{"id":32697,"date":"2020-04-02T09:08:20","date_gmt":"2020-04-02T07:08:20","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog-old\/?p=29112"},"modified":"2020-06-10T17:34:09","modified_gmt":"2020-06-10T15:34:09","slug":"estando-asi-las-cosas-me-bajas-el-alquiler","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/vivienda\/agencias-inmobiliarias\/estando-asi-las-cosas-me-bajas-el-alquiler\/","title":{"rendered":"Estando as\u00ed las cosas \u00bfme bajas el alquiler?"},"content":{"rendered":"

Moratoria para las hipotecas y moratoria para los alquileres; la situaci\u00f3n producida por el impacto del coronavirus es un aut\u00e9ntico terremoto en el sector inmobiliario<\/strong>, con centenares de miles de afectados. Hace ya dos semanas se decret\u00f3 la primera moratoria, la hipotecaria, para los particulares afectados en su econom\u00eda por el decreto del estado de alerta con confinamiento.<\/p>\n

El Real Decreto del pasado 17 de marzo, permite retrasar el\u00a0pago de las hipotecas<\/strong>\u00a0para ciertos colectivos especialmente vulnerables, sin pagar ning\u00fan tipo de intereses<\/strong>, durante el tiempo en que se encuentre en vigor este RD. El deudor hipotecario debe pasar a estar en situaci\u00f3n de desempleo por la situaci\u00f3n de alarma y si es un profesional o empresario debe sufrir una ca\u00edda importante de sus ingresos. Adem\u00e1s, el conjunto de los ingresos de la unidad familiar no puede sobrepasar tres veces el Indicador de Renta de Efectos M\u00faltiples( IPREM )<\/strong>, con cantidades m\u00e1ximas superiores en el caso de tener hijos a cargo, personas mayores o discapacitados. Precisar\u00e1 que la cuota hipotecaria, m\u00e1s los suministros b\u00e1sicos, sea superior al 35% de la unidad familiar. Finalmente y a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar debe haber experimentado una disminuci\u00f3n significativa de sus ingresos.<\/p>\n

Esta moratoria hipotecaria se ha extendido, en un segundo envite, a los empresarios y aut\u00f3nomos que tengan dificultades a la hora de pagar las cuotas de sus oficinas y locales comerciales. No es una condonaci\u00f3n, sino que tendr\u00e1n que devolver las cantidades de forma fraccionada en los pr\u00f3ximos meses tras la finalizaci\u00f3n de la alerta sanitaria. Adem\u00e1s, se establecer\u00e1 un mecanismo para que aut\u00f3nomos y pymes suspendan tambi\u00e9n el\u00a0<\/strong>pago de las factura de electricidad, gas natural y otros productos derivados del petr\u00f3leo, al objeto de aliviar su situaci\u00f3n mientras dure el estado de alarma. <\/strong>\u00a0 A esta situaci\u00f3n de mora podr\u00e1n acogerse personas que tengan viviendas en\u00a0alquiler cuando sufran impagos<\/strong> de la renta por parte de sus inquilinos.<\/p>\n

En la tercera semana de confinamiento llegaron las medidas para aliviar la situaci\u00f3n de los alquileres, con la aprobaci\u00f3n por el Consejo de Ministros\u00a0 de un decreto, que con un coste de 700 millones de euros<\/strong>, pretende mitigar el impacto de la crisis sanitaria en el mercado del alquiler, permitiendo a los inquilinos retrasos en el pago<\/strong>. Pero se contemplan diferencias relacionadas con el tama\u00f1o del propietario de la vivienda. Si es un peque\u00f1o arrendador,\u00a0\u00a0 con menos de menos de 10 viviendas en propiedad, el inquilino en situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica podr\u00e1 pedir a su casero un \u00abaplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta\u00bb y este tendr\u00e1 7 d\u00edas para contestar. Si lo hace de forma negativa el inquilino tendr\u00e1 entonces la posibilidad de solicitar al Estado un pr\u00e9stamo sin intereses<\/strong> o ayudas directas para afrontar el pago del alquiler.<\/p>\n

En este sentido y con el objeto de ayudar a los inquilinos, el Gobierno ha anunciado el lanzamiento de una l\u00ednea de cr\u00e9ditos a trav\u00e9s del Instituto de Cr\u00e9dito Oficial, para que las personas que viven de alquiler y se encuentran en situaci\u00f3n de vulnerabilidad<\/strong>, \u00a0puedan solicitar un cr\u00e9dito sin intereses, con que cubrir seis meses de alquileres<\/strong> y que podr\u00e1n devolver hasta en 10 a\u00f1os.<\/p>\n

Si por el contrario es un gran tenedor de vivienda, con m\u00e1s de diez propiedades a su nombre,\u00a0 ante la solicitud del inquilino y si est\u00e1 de acuerdo, habr\u00e1 \u00a0una moratoria de cuatro meses en el pago del alquiler<\/strong>. En caso de no estarlo, el arrendador se ver\u00e1 obligado a escoger entre una reestructuraci\u00f3n de la deuda de esos cuatro meses de mora en tres a\u00f1os, o una quita del 50% de la deuda de hasta un m\u00e1ximo de cuatro meses, lo que viene siendo una rebaja del 50% en el importe del alquiler durante cuatro meses.<\/p>\n

El decreto contempla tambi\u00e9n una\u00a0pr\u00f3rroga autom\u00e1tica de todos los contratos de alquiler<\/strong> durante seis meses; cr\u00e9ditos a inter\u00e9s cero y ayudas directas para inquilinos con dificultades para pagar los alquileres, junto con la paralizaci\u00f3n de los desahucios<\/strong> por impago de las rentas, tambi\u00e9n durante seis meses. Con esta situaci\u00f3n se aseguran los ingresos \u00a0por arrendamiento del 95% de los peque\u00f1os propietarios y salen m\u00e1s perjudicados los grandes tenedores, fondos de inversi\u00f3n y socimis.<\/p>\n

Son medidas necesarias ante la situaci\u00f3n que ya se vive y empeorar\u00e1, en millones de hogares espa\u00f1oles; el cierre de una gran parte del pa\u00eds y el par\u00f3n de la actividad econ\u00f3mica las convierten en imprescindibles si no queremos tener una debacle el pr\u00f3ximo mes. Sin embargo,\u00a0 todas se fundamentan en cr\u00e9ditos, a coste cero, pero que habr\u00e1 que devolver<\/strong> en un espacio de tiempo. Y en la d\u00e9bil econom\u00eda de muchos compatriotas, viviendo al d\u00eda, sin ahorros y con empleos precarios y mal pagados, la situaci\u00f3n de extrema necesidad que llega en los pr\u00f3ximos meses, va a convertir esta deuda en inasumible.<\/strong><\/p>\n

Y aunque parece que la terrible situaci\u00f3n hipotecaria y de alquileres est\u00e1 cubierta con los decretos del Gobierno, queda un importante aspecto sin proteger y que deber\u00e1 estudiarse, porque vulnera a una gran parte del tejido econ\u00f3mico del pa\u00eds. Se trata del aplazamiento o incluso condonaci\u00f3n, en el pago de alquileres de locales comerciales y oficinas<\/strong> cerradas por la crisis sanitaria.\u00a0 Y no es balad\u00ed, ya que tampoco se prev\u00e9 que la actividad econ\u00f3mica vuelva a la situaci\u00f3n anterior al confinamiento decretado por el Gobierno. Todo lo contrario, la reactivaci\u00f3n\u00a0 de la econom\u00eda ser\u00e1 lenta y dolorosa, con muchas empresas peque\u00f1as y aut\u00f3nomos que no podr\u00e1n recuperarse de las perdidas y que dejar\u00e1n un amargo reguero de nuevos parados.<\/p>\n

Ante esta imprevisi\u00f3n u olvido, surge una figura del derecho que podr\u00eda tener aplicaci\u00f3n en la coyuntura en la que nos movemos. Rebus sic stantibus<\/strong><\/em>, (estando as\u00ed las cosas), una\u00a0 expresi\u00f3n latina presente en nuestro Derecho y que \u00a0se perfila como una soluci\u00f3n a los conflictos por incumplimiento de contrato por culpa del coronavirus. Incumplimientos sobrevenidos por una extraordinaria alteraci\u00f3n de las circunstancias<\/strong> del contrato desde el momento de su firma, que lleva a una de las partes a la imposibilidad del cumplimiento de la obligaci\u00f3n y que puede alterar el conocido \u00a0pacta sunt servanda<\/em><\/strong>\u00a0o \u201clos contratos son para cumplirlos.<\/p>\n

Es una posibilidad<\/strong> que se abre a los aut\u00f3nomos o peque\u00f1os empresarios, con problemas para poder atender los pagos de sus contratos de alquiler debido al cierre de la actividad. La crisis econ\u00f3mica, sobrevenida al conjunto de la sociedad<\/strong>, sea causa de la pandemia o de las medidas del Gobierno para atajarla, no era predecible en ninguno de los contratos de alquiler y por eso se podr\u00eda recurrir a esta cl\u00e1usula para paliar los efectos econ\u00f3micos que est\u00e1 conllevando el par\u00f3n en la actividad comercial.<\/p>\n

Los empresarios y aut\u00f3nomos con locales dedicados al comercio, ocio o restauraci\u00f3n, gravemente afectados por las medidas derivadas del Real Decreto 463\/2020, de 14 de marzo, que declara el estado de \u00a0alarma para contener la propagaci\u00f3n de la infecci\u00f3n, ya se est\u00e1n uniendo para pedir a sus arrendadores pagar tan s\u00f3lo un 20% de la renta estipulada, \u00a0hasta que puedan abrir sus establecimiento al p\u00fablico. Pagar el alquiler en su totalidad, aunque sea con pr\u00e9stamos que habr\u00e1 que devolver, es inviable para la marcha del negocio en el futuro.<\/strong><\/p>\n

Son casos en los que el objeto y la finalidad del contrato es imposible de cumplir<\/strong> por la situaci\u00f3n derivada de la pandemia, circunstancia que es totalmente ajena a la voluntad de los contratantes, quienes, sin embargo, como empresarios que son, mantienen su firme decisi\u00f3n y compromiso de continuar la relaci\u00f3n contractual, que les facilita su modo de vida, \u00a0una vez superada la actual crisis sanitaria<\/strong>.<\/p>\n

De esta forma parece legalmente factible, al amparo de esta cl\u00e1usula presente en nuestro ordenamiento jur\u00eddico<\/strong> y con repetidas sentencias del Tribunal Supremo, contemplar lo que quieren los empresarios, una reducci\u00f3n del precio, aplazamientos en el pago o incluso la suspensi\u00f3n temporal de las obligaciones rec\u00edprocas del contrato, respet\u00e1ndose con ello el principio general de Derecho de conservaci\u00f3n de los mismos. Hay que decir que:<\/p>\n