{"id":39630,"date":"2022-01-13T09:31:08","date_gmt":"2022-01-13T08:31:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=39630"},"modified":"2022-01-23T10:16:01","modified_gmt":"2022-01-23T09:16:01","slug":"cuando-la-burbuja-inmobiliaria-nos-alcance","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/vivienda\/compraventa-de-viviendas\/cuando-la-burbuja-inmobiliaria-nos-alcance\/","title":{"rendered":"Cuando la burbuja inmobiliaria nos alcance"},"content":{"rendered":"

Dejamos de hablar de la burbuja inmobiliaria<\/strong> cuando entramos de lleno con los turrones y el consumo desbocado y ahora que ya se han idos sus majestades, volvemos de nuevo a preocuparnos por una situaci\u00f3n que no ha mejorado, sino m\u00e1s bien todo lo contrario. Y es que el mercado inmobiliario sigue calent\u00e1ndose<\/strong> y los \u00faltimos datos echan humo.<\/p>\n

Las estad\u00edsticas de los Registradores<\/strong> aseguran que las compraventas de vivienda<\/strong> se han incrementado un 18,7% en noviembre de este a\u00f1o frente al 2020. De las 78.511 operaciones realizadas en noviembre de 2020, se pasaron a las 93.178 en noviembre de 2021, un aumento de m\u00e1s de 14.600 operaciones. Con relaci\u00f3n al mes de noviembre de 2019, en el que se registraron 74.573 operaciones, se constata un incremento incluso mayor, del 25,0%, cifra muy significativa al tratarse de un mes en circunstancias de ciclo econ\u00f3mico pre-pand\u00e9mico.<\/p>\n

En cuanto al n\u00famero de\u00a0hipotecas<\/strong> totales en noviembre, se han incrementado un 23,3% respecto al mismo mes de 2020, con un aumento ligeramente inferior, del 23,1%, en las de vivienda. En n\u00famero de operaciones, se han registrado 47.449, frente a las 38.474 del mismo mes del a\u00f1o anterior, lo que supone un aumento de cerca de 9.000 operaciones. Si se compara con el mes de noviembre de 2019, cuando se alcanzaron las 39.289 operaciones, se produce un aumento del 20,8%, siendo del 25,4% el crecimiento en las hipotecas sobre vivienda. La\u00a0evoluci\u00f3n de las hipotecas<\/strong> contin\u00faa mostrando una tendencia de crecimiento intenso en noviembre, similar a la mostrada por las compraventas. Y contin\u00faan entrando muchos inversores en el mercado, como lo demuestra la cifra de compraventas sin hipoteca.<\/p>\n

En cuanto a las hipotecas totales durante los \u00faltimos doce meses, las ca\u00eddas terminaron en febrero de 2021 y desde ese momento registraron intensas subidas anuales, entre el 30 y el 40%, hasta el mes de julio, agudiz\u00e1ndose dichos incrementos en agosto y septiembre, para estabilizarse alrededor de crecimientos anuales cercanos al 25%, un 26,4% en octubre y el 23,3% en noviembre.<\/p>\n

Por su parte la tasadora Tinsa aventur\u00f3 unos datos anuales al finalizar al a\u00f1o cifrando en un 4,3% el incremento medio de los precios de la vivienda<\/strong> nueva y usada. Aseguran tambi\u00e9n, que el encarecimiento en tasa interanual en el cuatro trimestre aislado alcanza el 8,6 % al compararse con el mismo trimestre de 2020.<\/p>\n

La situaci\u00f3n hace ya tiempo que preocupa al Banco Central Europeo<\/strong> que, aunque no habla del t\u00e9rmino burbuja, utilizando otros eufemismos, ya asegura que se perciben problemas en determinados pa\u00edses. Y aunque no cita espec\u00edficamente a Espa\u00f1a, \u00bfqui\u00e9n despu\u00e9s de lo que nos est\u00e1 cayendo no teme que el contagio nos llegue de forma inexorable?… es s\u00f3lo cuesti\u00f3n de tiempo. Negarlo es querer meter la cabeza en el agujero y no querer ver. Espa\u00f1a puede ser f\u00e1cilmente contagiada, v\u00eda inversores, que ven las excelentes rentabilidades que a\u00fan ofrece el mercado espa\u00f1ol de la vivienda<\/strong> para el alquiler (7%) y compren antes que los precios suban<\/strong> a\u00fan m\u00e1s, como est\u00e1 sucediendo en los pa\u00edses de nuestro entorno<\/p>\n

El ratio de esfuerzo inmobiliario, es decir el porcentaje de sus ingresos que dedica cada familia a la vivienda, est\u00e1 en este momento en el 30%-32%, cuando la situaci\u00f3n comienza a ser peligrosa a partir del 35%. \u00bfPero en cu\u00e1nto tiempo alcanzaremos esa cifra con los precios subiendo como en este \u00faltimo trimestre? Y en este sentido todos los analistas hablan de subidas de entre el 4,5% y el 6% para este a\u00f1o.<\/p>\n

Varias son las claves para que esto suceda o no. Entre ellas la pol\u00edtica hipotecaria que adopten los bancos, la oferta de obra nueva, el incremento de los precios, la inflaci\u00f3n y muy importante, el precio del dinero.<\/p>\n

En estos momentos los bancos, que aprendieron de forma amarga, aunque el coste de ese aprendizaje se pag\u00f3 a escote, a donde llevan las guerras hipotecarias demasiado agresivas y sin control, se mantienen de forma general en unas hipotecas al 80%<\/strong> y unas buenas exigencias de solvencia. En todo caso tambi\u00e9n hay que tener en cuenta que muchas de las propiedades, m\u00e1s de un 20%, se compran sin hipoteca, lo que indica un fuerte posicionamiento de los inversores<\/strong> que huyen de mercados en negativo o de \u00ednfima rentabilidad.<\/p>\n

Por su parte la construcci\u00f3n de vivienda nueva<\/strong> contin\u00faa recuper\u00e1ndose con unas 100.000 viviendas iniciadas en 2021. Es una cifra peque\u00f1a y esta falta de oferta suficiente tiene mucho que ver con las subidas de precios de la obra nueva y por ende del tir\u00f3n en la segunda mano. Hay que tener en cuenta que durante los a\u00f1os de bonanza, el \u201caf\u00e1n constructor\u201d, como se publicitaba una conocida inmobiliaria, se tradujo en la edificaci\u00f3n de 525.331 viviendas en el 2003, 586.092 en el 2004 y 612.066 en el 2005 y casi 800.000 en el 2006, con todo el mundo felicit\u00e1ndose y achac\u00e1ndose el \u00e9xito. Por supuesto que no todo se vend\u00eda y as\u00ed en el 2004 se vendieron un total de 295.000, en el 2005, unas 336.000 y en el 2006 unas 600.000 unidades, lo que indicar\u00eda una acumulaci\u00f3n de viviendas nuevas. Significativamente, el parque de viviendas vac\u00edas en Espa\u00f1a<\/strong> era en 2019 de 3,15 millones, lo que supone un 15% del total.<\/p>\n

Y en cuanto a los precios, qu\u00e9 m\u00e1s decir cuando mes a mes vemos subidas. Europa est\u00e1 viviendo su mayor escalada desde el a\u00f1o 2015 y en Espa\u00f1a est\u00e1 sucediendo lo mismo. Es cierto que la escasez de oferta en algunas zonas, junto a las nuevas necesidades en la vivienda<\/strong> y la afluencia de inversores, tiran hacia arriba. Adem\u00e1s, no se puede dejar de lado que en esa escasez de oferta pueden tener mucho que ver las distintas legislaciones que se est\u00e1n aplicando, como es la limitaci\u00f3n de precios de los alquileres en Catalu\u00f1a, y que consiguen que determinadas regiones, como Madrid, se vuelvan atractivas. Si eso es bueno o malo para los que no est\u00e9n haciendo negocio, lo veremos con el tiempo, de momento los interesados no dejan de aplaudir a Ayuso.<\/p>\n

Uno de los mayores riesgos para que este calent\u00f3n del mercado de la vivienda se acelere y termine en una burbuja que explotar\u00e1 en su momento, es la inflaci\u00f3n<\/strong>. El alza de precios, producido por diversas causas como los incrementos de las energ\u00edas o el dinero barato, est\u00e1 colaborando, sin ninguna duda, en la subida de precios del inmobiliario v\u00eda materiales y mano de obra. Y puede obligar, no lo olvidemos, a que el BCE inicie una subida del precio del dinero antes de que la reactivaci\u00f3n econ\u00f3mica est\u00e9 plenamente asentada, lo que es un riesgo elevado para el mercado hipotecario<\/strong> y la vivienda.<\/p>\n

El inicio de la burbuja inmobiliaria<\/strong> ya es un problema en muchos pa\u00edses. Y no s\u00f3lo europeos, que no vivieron nuestra particular crisis hipotecaria y de burbuja inmobiliaria<\/strong> iniciada en el 2008. Los\u00a0precios de la vivienda<\/strong> en los pa\u00edses de la OCDE se han incrementado un 9,5% desde el inicio de la pandemia hasta ahora, lo que representa la cifra m\u00e1s alta en 30 a\u00f1os.\u00a0 En la UE el precio ha registrado un incremento del 6,1% durante el primer trimestre.<\/p>\n

Y las causas son evidentes. La amplia liquidez impulsada por los est\u00edmulos monetarios del BCE y del resto de bancos centrales y los beneficios fiscales de los diferentes pa\u00edses, a lo que se une el ahorro acumulado por los diversos confinamientos y sobre todo los bajos tipos de inter\u00e9s que atraen a inversores de todo tama\u00f1o, est\u00e1n calentando el mercado. Y no hay que olvidar la escasez de vivienda nueva en algunos pa\u00edses por la carest\u00eda de los materiales y la falta de mano de obra, que tambi\u00e9n est\u00e1 afectando al nuestro. En estos momentos en Canad\u00e1, Suecia y Nueva Zelanda ya se sufre abiertamente el problema y Dinamarca, Noruega y Reino Unido van detr\u00e1s. Pero tambi\u00e9n Francia, Estados Unidos, B\u00e9lgica, Austria\u2026Para que nos hagamos una idea, en este periodo de tiempo de la pandemia, en Estados Unidos los precios han subido un 19% y en Holanda un 15%.<\/p>\n

La burbuja est\u00e1 ah\u00ed afuera; los precios van a seguir subiendo y como no disponemos de herramientas generalizadas para su control, inconvenientes de un mercado en el que mandan el dinero, los beneficios de unos pocos y la oferta y la demanda, estamos seguros que nos alcanzar\u00e1. La duda es si ser\u00e1 en el 2023 o en el 2024. Y como todos queremos comprar antes de que las viviendas suban m\u00e1s<\/strong> y el precio del dinero se dispare, las compraventas seguir\u00e1n a un buen ritmo. El problema ser\u00e1 el de siempre, \u00bfa qui\u00e9nes pillar\u00e1 por querer llevarse el \u00faltimo euro cuando la burbuja inmobiliaria nos alcance<\/strong>?<\/p>\n

\"Periodista<\/p>\n

Eduardo Lizarraga<\/p>\n

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