{"id":27904,"date":"2020-01-16T10:50:19","date_gmt":"2020-01-16T09:50:19","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=27904"},"modified":"2020-04-02T18:49:26","modified_gmt":"2020-04-02T16:49:26","slug":"de-nuevo-los-compradores-con-la-sarten-por-el-mango","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/opinion\/de-nuevo-los-compradores-con-la-sarten-por-el-mango\/","title":{"rendered":"De nuevo los compradores con la sart\u00e9n por el mango"},"content":{"rendered":"

Los datos comenzaron a llegar en el primer trimestre del pasado a\u00f1o. Despu\u00e9s de un 2018 de considerables incrementos, tantos en las operaciones como en los precios, y coincidiendo con los rumores sobre una crisis econ\u00f3mica en ciernes, el sector comenz\u00f3 a pararse<\/strong>. Y todos los datos que se han ido recibiendo estos \u00faltimos meses del a\u00f1o, hipotecas, compraventas, precios\u2026 han continuado indicando la progresiva estabilizaci\u00f3n del mercado inmobiliario<\/strong>.<\/p>\n

El \u00faltimo mes del a\u00f1o, la vivienda ha confirmado descensos en la costa mediterr\u00e1nea y en 19 provincias, lo que muestra c\u00f3mo va a ser este inicio del a\u00f1o. El ciclo expansivo que comenz\u00f3 en 2014 finaliza. Se retrae la demanda<\/strong>, con una oferta que se incrementa en nueva vivienda y muchos particulares intentando vender a precios que se alejan de la realidad<\/strong>. \u00a0Los plazos de venta tambi\u00e9n se incrementan y el resultado es el esperado, la tortilla inmobiliaria se da la vuelta<\/strong> y los compradores vuelven a tener en sus manos el mango de la sart\u00e9n.<\/p>\n

No se han alcanzado en estos a\u00f1os de crecimiento los precios del 2007 y a\u00fan hay muchos propietarios, que compraron a partir del 2003, \u00a0y que perder\u00e1n dinero al vender<\/strong>. Desde el punto m\u00e1s bajo del ciclo, alcanzado en febrero de 2015, el precio medio en Espa\u00f1a se ha incrementado un 15,3 %, mientras que la\u00a0ca\u00edda acumulada<\/strong>\u00a0desde m\u00e1ximos de la d\u00e9cada anterior es del 33,8 %.<\/p>\n

La costa mediterr\u00e1nea, que\u00a0suma tres meses reduciendo su precio<\/strong>\u00a0medio respecto al mes anterior, \u00a0muestra ya un precio inferior a diciembre de 2018, con una ca\u00edda interanual del 4,6 %. El frenazo de diciembre deja la variaci\u00f3n interanual del cuarto trimestre en el 2,7 % y el crecimiento medio en el a\u00f1o 2019 en un 3,6%.<\/strong><\/p>\n

Teniendo presente todo el ciclo expansivo, son las capitales y grandes ciudades, sobre todo Madrid y Barcelona<\/strong>, las que mayores crecimientos de precio han experimentado hasta el ya pasado 2019, pero hay que se\u00f1alar que los dos grandes motores, sobre todo Barcelona, se est\u00e1n parando<\/strong>. Estas grandes ciudades han incrementado sus precios el 25,2 % desde sus m\u00ednimos en la crisis, seguido de Baleares y Canarias, que acumula un 23 % de revalorizaci\u00f3n. El crecimiento medio del estado ha sido un 15,3%, pero hay zonas y provincias que se sit\u00faan claramente por debajo, como la costa mediterr\u00e1nea, con un 12,7% y peque\u00f1os municipios que apenas se han revalorizado un 4,9% desde el m\u00ednimo. Otras zonas incluso siguen bajando<\/strong> y sus precios se encuentran a menos del 50% del inicio de la crisis.<\/p>\n

El precio medio de la vivienda, nueva y usada en Espa\u00f1a, acumula un descenso del 33,8 % desde los m\u00e1ximos registrados en 2007<\/strong>. La costa mediterr\u00e1nea, las \u00e1reas metropolitanas y los municipios m\u00e1s peque\u00f1os de interior arrastran ca\u00eddas del 44,9 %, del 39,0 % y del 35,4%, respectivamente. En las islas, la brecha desde los m\u00e1ximos se reduce hasta un 19,5 %.<\/p>\n

Esta situaci\u00f3n indica el cambio fundamental del sector<\/strong>, se pasa de un mercado de vendedores a uno de compradores.\u00a0 Y la lecci\u00f3n ya la sabemos. Hay que ajustar los precios al mercado<\/strong>, cuidar el producto y tener claro que los plazos de venta se alargan<\/strong>. Es momento otra vez de los profesionales,\u00a0 que tienen la lecci\u00f3n bien aprendida y cuentan con los medios y el conocimiento para llevar la operaci\u00f3n a buen t\u00e9rmino y en el menor tiempo posible.<\/p>\n

Los problemas giran alrededor del acceso a la vivienda de los j\u00f3venes<\/strong>, que con sueldos bajos, inestabilidad laboral y escasos ahorros tienen pocas posibilidades de cumplir los requisitos bancarios para una hipoteca. La desaceleraci\u00f3n econ\u00f3mica y un panorama de mayor desempleo no mejoran la situaci\u00f3n. Sobre todo cuando los bancos, a pesar de la continuidad de los precios bajos del dinero, est\u00e1n endureciendo sus condiciones<\/strong> y se prev\u00e9 suban sus diferenciales.<\/p>\n

Tampoco la situaci\u00f3n para los inversores es mejor. A pesar de que la rentabilidad del sector inmobiliario, con el alquiler de activos como estandarte, contin\u00faa siendo mucho mayor que cualquier otra posibilidad, est\u00e1 descendiendo frente a los a\u00f1os precedentes.\u00a0 El alquiler para uso tur\u00edstico desciende, por el \u00a0mayor control fiscal y el endurecimiento de las condiciones marcadas por los ayuntamientos, muy alarmados por el crecimiento desmesurado de los precios del alquiler<\/strong>, que dejan a un sector de la poblaci\u00f3n fuera del posible acceso a la vivienda. Las socimis est\u00e1n desinvirtiendo<\/strong> ante la posibilidad de los cambios legislativos en la fiscalidad que lleva el programa de Unidas Podemos, ahora en el gobierno.<\/p>\n

Los dos principales motores del sector de la vivienda, Madrid y Barcelona,<\/strong> se enfrentan a este nuevo ciclo con modelos diferentes. Por un lado, en Catalu\u00f1a se ha aprobado el Decreto ley 17\/2019, <\/strong>que intenta contener el incremento de precios, en tanto que el Gobierno de la Comunidad de Madrid, ya ha anunciado que no cree en las medidas de S\u00e1nchez para limitar los precios del alquile<\/strong>r y no las aplicar\u00e1, dejando al mercado que se regule a s\u00ed mismo.<\/p>\n

Tampoco las inversiones en el sector inmobiliario<\/strong> tienen buenas perspectivas para el 2020, ya se redujeron en 2019 y no parece que vayan a mejorar. \u00a0La banca a\u00fan dispone de m\u00e1s de 40.000 millones de euros en pisos y suelo<\/strong> en sus balances,\u00a0 a lo que hay que sumar otros 24.000 millones avalados por hipotecas de particulares\u00a0 y otros 7.000 millones a empresas. Y necesita darles salida para incrementar su rentabilidad \u00a0por encima del 10% y volver a ser valores atractivos para los inversores.<\/p>\n

Los fondos han adquirido ya unos 200.000 millones en ladrillo<\/strong>, lo que sin duda ha tenido mucho que ver en la mejor\u00eda del sector inmobiliario. Y los bancos esperaban poder seguir vendi\u00e9ndoles toda la cartera de activos deteriorados que les queda. Pero en el 2019 s\u00f3lo consiguieron traspasarles unos 5.000 millones, lo que es un 25% de lo esperado. Es preciso recordar, que en el 2018 consiguieron venderles unos 70.000 millones de improductivos<\/strong> que lastraban sus balances y que traspasaron en grandes lotes a precios interesantes para ambas partes.<\/p>\n

Pero tambi\u00e9n para estas operaciones la situaci\u00f3n ha cambiado.\u00a0 Y no s\u00f3lo por el cambio de Gobierno, que les genera inseguridad, sino adem\u00e1s por la ralentizaci\u00f3n econ\u00f3mica. Las inversiones en vivienda son a largo plazo y necesitan un horizonte despejado para asegurar su rentabilidad, algo a lo que un previsible control de los alquileres no contribuye en nada y tampoco un incremento del paro o crecimientos del PIB por debajo del 1,8%.<\/p>\n

Es lo de siempre, para que los fondos buitre que llegaron a Espa\u00f1a a partir del 2013 tengan buenas expectativas econ\u00f3micas, deben poder controlar el mercado y que no haya un gobierno que anteponga el derecho a la vivienda<\/strong> al retorno de sus inversiones, como ha sucedido hasta ahora. La situaci\u00f3n est\u00e1 cambiando y un control de los precios podr\u00eda suponerles p\u00e9rdidas, al igual que la imposibilidad de cobrarse las deudas impagadas, compradas a los bancos por precios irrisorios, con la garant\u00eda de los inmuebles. Ante esta perspectiva, los fondos pueden seguir comprando, pero a un precio que ya no convence a los bancos<\/strong>.<\/p>\n

Todo este panorama econ\u00f3mico y legislativo, conforma un mercado en el que los profesionales vuelven a ser imprescindibles<\/strong>\u00a0para llevar a buen t\u00e9rmino y en tiempo, \u00a0las operaciones de compraventa. Y buena se\u00f1al de ello es que en estos momentos, las propiedades puestas en venta por particulares suelen estar por encima de precio y con peor presentaci\u00f3n que las carteras de inmuebles de los profesionales. El conocimiento del mercado y de las t\u00e9cnicas de venta m\u00e1s adelantadas, la tecnolog\u00eda y el dominio de internet para la publicidad<\/strong>, vuelven a ser fundamentales. Los compradores son m\u00e1s exigentes<\/strong>, tienen mayores conocimientos, dominan Google y sus posibilidades de b\u00fasqueda y ya ni son tantos ni lo compran todo. \u00a0Y adem\u00e1s son los que mandan<\/strong>.<\/p>\n

Es la mejor noticia que el 2020 trae a los profesionales, la oportunidad de convencer a propietarios y promotores de que necesitan ayuda para vender su propiedad<\/strong>. Y que los agentes inmobiliarios aplicar\u00e1n para vender su producto los mejores adelantos disponibles, el home staging, la realidad virtual, promocion\u00e1ndolos en redes sociales y Google<\/strong>, para que est\u00e9n accesibles a los nuevos compradores<\/strong> que controlan estas aplicaciones de Internet.\u00a0 No es s\u00f3lo una cuesti\u00f3n de precio, tambi\u00e9n de presentaci\u00f3n y difusi\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

Pero lo que debe ser de aplicaci\u00f3n a los inmuebles de sus clientes, tambi\u00e9n es preciso aplicarlo a s\u00ed mismo. Desde el final de la crisis inmobiliaria, que seg\u00fan los datos que se\u00f1alan la recuperaci\u00f3n, se produjo en el a\u00f1o 2014, el n\u00famero de agencias inmobiliarias en Espa\u00f1a, supera ya en un 30%<\/strong> el n\u00famero de las existentes en aquel a\u00f1o. Por ello, con la implantaci\u00f3n de toda esta competencia y la estabilidad de ventas y precios que ya ha llegado, ahora m\u00e1s que nunca se hace necesario diferenciarse y destacar, mejorando la presencia en Google, la visibilidad, el posicionamiento y la reputaci\u00f3n online<\/strong>. Para ello es necesario disponer de contenidos de valor en Google, visibilidad en redes sociales, p\u00e1ginas web orientadas hacia el posicionamiento SEO y un incremento de la reputaci\u00f3n online, <\/strong>para atraer a m\u00e1s clientes y generar m\u00e1s negocio. Es el a\u00f1o de hacerlo.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Eduardo Lizarraga<\/p>\n

WWW.AQUIMICASA.NET<\/p>\n

 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Ahora m\u00e1s que nunca se hace necesario diferenciarse y destacar, mejorando la presencia en Google, la visibilidad, el posicionamiento y la reputaci\u00f3n online. Para ello es necesario disponer de contenidos de valor en Google, visibilidad en redes sociales, p\u00e1ginas web orientadas hacia el posicionamiento SEO y un incremento de la reputaci\u00f3n online, para atraer a m\u00e1s clientes y generar m\u00e1s 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