{"id":27813,"date":"2020-01-09T08:52:41","date_gmt":"2020-01-09T07:52:41","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=27813"},"modified":"2020-04-02T18:28:44","modified_gmt":"2020-04-02T16:28:44","slug":"ano-y-legislacion-nueva-para-un-sector-que-se-estabiliza","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/vivienda\/construccion-de-viviendas\/ano-y-legislacion-nueva-para-un-sector-que-se-estabiliza\/","title":{"rendered":"A\u00f1o y legislaci\u00f3n nueva para un sector que se estabiliza"},"content":{"rendered":"

Parece que han llegado a un acuerdo los astros y los pol\u00edticos para empezar el a\u00f1o<\/strong> todos a la vez. A poco m\u00e1s de una semana del solsticio de invierno, el pleno del Congreso ha dado su confianza,- aunque sea por un estrecho margen – al candidato socialista y Pedro S\u00e1nchez encabezar\u00e1 el primer gobierno de coalici\u00f3n de nuestra democracia. Muchos son los interrogantes que se abren en esta nueva etapa y nuevo a\u00f1o y la vivienda<\/strong>, por su importancia para el bienestar de los espa\u00f1oles, no es el m\u00e1s peque\u00f1o.<\/p>\n

Terminamos el a\u00f1o 2019 con un sector inmobiliario algo renqueante<\/strong>, pero que se anim\u00f3 en los \u00faltimos meses frente a un verano lamentable que no auguraba nada bueno. De esta manera en el cuarto trimestre del a\u00f1o los precios se incrementaron casi un 5% interanual<\/strong>, alcanzando la cifra media de 1.402 euros\/m2. La situaci\u00f3n no es igual en todas las regiones y\u00a0 la tabla la encabeza Baleares con 2.368 euros\/m2, seguida por Madrid con 2.244 euros\/m2 y con el Pa\u00eds Vasco en tercera posici\u00f3n, con 2.163 euros\/m2.<\/p>\n

Los mayores incrementos de precio<\/strong> se han desplazado de los centros de las ciudades, que est\u00e1n viviendo ya una estabilizaci\u00f3n, hacia la periferia. Por poner un ejemplo, los mayores incrementos en Madrid<\/strong> se han producido en Vallecas, Fuencarral y Villaverde, superando en los tres casos el 7% de media. En Barcelona<\/strong>, que fue la primera zona en la que comenzaron a subir los precios tras la crisis \u2013por eso es bueno tomarla como referencia- la situaci\u00f3n es muy diferente con leves descensos generalizados.<\/p>\n

Todas las Comunidades Aut\u00f3nomas, excepto Extremadura con -0,6% y la Comunidad Valenciana con un -0,5% presentan un crecimiento sostenido con Arag\u00f3n (7,9%), Castilla y Le\u00f3n (6,7%) y Asturias (6,1) en la parte alta de la tabla.<\/p>\n

Tambi\u00e9n los alquileres han subido este \u00faltimo trimestre<\/strong>, pero mucho menos que en los anteriores, rozando ya su techo m\u00e1ximo<\/strong> por la situaci\u00f3n econ\u00f3mica de los arrendatarios, que no por las apetencias de los arrendadores. Los mayores precios, una vez m\u00e1s, se dan en Barcelona, Madrid, Baleares y Gipuzkoa.<\/p>\n

En lo que se refiere a compraventa y a falta de los datos de los dos \u00faltimos meses del a\u00f1o, que han sido mejor de lo esperado, las operaciones al cierre de octubre han sido, seg\u00fan el INE, 427.638<\/strong>, lo que supone una disminuci\u00f3n del 2,7% frente al mismo periodo de 2018. Casi dos tercios de las operaciones se concentran en Andaluc\u00eda, Catalu\u00f1a, Comunidad Valenciana y Comunidad de Madrid.<\/p>\n

Las incertidumbres para este a\u00f1o que comienza no son estridentes y se espera un a\u00f1o continuista con el cierre del 2019,\u00a0 marcado por la estabilizaci\u00f3n con el fondo del acuerdo entre PSOE y Unidas Podemos, que tendr\u00e1 sus mayores objetivos en el mercado de alquileres, los desahucios y las socimis<\/strong>.<\/p>\n

Comenzando con el mercado hipotecario<\/strong>, la banca espa\u00f1ola se va a enfrentar este a\u00f1o a varios problemas. Por un lado tener que trabajar en un entorno de tipos bajos, lo que har\u00e1 que las hipotecas variables tengan poca rentabilidad, de ah\u00ed su inter\u00e9s por vender las m\u00e1ximas hipotecas a tipo fijo<\/strong>. El BCE va a mantener los tipos de inter\u00e9s en negativo durante todo el a\u00f1o y si hay cambios no ser\u00e1n hasta el 2021. Subir las comisiones por todos los conceptos, <\/strong>aplic\u00e1ndonos incluso los que no utilicemos,\u00a0 e incrementar los diferenciales de las variables, parece que son los \u00fanicos caminos que les quedan para salvar su rentabilidad. Y a ello hay que sumarle la guerra hipotecaria entre entidades.<\/p>\n

Otra cuesti\u00f3n que puede incidir y mucho, en la actuaci\u00f3n de los bancos este a\u00f1o, es la sentencia que sobre la posible abusividad del IRPH emitir\u00e1 en TJUE en los pr\u00f3ximos meses.\u00a0 El \u00edndice podr\u00eda ser declarado nulo en los casos en que se incluy\u00f3 en el contrato hipotecario sin explicar al firmante en qu\u00e9 consist\u00eda y las consecuencias de su aplicaci\u00f3n, que son todos.\u00a0 Una sentencia contraria a los bancos, como se presume que puede ser,\u00a0 les obligar\u00e1 a devolver una cantidad, que seg\u00fan si se sustituye el IRPH por el eur\u00edbor o se anula del todo la cl\u00e1usula, puede oscilar entre los 8.500 y 46.000 millones de euros<\/strong>. Y ello obligar\u00eda a los bancos a recuperar lo posible de esa cifra, con subidas de precios en sus hipotecas u otros productos financieros, planes de pensiones, dep\u00f3sitos, cr\u00e9ditos al consumo… De sus recursos propios no lo van a pagar<\/strong>.<\/p>\n

Como adem\u00e1s se prev\u00e9 un endurecimiento de las condiciones para conceder las hipotecas, parece que, al menos desde este lado, la situaci\u00f3n para la adquisici\u00f3n de la vivienda va a empeorar. Seguiremos con la necesidad de disponer del 20%-30% ahorrado, de contar con un buen sueldo y de un trabajo estable y con antig\u00fcedad: los j\u00f3venes lo van a seguir teniendo crudo<\/strong>.<\/p>\n

Y esta situaci\u00f3n resulta un tanto dram\u00e1tica para el sector que necesita poder vender primera vivienda a los j\u00f3venes<\/strong>. Si no puede contar con ellos ser\u00e1 dif\u00edcil construir esas 150.000 viviendas que ten\u00edan los promotores en mente y que podr\u00eda acercarse m\u00e1s a las 110.000 de \u00e9ste a\u00f1o, que es el segundo en que se pasa la frontera de las 100.000 viviendas construidas desde los a\u00f1os previos a la crisis.<\/p>\n

Y este es el gran desaf\u00edo para promotores, constructores y tambi\u00e9n para el pa\u00eds, conseguir que los j\u00f3venes puedan emanciparse y acceder a su primera vivienda<\/strong>, lo que resulta harto dif\u00edcil cuando est\u00e1n inmersos en un universo de bajos sueldos que les dejan poca o nula capacidad de ahorro. Es preciso ser imaginativos y encontrar f\u00f3rmulas que permitan poner en el mercado viviendas asequibles, con t\u00e9cnicas de construcci\u00f3n que reduzcan los costes, y financiaci\u00f3n para el pago de la entrada a los j\u00f3venes que carecen de ahorros.<\/p>\n

Y en la compraventa van a tener mucho que decir los precios, que no se espera que superen incrementos del 2% de media este a\u00f1o<\/strong>. Claro est\u00e1 que el mercado no es homog\u00e9neo y que esa media contempla ubicaciones en las que podr\u00edan producirse incrementos del 5% y otras en las que el precio de la vivienda puede experimentar ciertos descensos.<\/p>\n

La estabilidad de los precios con incrementos suaves<\/strong> que se prolongar\u00e1n hasta el 2021, debe hacer perder toda idea de que la vivienda caiga de precio. Ni hay crisis inmobiliaria, ni vamos a sufrir las consecuencias de una crisis econ\u00f3mica. Los principales riesgos se est\u00e1n disolviendo y todo quedar\u00e1 en unos a\u00f1os de escaso crecimiento.<\/p>\n

Menos tranquilidad parece que habr\u00e1 en el mercado del alquiler. Los precios contin\u00faan subiendo en algunas ciudades y el acuerdo entre PSOE y Podemos quiere dar competencias a los ayuntamientos para que controlen las zonas tensionadas. Y esto no gusta al sector de las empresas que han puesto en la vivienda de alquiler su punto de mira para conseguir elevadas rentabilidades, a costa de los m\u00e1s necesitados del pa\u00eds. Y ya est\u00e1n moviendo a su n\u00f3mina de pol\u00edticos, para que se rebelen contra esta medida. La excusa ya la hemos o\u00eddo muchas veces en boca del neoliberalismo a ultranza, si se interviene el mercado se contraer\u00e1 la oferta y la vivienda que quede disponible se encarecer\u00e1.<\/p>\n

De la discusi\u00f3n se deduce que hace falta m\u00e1s oferta de vivienda<\/strong> y que los propietarios necesitan seguridad jur\u00eddica para ponerla o mantenerla en el mercado. Tambi\u00e9n, que es preciso equipararse a los pa\u00edses de nuestro entorno, que cuentan con cifras de m\u00e1s del 10% de vivienda en alquiler social, frente a menos del 1,5% que tenemos en Espa\u00f1a. Pero esta cantidad de viviendas no se pueden sacar de la nada y los plazos e inversiones necesarias para disponer de vivienda social de nueva construcci\u00f3n no son asumibles por la magnitud del problema que padecemos, con demasiados a\u00f1os de pol\u00edtica antisocial en materia de vivienda. Aunque ya les gustar\u00eda a los constructores y promotores, que se dedicara esa ingente cantidad de recursos p\u00fablicos y una legislaci\u00f3n servil a sus negocios, para atraer inversores oportunistas.<\/p>\n

La soluci\u00f3n est\u00e1 a la vista de todos. La crisis dej\u00f3 gran cantidad de vivienda en manos de bancos, Sareb, fondos de inversi\u00f3n\u2026 vivienda que contin\u00faa vac\u00eda como materia de especulaci\u00f3n y es necesario movilizarla para no invertir recursos, siempre escasos, en construir m\u00e1s. La sostenibilidad del territorio tambi\u00e9n es importante. Por supuesto que habr\u00e1 zonas en las que no habr\u00e1 otra soluci\u00f3n que poner suelo p\u00fablico a disposici\u00f3n de los constructores. Para esto hace falta un gran proyecto nacional que deber\u00eda centralizarse en un Ministerio de Vivienda. Por m\u00e1s que D\u00edaz Ayuso no quiera perder competencias y se desga\u00f1ite ante los micr\u00f3fonos intentando volver a enga\u00f1ar a los madrile\u00f1os, asegur\u00e1ndoles que va a edificar 25.000 viviendas sociales. Supongo que ser\u00e1 para venderlas de nuevo a un fondo buitre a precio de saldo una vez edificadas con dinero p\u00fablico, como hizo su antecesor Ignacio Gonz\u00e1lez.<\/p>\n

El camino ya lo est\u00e1 marcando el Gobierno Vasco, que en lugar de construir vivienda social y ante la perentoria necesidad de la misma para j\u00f3venes y otros colectivos necesitados, est\u00e1 llegando a acuerdos con tenedores como Sareb,\u00a0 a los que se penalizar\u00e1 si mantienen viviendas vac\u00edas, para ponerlas en el mercado a un precio adecuado. Un bien de primera necesidad no puede ser materia de especulaci\u00f3n y este Gobierno que comienza debe legislar para impedirlo.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Eduardo Lizarraga<\/p>\n

WWW.AQUIMICASA.NET<\/p>\n

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