{"id":32708,"date":"2020-04-09T09:42:37","date_gmt":"2020-04-09T07:42:37","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog-old\/?p=29237"},"modified":"2021-04-10T23:19:38","modified_gmt":"2021-04-10T21:19:38","slug":"percibiendo-el-nuevo-horizonte-tras-la-tormenta-virica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/opinion\/percibiendo-el-nuevo-horizonte-tras-la-tormenta-virica\/","title":{"rendered":"Percibiendo el nuevo horizonte tras la tormenta v\u00edrica"},"content":{"rendered":"

A\u00fan sumidos en la inmensidad del golpe que esta crisis sanitaria est\u00e1 suponiendo para todos nosotros, con miles de muertos y centenares de miles de afectados, se hace necesario comenzar a imaginar el futuro<\/strong> que surgir\u00e1 tras superar la pandemia. Y espero que podamos comenzar a dise\u00f1arlo antes de que llegue el verano.<\/p>\n

Nuestro sector inmobiliario hab\u00eda comenzado el 2020 continuando con la l\u00ednea marcada en el a\u00f1o anterior. Moderaci\u00f3n, estabilidad, mantenimiento\u2026eran las palabras que m\u00e1s repet\u00edamos, pensando en un a\u00f1o de transici\u00f3n y prometi\u00e9ndonos de nuevo el para\u00edso para el 2021.\u00a0 Asum\u00edamos unas cifras de ventas menores<\/strong>, pero muy cercanas a las del 2019 y unos precios contenidos, que en algunas ubicaciones ir\u00edan ligeramente a la baja y en otras mantendr\u00edan una moderada l\u00ednea ascendente.<\/p>\n

Pero el Covid-19 ha conseguido que todo salte por los aires<\/strong>. Ni guerra comercial de EE.UU. y China, ni Brexit, ni peque\u00f1a recesi\u00f3n en lontananza\u2026 un virus surgido en la ciudad china de Wuhan ha puesto nuestra econom\u00eda y las de todo el mundo en cuarentena y promete cambiar de forma radical muchas de nuestras estructuras<\/strong> y formas de vida \u00a0m\u00e1s consolidadas.<\/p>\n

La crisis sanitaria ha confinado a miles de millones de personas en sus casas y paralizado la econom\u00eda de los pa\u00edses mas importantes, europeos, asi\u00e1ticos, americanos\u2026no conoce fronteras<\/strong>. Y nuestro sector inmobiliario es junto con el de ocio, restauraci\u00f3n y hosteler\u00eda, uno de los m\u00e1s afectados. Y en todos sus aspectos. No hay todav\u00eda datos fiables<\/strong> de hasta d\u00f3nde pueden llegar los descensos, tanto en operaciones de compraventa como en precios. Las horquillas son amplias y ligadas a la duraci\u00f3n de de las medidas de confinamiento, la ca\u00edda del PIB y las consecuencias en el mercado laboral.<\/p>\n

Lo que estamos sufriendo y nos llega, tiene poco que ver con la crisis inmobiliaria y financiera del 2008 y aunque su calado puede ser incluso m\u00e1s profundo, se estima que va a durar menos en el tiempo<\/strong>. La pandemia est\u00e1 afectando tanto a la compraventa como al alquiler de viviendas, con precios condenados irremediablemente a la baja, pero tambi\u00e9n sufrir\u00e1 el resto del mercado inmobiliario, oficinas, locales, hoteles\u2026<\/p>\n

La actual cuarentena, con la imposibilidad de las visitas a pisos, las inmobiliarias cerradas, los notarios para urgencias y los bancos esperando, ha cercenado casi de ra\u00edz todas las operaciones de compraventa de viviendas<\/strong> y el porvenir, con los ERTEs, despidos y reducci\u00f3n de ingresos, se presenta gris y amenazando con profundizar la situaci\u00f3n\u2026<\/p>\n

La compraventa de viviendas de segunda mano va a resultar muy afectada<\/strong>, con un descenso en las operaciones de entre el 20 y el 50% durante este a\u00f1o, siempre dependiendo de la duraci\u00f3n de las medidas sanitarias y el calado de las econ\u00f3micas que se adopten. Lo l\u00f3gico ser\u00eda que la situaci\u00f3n del sector se reactivara en el \u00faltimo trimestre del a\u00f1o, comenzando a normalizarse a principios del 2021.<\/p>\n

Menos ca\u00edda en la primera residencia y mucho mayor en todas las segundas residencias de litoral<\/strong>. La crisis es mundial y se van a perder muchos clientes internacionales, al menos este a\u00f1o, aunque volver\u00e1n. pero de momento el sector m\u00e1s afectado dentro del mercado inmobiliario ser\u00e1 el correspondiente a la demanda extranjera.<\/p>\n

Muy afectado va a quedar, m\u00e1s que el de compraventa de viviendas, el mercado de los alquileres.<\/strong> Y es que en \u00e9l confluyen muchas variables. Por un lado la desaparici\u00f3n de muchas viviendas en alquiler vacacional<\/strong>, con un movimiento que ya se estaba observando desde el pasado a\u00f1o, se va a ver agudizado por la ausencia de turismo, al menos durante este a\u00f1o. Y esas viviendas, sobre todo en lugares que no sean estrictamente de sol y playa, van a pasar a engordar el mercado del alquiler de larga duraci\u00f3n<\/strong> propiciando una bajada de precios. Aunque la inseguridad jur\u00eddica que puede propiciar las medidas adoptadas por el gobierno, junto con los problemas de pago de las mensualidades que pueden tener muchos de los afectados por la crisis econ\u00f3mica, tambi\u00e9n pueden retirar algunas viviendas del mercado.<\/p>\n

En todo caso, los precios del alquiler pueden perder parte del recorrido logrado estos \u00faltimos a\u00f1os y absorber unas bajadas que podr\u00edan rondar el 20%<\/strong>, porque la frase renegociaci\u00f3n del alquiler ya est\u00e1 en la mente de todos los inquilinos. Un empeoramiento de la econom\u00eda, y ya se est\u00e1 hablando de ca\u00eddas del PIB en la zona euro que podr\u00edan alcanzar el 6%, podr\u00edan propiciar un incremento del impago de rentas en viviendas y locales<\/strong>, lo que es preocupante, ya que el 90% de la oferta de alquiler en nuestro pa\u00eds est\u00e1 en manos de propietarios particulares que complementan as\u00ed sus rentas familiares.<\/p>\n

Tampoco el mercado de la obra nueva, con muchas promociones en marcha y cuyos plazos de entrega se van a ver afectados por la reciente paralizaci\u00f3n de la construcci\u00f3n, se van a quedar exentas de este ajuste de precios<\/strong>. Porque no puede incrementar el diferencial de precios con la vivienda usada y porque los compradores van a llegar con el descuento en la boca<\/strong>. El sector de la promoci\u00f3n y la construcci\u00f3n aporta el 10% del PIB y da empleo a casi 1,2 millones de trabajadores, con lo que las consecuencias de la ca\u00edda en ventas o en precios pueden ser catastr\u00f3ficas, al afectar a muchas constructoras que necesitan generar ingresos ya especificados para hacer frente a sus pagos<\/strong>.<\/p>\n

Y los precios de la vivienda, que ya hab\u00edan recuperado un 30% de lo ca\u00eddo en la crisis del 2008, van a volver a perder terreno. Hay muchos factores que as\u00ed lo indican. La crisis econ\u00f3mica, la disminuci\u00f3n del PIB y sus implicaciones en el mercado laboral que, a pesar de las medidas que est\u00e1 adoptando y adoptar\u00e1 el Gobierno, se va a ver muy afectado, \u00a0va a traer una ca\u00edda de la demanda de vivienda<\/strong> y tambi\u00e9n un aumento de la oferta, porque muchos propietarios necesitados de liquidez pueden poner a la venta sus segundas residencias o sus inversiones, aplicando rebajas para conseguir ventas r\u00e1pidas. Esta situaci\u00f3n provocar\u00e1 una vuelta de inversores con capital, de nuevo a la b\u00fasqueda de gangas en el corto plazo<\/strong>.<\/p>\n

Los otros, los que dispongan de una econom\u00eda m\u00e1s saneada y no tengan prisa, retirar\u00e1n las casas de la venta <\/strong>hasta que pase la tormenta. Pero tambi\u00e9n el descenso de los precios del alquiler y la inseguridad de su rentabilidad, que se comienza a percibir, pueden impulsar a que propietarios con viviendas en alquiler las saquen al mercado.<\/p>\n

Hay otros implicados en el sector inmobiliario, los inversores, que claramente se van a poner a la expectativa para ver d\u00f3nde queda\u00a0 la oferta.\u00a0 Hoy m\u00e1s que nunca, con la volatilidad que todos los d\u00edas vemos en los mercados financieros, y unos tipos de inter\u00e9s que no se van a recuperar de momento, el mercado inmobiliario es un buen lugar de refugio e inversi\u00f3n. Pero van a esperar a que el mercado vuelva a encontrar su suelo<\/strong> y entonces la liquidez mandar\u00e1 de nuevo.<\/p>\n

Debido a la crisis, el mercado ya ha pasado a estar dominado por los compradores, especialmente aquellos con capacidad financiera en estos momentos. El comprador nacional<\/strong> seguir\u00e1 siendo protagonista, incrementando su porcentaje de participaci\u00f3n en el total de las operaciones, mientras que los inversores extranjeros esperar\u00e1n<\/strong> a que el momento se aclare para buscar las mejores oportunidades de compra.<\/p>\n

Con toda esta situaci\u00f3n resulta f\u00e1cil entender que los precios de la vivienda puedan descender hasta un 12% de media<\/strong> en todo el pa\u00eds, algo menos, entre el 5% y el 8% en las grandes ciudades y llegar hasta el 20% en las zonas de turismo y costa, que de nuevo resultar\u00edan las m\u00e1s afectadas<\/strong>.<\/p>\n

No nos espera un lustro de crisis, la situaci\u00f3n tiene poco que ver con la anterior, pero los pr\u00f3ximos meses van a ser duros<\/strong> y es dif\u00edcil que se vuelva a crecer antes del 2022. Ser\u00e1 crucial en ello, no s\u00f3lo la acci\u00f3n del Gobierno, con la implementaci\u00f3n de planes de reconstrucci\u00f3n econ\u00f3mica, inyecciones monetarias directas a familias y empresas o la puesta en marcha de acciones in\u00e9ditas, como rentas b\u00e1sicas, al menos para los segmentos m\u00e1s vulnerables, que pueden\u00a0 mejorar las condiciones de la t\u00edmida demanda<\/strong> resultante y determinar de manera importante los ajustes, entre ellos los de precios de vivienda. La actuaci\u00f3n de las grandes empresas -parece que bancos y el\u00e9ctricas est\u00e1n en modo perfil<\/strong>– y de todos nosotros, tambi\u00e9n ser\u00e1 importante en el devenir de los pr\u00f3ximos meses.<\/p>\n

Y en este tiempo cambiar\u00e1 mucho lo que hasta ahora hab\u00edamos considerado fijo e inmutable. En estas semanas hemos descubierto de forma masiva el teletrabajo, algunas empresas inmobiliarias han podido continuar su actividad e incluso hacer reservas de vivienda<\/strong> porque dispon\u00edan de la suficiente capacidad y presencia on line, junto con nuevas tecnolog\u00edas para ello; seguir manteniendo un contacto permanente con el mercado a trav\u00e9s de una oferta bien posicionada\u00a0 en internet y un seguimiento personalizado entre asesores inmobiliarios y potenciales clientes, est\u00e1 resultando crucial\u00a0<\/strong>en la supervivencia futura.<\/p>\n

La regla b\u00e1sica de las tormentas nos dice que cuando las condiciones que la han originado desaparecen, la situaci\u00f3n tiende a normalizarse. Pero debemos aprender, lo estamos haciendo ya, de lo que ha sucedido en el inmobiliario, de lo que nos ha funcionado y nos ha permitido seguir existiendo y de lo que no.\u00a0 Esta crisis va a generar, ya lo est\u00e1 haciendo, nuevas oportunidades<\/strong> que no hay que dejar pasar y el amanecer de la crisis nos permitir\u00e1 poner en marcha lo aprendido.<\/strong><\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Eduardo Lizarraga<\/p>\n

WWW.AQUIMICASA.NET<\/p>\n<\/div>

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