-18T08:27:48","date_gmt":"2019-07-18T06:27:48","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=25874"},"modified":"2020-04-02T18:28:52","modified_gmt":"2020-04-02T16:28:52","slug":"la-estabilizacion-inmobiliaria-no-es-crisis-es-oportunidad","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/vivienda\/compraventa-de-viviendas\/la-estabilizacion-inmobiliaria-no-es-crisis-es-oportunidad\/","title":{"rendered":"La estabilizaci\u00f3n inmobiliaria no es crisis, es oportunidad"},"content":{"rendered":"

El inicio de las vacaciones estivales va a dejar al sector inmobiliario sumido en la incertidumbre. La vuelta no se presume tan tranquila como la del a\u00f1o pasado en que operaciones y precios marchaban a buen ritmo. Todo lo contrario, los \u00faltimos datos, sin ser malos, est\u00e1n muy por debajo de las previsiones<\/strong> que, tal vez demasiado optimistas, se hicieron al cerrar el a\u00f1o 2018\u00a0 y parecen indicar de forma clara que se ha entrado en una estabilizaci\u00f3n. Y se produce mucho antes de lograr alcanzar las cotas de precios que se perdieron con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, hace ya 12 a\u00f1os.<\/p>\n

A la espera de los datos de junio, que tendr\u00edan que ser muy buenos para enderezar el primer semestre, el INE ya anuncia que el pasado mes de mayo, el \u00faltimo del que se tienen registros, la compraventa de viviendas tan s\u00f3lo subi\u00f3 un 1,1% respecto al mismo mes del 2018, con un total de 47.558 operaciones realizadas. Y deja la cifra total de los 5 primeros meses del a\u00f1o, en 222.596 unidades vendidas, es decir, tan s\u00f3lo un 1,8% \u00a0m\u00e1s que entre enero y mayo del a\u00f1o pasado<\/strong>. Con estos datos las previsiones de superar las 600.000 unidades vendidas este a\u00f1o<\/strong>, se vuelven una meta muy dif\u00edcil de alcanzar, por no decir imposible si tenemos en cuenta las previsiones econ\u00f3micas del BCE para el entorno europeo.<\/p>\n

Y si las compraventas est\u00e1n pinchando en la media del estado, que habr\u00e1 zonas beneficiadas en las que los meses de mayo y junio se hayan dado bien, los precios tampoco est\u00e1n creciendo como nos ten\u00edan acostumbrados. La estad\u00edstica de Tinsa para el segundo trimestre del a\u00f1o, conocida hace una semana, confirma que se consolida y generaliza la moderaci\u00f3n en el encarecimiento de la vivienda terminada, <\/strong>tanto nueva como usada.\u00a0 As\u00ed, el precio medio se encareci\u00f3 en junio un 2,5% interanual, hasta alcanzar un precio medio de 1350 euros el metro cuadrado<\/strong>, que es pr\u00e1cticamente el mismo con el que se cerr\u00f3 el primer trimestre. Y la perspectiva parece indicar que no va a haber muchas m\u00e1s alegr\u00edas para los propietarios y que la subida de precios podr\u00eda haber llegado hasta aqu\u00ed, recuper\u00e1ndose un 14,9% desde febrero del 2015 cuando alcanz\u00f3 su nivel m\u00e1s bajo.<\/p>\n

Para que nos hagamos una idea de la fotograf\u00eda nacional, el precio medio de la vivienda terminada arrastra una\u00a0ca\u00edda acumulada desde m\u00e1ximos pre-crisis del 34,1%<\/strong>, con cifras muy similares en las capitales y grandes ciudades (-34,3%). En las \u00e1reas metropolitanas y en la costa mediterr\u00e1nea, la brecha respecto a m\u00e1ximos del ciclo anterior es superior: un 38,4% y un 42,8%, respectivamente. En las islas (Baleares y Canarias) la diferencia respecto a m\u00e1ximos se reduce al 18,7%.<\/p>\n

Con esta situaci\u00f3n de operaciones y precios, parece tambi\u00e9n claro que est\u00e1 volviendo a incrementarse el plazo de tiempo en el que se vende una vivienda<\/strong>. De momento no es para alarmarse, pero los datos est\u00e1n ah\u00ed: de los 7,91 meses de plazo medio hace nueves meses, hemos subido ya a los 8,2 meses. Y los vendedores, sobre todo los particulares, lo empiezan a notar, ya no resulta tan f\u00e1cil vender la vivienda<\/strong> y tal vez haya que invertir algo en el empe\u00f1o. Con todo, \u00a0la situaci\u00f3n es muy desigual; Madrid, con 3,6 meses, tiene el plazo m\u00e1s reducido seguida entre las grandes capitales por Zaragoza (3,8 meses), Sevilla (5,1 meses), Barcelona (6,5 meses) y Valencia (7,6 meses). En el lado opuesto de la tabla, Girona, Salamanca, Cantabria y Ourense muestran plazos de trece meses o superiores.<\/p>\n

Y como era de esperar, ya han surgido voces que achacan este par\u00f3n inesperado a distintos factores. El primero de ellos, sobre todo en algunas zonas como Madrid, Barcelona y las islas, al precio. Y es que los propietarios de las viviendas, \u00a0muy influenciados por los grandes titulares period\u00edsticos, que hablan de crecimientos y demanda, han incrementado el precio de sus propiedades a la venta, hasta colocarlos muy por encima \u00a0de las tasaciones\u00a0 que servir\u00e1n para otorgar los cr\u00e9ditos hipotecarios.<\/p>\n

Y si adem\u00e1s estamos comenzando a vivir un encarecimiento de las hipotecas y un endurecimiento de las condiciones de solvencia a los clientes por parte de los bancos, \u00a0encontramos que sin unos buenos ahorros ser\u00e1 dif\u00edcil acceder a la vivienda deseada<\/strong>. Sobre todo para los j\u00f3venes, con sueldos bajos, condiciones precarias y sin una vivienda anterior que poder aportar en la operaci\u00f3n.<\/p>\n

Fuera de la realidad los propietarios, malos los bancos y ciegas ante las necesidades sociales\u00a0 las administraciones, que no se ponen de acuerdo para ofrecer un buen planteamiento de ayudas \u00a0que hagan la vivienda m\u00e1s accesible, sobre todo a los j\u00f3venes.\u00a0 Estas son las causas, a su juicio, que esgrime la Federaci\u00f3n de Asociaciones de Inmobiliarias<\/strong>, alarmada ante un descenso del 12% en las operaciones de compraventa entre abril y junio, con respecto al mismo periodo del a\u00f1o anterior.<\/p>\n

Todav\u00eda no han salido a la palestra los promotores, pero alguno de ellos tiene que estar ya con sudores fr\u00edos. Hay mucha obra nueva en marcha. Los datos acumulados indican que en los cuatro primeros meses de 2019, se han otorgado permisos para edificar 37.594 nuevas viviendas. Esta cifra es un 23% superior a la registrada entre enero y abril del a\u00f1o pasado.\u00a0 La mayor parte (7.658) de los visados de construcci\u00f3n corresponden a viviendas en bloque, mientras que 2.407 fueron para unifamiliares. Si el oto\u00f1o no trae un cambio de tendencia podr\u00eda producirse una mayor ralentizaci\u00f3n en la venta de obra nueva, m\u00e1xime si tenemos en cuenta que con un incremento del 10,4%, se encarece al mayor ritmo desde finales del 2007 y est\u00e1 comenzando a distanciarse en exceso de los precios de la vivienda usada.<\/p>\n

La baja de las previsiones en las ventas anuales, que podr\u00edan quedarse por debajo de las 540.000\u00a0 unidades vendidas, frente a las 600.000 previstas y la excesiva proliferaci\u00f3n de actores<\/strong> en la intermediaci\u00f3n inmobiliaria, est\u00e1n ya produciendo, y esto se va a acentuar, una regulaci\u00f3n en el sector. Durante estos \u00faltimos cuatro a\u00f1os las agencias inmobiliarias han crecido un 36%\u00a0 en n\u00famero, seg\u00fan datos del Instituto Nacional de Estad\u00edstica, lo que quiere decir que en determinadas ubicaciones, las m\u00e1s golosas, su n\u00famero se ha duplicado<\/strong>. Al calor de la recuperaci\u00f3n y del brillo econ\u00f3mico muchas empresas han olvidado que el sector tiene poco que ver con aquel al que sorprendi\u00f3 la crisis en el 2008. Internet, las proptech y las nuevas tecnolog\u00edas de comunicaci\u00f3n van a impedir que los n\u00fameros sean los de antes y sacar\u00e1n del mercado a aquellos que no vean m\u00e1s all\u00e1 del negocio off line.<\/p>\n

Es la hora de incorporarnos al posicionamiento SEM y SEO<\/h2>\n

El desaf\u00edo para las empresas que quieran mantener su oficina tradicional es la eficiencia y la bajada de costes, sobre todo en un panorama de menores ventas y captaci\u00f3n m\u00e1s dif\u00edcil.<\/p>\n

M\u00e1s tecnolog\u00eda, mejores webs orientadas al SEO<\/strong>, esfuerzos en la reputaci\u00f3n online<\/strong>, posicionamiento individual del producto en forma long tail<\/strong>, control de las posibilidades de Google<\/strong>, optimizaci\u00f3n de los costos publicitarios explorando nuevas formas de estar presentes, campa\u00f1as SEM y SEO<\/strong><\/a>, redes sociales, posicionamiento en ingl\u00e9s, franc\u00e9s o alem\u00e1n\u2026Hay que cambiar porque el sector ha cambiado y tampoco el cliente es el de antes, sabe m\u00e1s, est\u00e1 m\u00e1s preparado y controla Google y sus b\u00fasquedas. Si cuando vamos a un nuevo restaurante en el que nos gastaremos 100 euros como m\u00e1ximo, lo investigamos por internet para conocer sus cr\u00edticas, \u00bfC\u00f3mo no vamos a investigar a un profesional al que confiamos la operaci\u00f3n financiera de nuestra vida? Los nuevos clientes<\/strong>, que han crecido con internet y ahora lo llevan en su bolsillo lo hacen y ser\u00e1n mayor\u00eda en breve. Por eso la presencia en Google y en las redes<\/strong> es tan importante, tanto de nuestra empresa como de nuestros productos.<\/p>\n

Internet y las nuevas tecnolog\u00edas<\/strong> han cambiado el mundo que conoc\u00edamos y lo van a seguir haciendo cada vez m\u00e1s deprisa. El sector de la intermediaci\u00f3n inmobiliaria<\/strong> que entr\u00f3 en la crisis del 2007,\u00a0 tiene poco que ver con el de hoy en d\u00eda. Y no podemos estar intentando averiguar qui\u00e9n se comi\u00f3 nuestro trocito de queso, sino entender que Google es nuestro aliado obligado<\/strong> y que se nos tragar\u00e1 si no lo aceptamos. Dise\u00f1ar una estrategia de visibilidad<\/strong>, posicionamiento y reputaci\u00f3n, junto con la incorporaci\u00f3n de las nuevas tecnolog\u00edas, ser\u00e1n la \u00fanica forma de diferenciarnos de nuestra competencia, de captar las mejores propiedades y de acercarnos al \u00e9xito. La estabilizaci\u00f3n del sector no es una crisis, es una oportunidad<\/strong>.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Eduardo Lizarraga<\/p>\n

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